Московский офисный рынок не умер — таков, к радости брокеров, основной итог уходящего года
Эксперты из Colliers International рапортовали об очередном рекорде: за три квартала 2011 г. «поглощено» столько же офисных помещений, сколько за весь 2010 год. Аналитики Cushman & Wakefield (C&W) уточняют: арендаторы в основном заняты переездами либо внутри здания, либо внутри делового района, либо вообще на другой конец Москвы. «Новые площади им не нужны», — признает Лада Белайчук, глава аналитиков C&W: показатель «абсорбции», т. е. аренды новых площадей, поступивших на рынок, невелик. В частности, из арендованных почти 1,4 млн кв. м новых контрактов всего на 370 000 кв. м. Для сравнения: в докризисном 2007 году это соотношение составляло 1,52 млн и 1,19 млн кв. м соответственно.
Свободными остаются то ли 1,5 млн кв. м (данные Colliers), то ли 2,1 млн кв. м (подсчеты Jones Lang LaSalle, JLL). Обычный для «большой пятерки» разнобой в цифрах объясняется «авторскими методиками» подсчета качественных бизнес-центров: кто-то относит к ним здания класса В-, кто-то — нет, кто-то считает арендуемую, кто-то — общую площадь, кому-то просто известно о большем числе сделок.
Общий объем качественных офисов к ноябрю превысил 13 млн кв. м, к концу года, по прогнозу консультантов, будет сдано еще 0,5-0,7 млн кв. м. Впрочем, помня о любви строителей коммерческой недвижимости переносить сроки ввода, реалистичнее выглядит более скромный прогноз. За три квартала девелоперы ввели немногим более 400 000 кв. м, и на всплеск их активности в предновогодние месяцы аналитики не слишком рассчитывают.
Даже в разгар кризиса (в 2008 и 2009 гг.) в Москве ежегодно сдавали в эксплуатацию более 1 млн кв. м офисных помещений: примерно 1,8 млн и 1,7 млн кв. м соответственно. В относительно спокойном 2010 году ввод новых кабинетов также перевалил за 1 млн кв. м (данные GVA Sawyer). С заявлениями о новых бизнес-центрах в III квартале никто не выступил. Все ждут, когда власть объявит новые правила игры, объясняет маркетолог GVA Sawyer Владислав Фадеев. Новых проектов нет. Хотя, уверяет Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE, на них есть покупатели среди девелоперов, «которые считают для себя возможным построить новый высококлассный БЦ класса А». Но в связи с «паузой», которую обеспечили рынку московские власти, такой возможности не находят, признает она.
Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, считает хорошей стратегией в настоящий момент покупать небольшие объекты в интересных местах, проводить реконцепцию и делать «бутик-офисы». Минимизация площадей названа опрошенными «Ведомостями» брокерами правильной бизнес-идеей. «Будущее за среднеформатными проектами в 30 000-40 000 кв. м с продуманным стрит-ритейлом (рестораны, фитнес) на первых этажах, — выражает общее мнение Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers. — Спрогнозировать заполняемость “на перспективу” более крупных БЦ проблематично». Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга JLL, советует не просто строить небольшие офисные центры, а строить их в правильных местах: «Новые офисы арендаторам не сильно нужны, особенно на востоке города или в “Москва-сити”. Но, например, на юго-западном, “газпромовском”, направлении офисы расходятся как горячие пирожки».
«Москва-сити» по-прежнему лидирует в антирейтинге невостребованных офисов. Хотя, как заявил на одной из пресс-конференций президент ОАО «Сити» Андрей Лукьянов, «проблем с арендаторами и собственниками у нас [в “Москва-сити”] не существует, у нас просто цены [на офисы] высокие».
В IV квартале в «Москва-сити» сдали Imperia Tower. Девелопер Moscitygroup принципиально все кабинеты общей площадью более 70 000 кв. м отдал только на продажу. Про их цену представитель пресс-службы заявил, что она была предметом индивидуальных договоренностей, уточнив, что к моменту официального открытия непроданными оставались лишь несколько нижних офисных этажей. По словам Лукьянова, 1 кв. м в формирующемся деловом районе предлагается от $9000 до $25 000. По данным Исаева, средняя приемлемая цена здесь — $10 000 за 1 кв. м. Концепция «Москва-сити» была пересмотрена: офисная составляющая уменьшилась на 0,5 млн кв. м в пользу апартаментов, заявил Александр Кузьмин, главный архитектор Москвы. Сейчас на 2 кв. м офисов приходится 1 кв. м апартаментов.
Автор: Наталья Самарина
Индикаторы Рынка Недвижимости, 20 декабря 2011
