«Держи карман шире!» или прибыльные тенденции на рынке торговой недвижимости»
В преддверии второй сибирской региональной конференции «Управление коммерческой недвижимостью», участники отрасли дали комментарии по текущей ситуации и перспективным тенденциям рынка торговой недвижимости в регионе.
Для справки. Торговые площади Новосибирска:
- общая торговая площадь качественных торговых площадей: 398 333 кв.м.
- объем качественных торговых площадей на 1 000 жителей: 283 кв.м.
По данным обзора рынка инвестиций в недвижимость России за 2 квартал 2011 года компании Jones Lang LaSalle.
Часть 1. «Дрожжи и вожжи» о том, что стимулирует и тормозит развитие торгового сектора недвижимости в регионе.
«
- Неразвитость инфраструктуры многих городов сильно тормозит развитие цивилизованной торговли. До сих пор во многих городах Сибири оформление и строительство «с нуля» является героическим событием.
Стимулов для роста еще очень много. В стрит-ритейле, например, определяющим фактором роста является наличие (а по факту - отсутствие) помещений необходимого формата в требуемых местах.
»
Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»
«
- Не на 100% рынок недвижимости может и должен удовлетворять потребности розничных сетей (в частности, говорю о форматах более 2000 кв. м.). Поэтому сети тоже начали адаптироваться под возможности, которые предлагают брокеры и девелоперы недвижимости, исходя из лучшей предлагаемой локации, тем самым развивая и управляя новыми индивидуальными форматами, при условии, что EBITDA/ кв. м. остается целевой.
Крупные сетевые магазины сталкиваются с основной проблемой это форматность магазинов, которая с одной стороны позволяет сетям быстро завоевывать рынки, масштабируя проверенный концепт, но с другой, - является основным препятствием, который требует определенных площадей и формы коммерческой недвижимости.
»
Дмитрий Грибков, директор по стратегическому развитию компании «Шинтоп»
«
- 2010 год показал, что после кризиса некоторые сектора бизнеса, и соответственно недвижимости, восстанавливаются быстро и эффективно. И, в первую очередь, это торговая недвижимость. Даже в самый разгар кризиса обороты розничной торговли в форматах «эконом» и «дисконт» превышали обороты 2009 года. А к середине 2010 стали восстанавливать потерянные обороты и более дорогие форматы – «средний» и «средний+».
Поэтому совершенно логично, что сейчас развитие торговых центров идет очень активно. Наблюдается спрос на качественные торговые центры, как среди арендаторов, так и среди инвестиционных покупателей. Но при этом, идет серьезное вымывание с рынка некачественных торговых объектов – с непродуманной концепцией, неудачным местоположением.
»
Елена Шевчук, вице-президент GVA Sawyer по коммерческой недвижимости
«
- Выбор помещений очень маленький в городе, как бы ни казалось, что город большой. А когда нет выбора, то приходится довольствоваться тем, что есть.
»
Александр Назаров, директор Nazarov & Partners. Commercial Real Estate
«
- Арендаторы периодически сталкиваются с нечистоплотностью владельцев торговых площадей. Например, мы заключили договор с торговым центром на стадии строительства, прописали в нем согласованные обеими сторонами условия. После того, как мы провели ремонт площадки и запустили магазин, арендодатель поставил нас в известность о повышении арендной платы.
Можно сказать, что рынок Новосибирска один из самых насыщенных торговыми площадями среди городов-миллионников. По данным компании Jones Lang LaSalle, в первом полугодии 2011 года было введено 92 000 кв. м качественных торговых площадей. И в ближайшее время этот показатель будет расти. Кроме того, ожидается рост интересов девелоперов и ритейлеров к региональным рынкам.
»
Вячеслав Демидов, директор по развитию ОАО «Модный Континент» (бренд INCITY)
Часть 2. «Сети опять в расцвете» о том, как сетевой ритейл ведет экспансию в регион и способствует развитию торгового сектора.
«
- Пока идеальной ситуацией для развития российских, а тем более западных сетей является экспансия в, так называемые, города-миллионники, где уже присутствуют разноформатные предложения для ведения торговли.
»
Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»
«
- В развитии крупных сетевых игроков экспансия в регионы стоит как стратегическая. Так как для успешного развития любой розничной концепции работает золотое правило – Location, Location и еще раз Location (LLL), то компании с четкой стратегией стараются сейчас захватить лучшие места в городах с лучшим покупательским трафиком, где они быстрее приобретут узнаваемость и лояльность покупателей.
Сибирский регион очень привлекательный и стратегический объект для широкомасштабной экспансии на Восток России.
»
Дмитрий Грибков, директор по стратегическому развитию компании «Шинтоп»
«
- В настоящее время сетевые ритейлеры уже активно рассматривают регионы и прогнозируют активное развитие. Причем, интерес вызывают уже не только города-миллионники, но и 500-300 тысячники. Особенно, в регионах с высокой покупательской способностью.
Например, в Сургуте – городе с 300-тысячным населением – в 2010 году открылся торгово-развлекательный центр «Вершина» площадью около 40 000 кв.м., с прекрасным набором сетевых операторов. И ведется строительство «Сургут Сити Мола» площадью 154 000 кв.м.
»
Елена Шевчук, вице-президент GVA Sawyer по коммерческой недвижимости
«
- Процесс экспансии зависит, в первую очередь, от количества населения и покупательской способности жителей определенного региона.
»
Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла NAI Becar
«
- На мой взгляд, Новосибирск достаточно привлекателен для сетевиков, но не до безумия. Одной из причин, кстати, которая тормозит процесс экспансии, является отсутствие помещений, подходящих для их требований, и отсутствие торговых центров с грамотной концепцией.
»
Александр Назаров, директор Nazarov & Partners. Commercial Real Estate
«
- Российским компаниям арендодатели пытаются навязать максимальную арендную ставку, а иностранным брендам площади достаются под процент с продаж. Иногда, чтобы привлечь известную западную марку, арендодатель даже берет на себя ремонт помещения. Конечно, российским магазинам это и не снилось. Впрочем, уже сейчас можно прогнозировать изменение ситуации. Российские бренды активно развиваются, становятся конкурентоспособными, интересными потребителю, так что, думаю, торговые центры вскоре будут охотиться за удачными российскими марками.
»
Вячеслав Демидов, директор по развитию ОАО «Модный Континент» (бренд INCITY)
«
- Иностранные компании – арендаторы, такие как «Ашан», Castorama , Decathlon и др., заключают сделку аренды сроком до 25 лет и выше, где детально прописываются все условия расторжения, текущего и капитального ремонта, индексации и т.д.
»
Данил Прудников, директор агентства коммерческой недвижимости «МДБрокер»
«
- Интерес к торговой недвижимости в региональных городах обусловлен дефицитом качественных площадей. Важным дополнением к сложившейся ситуации является наличие большого объема ликвидности на рынке, без этого инвесторам было бы сложно реализовывать свои инвестиционные идеи.
»
Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle
Часть 3. «Здрасьте, - скажут власти» о том, какие шаги со стороны местной власти могли бы привлечь инвестиционные потоки в сектор торговой недвижимости региона.
«
- Открытость информации. На сегодня, очень мало регионов могут похвастаться информационными системами, где инвестор чувствует себя комфортно в плане получения, анализа и достоверности предлагаемых данных. Всем известная коррупция, - о которой и говорить не хочется: пока не найдешь канал - ничего не решается, что однозначно тормозит развитие торговых сетей.
»
Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»
«
- Приход больших федеральных игроков всегда влияет не только на экономическое развитие региона, но и меняет культуру потребительского рынка, предлагая новые товары, сервисные услуги, новые подходы к конечному потребителю. Поэтому для администраций регионов, это хорошие социальные и экономические инвестиции в быстро развивающую и быстро окупаемую отрасль. Но история развития международных сетей в России, (например, «ИКЕА») показывает, что не всегда местные власти идут навстречу розничным сетям. В основном, это связано с неразвитыми современными и модернизированными бизнес-процессами управления местной власти и теми потребностями, которые необходимы для развития потребительского рынка региона.
»
Дмитрий Грибков, директор по стратегическому развитию компании «Шинтоп»
«
- Грамотная работа администрации города с земельными участками под торговое строительство. В том числе, с местными девелоперами, владеющими ликвидными участками, но не имеющими возможности осуществлять строительство. Выделение участков, их законное оформление и помощь с подведением коммуникаций привлечет наиболее активных сейчас крупных ритейлеров – форматы гипермаркетов, DIY. Централизованная работа администрации города с крупнейшими ритейлерами.
»
Елена Шевчук, вице-президент GVA Sawyer по коммерческой недвижимости
Часть 4. «Магазин, магазин – хорошо, что не один», о форматах, тенденциях и прогнозах на рынке торговой недвижимости: от «сегодня» - до «лет через десять».
«
- За последние десять лет потребительский рынок перешел на новый эволюционный уровень современной торговли, появились гипермаркеты и торговые центры, где покупатель может за оптимальное время найти все, что ему нужно под одной крышей и по выгодным ценам. Удобство, время и выгода покупки - это тренды современного покупателя.
»
Дмитрий Грибков, директор по стратегическому развитию компании «Шинтоп»
«
- Наиболее успешными являются крупные форматы в хорошо расположенных местах. Ярким примером может служить проекты холдинговой компании «Адамант».
»
Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла NAI Becar
«
- После кризиса торговые операторы наиболее активно рассматривают в аренду помещения в торговых центрах в тех районах, где еще не так сильна конкуренция. Это, в первую очередь, спальные районы города и районы новой массовой застройки. Сформированная в таких районах четкая целевая группа покупателей, которая нуждается в торговом центре с товарами первой необходимости и базовым развлекательным сегментом, обеспечит успешное функционирование торгового объекта. Конечно, для этого торговый центр должен четко выдерживать концепцию, и состав арендаторов должен быть в единой ценовой категории.
»
Елена Шевчук, вице-президент GVA Sawyer по коммерческой недвижимости
«
- Заметна тенденция такого формата, как фитнес-центры. Пока только прощупывают, собирают информацию, но, думаю, скоро зайдут в регион.
»
Александр Назаров, директор Nazarov & Partners. Commercial Real Estate
«
- Недалекое будущее, с горизонтом 5-10 лет, в России - за специализированными, крупноформатными центрами торговли: аутлет-центры, лайф-стайл, садовые центры и т.д. Обеспеченность населения транспортом растет, и формат, размещенный на выезде из города, ждет успех.
»
Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»
«
- Общая линия мнений участников и экспертов рынка: прогресс очевиден, но и точек роста ещё достаточно. В таких условиях актуальна потребность консолидации опыта и знаний всех участников рынка коммерческой недвижимости: и владельцев, и ритейлеров, и девелоперов, и риэлторов, и управляющих компаний – нужно встречаться, общаться и развивать деловые процессы в данной отрасли. Чем и предлагаем заняться 15 сентября в Новосибирске, в рамках конференции, которую наше агентство организует второй год подряд, вдохновляясь и руководствуясь практическим успехом первого мероприятия.
»
Юлия Сураева, руководитель проектов агентства стратегических коммуникаций «В`ДА»
Автор: Лисиенко Ольга
Press-release, 13 августа 2011
