После выборов имущество Москвы пойдет с молотка

Более половины необходимой суммы город заработал в начале года — благодаря продаже пакета Банка Москвы и Столичной страховой группы. Продать активы не столь заинтересованным инвесторам, как ВТБ, оказалось труднее. Их пугал кризис и предстоящие выборы

Столичные власти запланировали получить от приватизации городского имущества 200 млрд рублей в течение двух лет — 2011 и 2012.

В феврале этого года власти Москвы завершили сделку по приватизации своего пакета акций Банка Москвы. Они продали ВТБ 46% акций кредитной организации и 25% плюс одну акцию Столичной страховой группы, которой принадлежит 17,32% акций банка, заработав при этом 103 млрд рублей (акции банка Москвы принесли 92,8 млрд рублей, ССГ — 10,2 млрд рублей). По данным заместителя мэра по имущественно-земельным отношениям Натальи Сергуниной, премия превысила 14%.

В том же месяце Центральная топливная компания (100% акций которой находятся в собственности Москвы, занималась продажей городского пакета Банка Москвы) продала «Газпром нефти» 22,39% нефтекомпании Sibir Energy за 740 млн долларов (порядка 21 млрд рублей).

Таким образом, февраль практически сделал партию.

Лужков никогда бы не продал «Моспромстрой»

В июне власти Москвы выставили на продажу 24,5% «Моспромстроя». Юрий Лужков считал этот холдинг, построивший храм Христа Спасителя и Останкинскую башню, Ледовый дворец, мемориал Победы на Поклонной горе, стратегически важным активом и категорически отказывался его продавать.

«Моспромстрой» владеет почти 150 объектами недвижимости — отелями под управлением Marriott, Holiday Inn и др. Среди крупнейших гостиничных активов — «Hilton Moscow Ленинградская», «Marriot Роял Аврора», «Marriot Грандъ-Отель» на Тверской улице.

Город хотел получить за свой пакет «Моспромстроя» более 3,28 млрд рублей, и покупатель нашелся — о желании приобрести пакет заявил кипрский офшор Halletsville Trading & Investments Ltd, который на тот момент уже владел 70% акций строительного холдинга.

ФАС 17 октября разрешила офшору, который принадлежит структурам главы Бинбанка Микаила Шишханова и его дяди Михаила Гуцериева (главы и совладельца «Русснефти»), заключить эту сделку.

Доля «Москвы» досталась Шишханову

В июле Шишханов приобрел у правительства Москвы 49% акций компании «Декмос», которая является заказчиком и застройщиком проекта по реконструкции гостиницы «Москва» (по 25,5% акций компании принадлежит Сулейману Керимову и Аркадию Ротенбергу).

Сумма сделки не разглашается. Но Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию компании CB Richard Ellis, считает, что ориентировочная стоимость всего комплекса может составить около 1 млрд долларов, а за сектор гостиницы Шишханову придется заплатить приблизительно 150 млн долларов., возможно, и больше, приводятся слова эксперта на сайте консалтинговой компании RRG.

В понедельник, 19 декабря, стало известно, что полное завершение воссоздания гостиницы «Москва» откладывается еще на год — до 2013 года.

В начале июля заместитель руководителя департамента имущества Москвы Константин Песоцкий сообщил, что до 2015 года город намерен приватизировать около 300 компаний.

Наталья Сергунина в одном из интервью обозначила задачу максимум: до 2016 года в собственности города должно остаться не более 30-35 обществ — это предприятия из сферы энергетики, крупные высокотехнологичные и девелоперские компании, специализированные фонды. «В отдельных случаях город даже увеличит свою долю в обществах, которые занимаются инфраструктурными проектами», — пояснила она.

Андрей Шаронов, заместитель мэра по экономическим вопросам, подтвердил в июльском интервью газете «Ведомости», что «к продаже готовятся новые активы — принадлежащие городу пакеты акций 30 компаний».

Он подсчитал, что продажа 28,58% акций холдинга «Объединенные кондитеры» может принести минимум 15 млрд рублей, а холдинг «Мосмедыньагропром» — порядка 3,5 млрд рублей.

Из 356 ГУПов, принадлежащих Москве, 54 предполагается акционировать и продать в ближайшие два года, сказал Шаронов. «Город не может осуществлять контроль за таким количеством предприятий, фактически это приводит к финансовым потерям, ведь подчас ГУПы — это каналы увода активов города. К примеру, выплаты ГУПов в интересах собственника, т. е. Москвы, составляли 0,15% от доходов бюджета. Задача — зачистить эту поляну, пусть даже с фиксацией убытков, потому что продажа прекращает дальнейшие убытки».

Добыча августа — 5 млрд рублей за AFI Mall

В августе Москве удалось продать 25% акций торгового центра AFI Mall, расположенного на территории Москва-Сити. «Недвижимый» эквивалент этого пакета — 45 тысяч кв. метров — приобрела за 5 млрд рублей компания Bellgate Construction Ltd, дочерняя структура AFI Development.

Город хочет избавиться от гостиниц и кинотеатров

Как стало известно в августе, в программу приватизации до 2013 года попали еще 15 отелей и ГУП «Объединенная дирекция по управлению имущественным комплексом киносетей» (она объединяет 39 кинотеатров, например, «Ударник», «Баррикады», «Алмаз», «Варшава», «Будапешт», «Прага», «Пионер»).

Ожидается, что еще до конца этого года на аукцион может быть выставлена доля города в ОАО «Гостиничная компания» (ГК).

Компания создавалась как СП Москвы и Рональда Лаудера, американского миллиардера, сына основательницы косметической компании Эсте Лаудер. Город планировал передать в ГК свои доли в некоторых московских отелях (в частности, «Националь», «Будапешт» и «Россия») и стать владельцем 49% акций. Принадлежащий Лаудеру Russia Real Estate Fund должен был получить 51% ГК и внести в уставный капитал 31,7 млрд рублей. С приходом в Москву Собянина планы мэрии изменились, и Лаудер потерял интерес к проекту. В середине июля 2011 года город выкупил у Russia Real Estate Fund его долю в ГК. Сообщалось, что за 15% «Гостиничной компании» власти заплатили более 5 млрд рублей.

На сегодняшний день в «Гостиничную компанию» входят 14 отелей, среди которых «Ренессанс» и «Савой».

Под пятнадцатым номером в список приватизации попала гостиница Hilton Ленинградская, в которой городу принадлежит 30% акций. Преимущественное право выкупа этого пакета есть у Микаила Шишханова. По оценкам риелторов, он может стоить около 90 млн долларов.

Однако сроки проведения аукциона по Hilton Ленинградская еще не определены.

Ближайший аукцион по продаже гостиничного актива — отеля «Националь» — состоится 22 декабря.

Елена Батурина считает заниженной цену «Националя»

На продажу будет выставлено 100% акций отеля, начальная цена пакета — 4, 58 млрд рублей. Шаг аукциона — 91 млн 666 тысяч рублей.

Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, напомнила BFM.ru, заявления о продаже гостиницы «Националь» уже звучали неоднократно, но по факту продажа не состоялась. «В 2010 году московские власти оценивали стоимость гостиницы «Националь» в 1 млрд рублей:с тех пор цена возросла в 4,5 раза».

При этом экс-владелица компании «Интеко» Елена Батурина считает, что цена отеля явно занижена. На вопрос «Ведомостей» об отношении к приватизации по-московски она ответила вопросом: «Как вам продажа Гостиного двора за 150 млн долларов, тогда как город вложил туда порядка 600 млн долларов? Я бы еще поучаствовала в покупке «Националя» за 4,5 млрд рублей. Тем более что у меня есть гостиничная сеть (смеется)».

Между тем, исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко полагает, что озвученную цену в 4,58 млрд рублей можно назвать «точкой отсчета», основываясь на которой каждый инвестор может принять решение о том, насколько привлекателен для него этот актив.

«Мы относим «Националь» к так называемым трофейным, знаковым отелям, и, проводя анализ сделок с такими объектами за рубежом, мы выяснили, что их стоимость обычно стабильна и не зависит от колебаний на рынках. Так, цена продажи «трофейных» гостиниц на Западе обычно начинается с 1 млн евро за номер. «Националь» оценен в 550 тысяч евро за номер, но говорить о том, что его оценили в два раза дешевле, нельзя. У каждого инвестора свое понимание этого актива. На наш взгляд, отель однозначно уникальный и перспективный, однако ему необходима некоторая управленческая реорганизация и инвестиции в сам объект, причем оценить объем вложений, которых потребует «Националь» от нового владельца, сейчас очень непросто», — пояснила BFM.ru Марина Усенко.

Сергей Чагин, замдиректора департамента инвестиционных продаж NAI Becar, тоже считает, что можно было бы выставить более высокую цену. «Изначально стартовая цена торгов составляет в районе 6700 долларов за кв. метр за здание напротив Кремля, плюс определенный раскрученный бренд, и 221 гостиничный номер. Но если мы возьмем приблизительную ставку по рынку гостиниц, а это порядка 270 долларов за номер в сутки, то доходность у нас получается при той цене продажи, которая сейчас есть, в районе 13%. Для таких инвестиционных продаж это очень хорошая цифра. И все-таки, я думаю, что эта цена заниженная. Мне кажется, что там цена может быть в районе 180 млн долларов в общем объеме, и это было бы нормально», — говорит он BFM.ru.

Открытые формы аукциона, когда в режиме онлайн люди могут увеличивать стоимость, дает возможность Москве рассчитывать, что объекты будут продаваться по ценам выше рыночных, считает Рустам Топчиев, исполнительный директор Adwill. «Финальная стоимость превысит изначально установленную городом на 20%, она будет полностью зависеть от желания и спроса потенциальных инвесторов. Оценка будет эмоциональной, поскольку выставленные на продажу объекты уникальны», — говорит он BFM.ru.

Аукцион, который провалился

В московском филиале Российского аукционного дома 6 октября этого года состоялись торги по продаже принадлежащих Москве пакетов акций ОАО «Центр международной торговли» («ЦМТ»). На аукцион было выставлено 9,64% акций ЦМТ. Начальная цена пакета составляла 1, 446 млрд рублей. На участие в аукционе поступило две заявки, однако торговаться за объекты участники не стали.

Константин Лебедев, партнер, руководитель отдела оценки компании Cushman&Wakefield, обращает внимание на то, что в ЦМТ продавалась небольшая доля, а никакие дисконты за контроль, за ликвидность не делались. Стоимость, которая указана по этому активу, она достаточно высокая, но пока по конъюнктуре рынка их действительно сложно реализовать, считает эксперт.

«Возьмем ЦМТ: 10% продается, цена — 232 млн долларов. Это много за 10%, — рассуждает в беседе с BFM.ru Сергей Чагин. — Но при этом у ЦМТ в 2010 году по финансовым показателям валовая прибыль составила порядка 4 млрд рублей. Из этого 10% достаются инвестору. Сейчас, если мы переводим в соотношении определенной ставки капитализации на вложенные деньги, то это составит 6%. Сейчас это как размещение на депозите. Но при этом в ЦМТ сейчас строятся новые блоки, строения, но они еще не заселены, но при этом люди потихонечку начинают снимать по договорам помещения. Соответственно, весной будущего года будет более продвинутая стадия, будет генериться больше поток с вводом этих помещений. Следовательно, и привлекательность данного пакета возрастет, потому что доходность будет выше».

«Новинский, 31». Продано

На аукцион по продаже ОАО «Новинский бульвар, 31», состоявшемся 6 октября, был выставлен пакет города в размере 24,99%. Победителем торгов была признана компания «Саттон Холдингз Лимитед», которая не переплатила за него ни копейки: лот ушел по стартовой цене — за 1,42 млрд рублей.

Андрей Степаненко, генеральный директор «Российского аукционного дома», отметил, что на торги был выставлен миноритарный пакет акций по достаточно высокой начальной цене, и, тем не менее, удалось найти инвестора.

Удачно сбросили

Аукцион по продаже объекта на участке №15 в Москва-Сити, на котором при Лужкове собирались строить здание мэрии и дворец бракосочетания, состоялся 8 декабря.

В торгах приняли участие две организации: ООО «Новые агротехнологии» и ООО «ГрандТитул». При стартовой цене в 7, 078 млрд рублей лот ушел за 7, 218 млрд рублей ООО «ГрандТитул», представляющей интересы группы Года Нисанова и Зараха Илиева.

Зарах Илиев и Год Нисанов в прошлом были совладельцами (вместе с Тельманом Исмаиловым) Черкизовского рынка.Сейчас владеют ТЦ «Европейский», гостиницей «Украина» и ТЦ «Москва».

Алексей Буреломов, ведущий консультант «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», отмечает: «Участок №15 Москва-Сити дает возможность возвести более 315 000 кв. метров, в том числе и наземной — 250 тысяч кв. метров. При этом инвестору дается возможность некоторого изменения функционального набора объектов в составе застройки».

Действительно, проектное задание предусматривает строительство на этой площадке бизнес-центра, гостиницы с инфраструктурой, апартаментов с инфраструктурой, торгово-выставочного центра, а также парковки.

Константин Лебедев считает, что успех этого аукциона определил факт продажи всего пакета: «Мы должны понимать, что там продавалось и реализовывалось 100%. Естественно, что любые бизнесмены настроены иметь близкий к контрольному пакет, и всегда это является большим преимуществом».

По мнению Юрия Тараненко, директора департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, «любая продажа доли, а не всего объекта, является фактором, снижающим стоимость актива на 18-20%».

Что перенесли

В этом году должен был состояться аукцион по продаже акций Гостиного двора.

Одноименная компания была создана для проведения реконструкции здания Гостиного двора в центре Москвы и последующего управления объектом (департаменту имущества города Москвы принадлежит 100% акций). Проект реконструкции — один из знаковых в лужковскую эпоху, его сметная стоимость составила около 371 млн долларов. По словам Батуриной, реконструкция обошлась в 600 млн долларов.

Но Российский аукционный дом перенес торги по продаже здания Гостиного двора на весну 2012 года, сообщил столичный департамент имущества (ДИГМ).

Надо сказать, что аукцион по продаже памятника архитектуры откладывается уже второй раз. Он должен был состояться 6 октября. Предметом торга должны были стать 49% акций ОАО «Ильинское подворье», которому принадлежат 17 500 кв. метров Гостиного двора (общая площадь — 80 тысяч кв.метров).

Как сообщал РАД, начальная цена продажи — 1,491 млрд рублей. Шаг аукциона — 74 млн 500 тысяч рублей. Размер задатка — 149 млн рублей.

Однако, по информации СМИ, свою долю (51% процент) в «Ильинском подворье» согласился продать глава Союза грузин России Михаил Хубутия, а город включил в лот ОАО «Гостиный двор», которому принадлежит 60 тысяч кв. метров комплекса.

В результате было принято решение о переносе торгов на 8 декабря, но затем ДИГМ сообщил: «В целях обеспечения эффективной приватизации, повышения спроса на акции ОАО «Ильинское подворье», находящихся в собственности города Москвы, принято решение о продаже единым лотом 100% акций ОАО «Ильинское подворье» и недвижимого имущества здания «Гостиного двора» (59 744, 6 кв.метров). Аукцион по продаже единого лота — 100% акций ОАО «Ильинское подворье» и недвижимого имущества здания «Гостиного двора» планируется на весну 2012 года».

Не найдет своего покупателя в этом году и 40-процентный пакет акций кинотеатра «Октябрь». Власти приняли решение о переносе его приватизации на начало 2012 года — с «целью повышения инвестиционной привлекательности объекта».

Судя по сообщениям департамента, начальная цена продажи составит 796 млн рублей. Шаг аукциона — 39,8 млн рублей.

По мнению Константина Лебедева, существует несколько причин для переноса аукционов. «Высокие цены — одна из них. Вторая — то, что сейчас происходит в Европе, потому что в любом случае такие сделки проходят с финансированием. И, как правило, финансирование привлекается откуда-нибудь с Запада — потому что если у тебя нет какого-то финансового рычага, у тебя резко сокращается количество претендентов. Потенциальными покупателями в таких сделках могут быть либо какие-то транснациональные компании, у которых есть финансовая поддержка каких-то государственных банков, у которых есть возможность предоставить какие-то льготы, либо нужно привлекать финансирование с Запада. Но мы видим, что происходит в Европе, поэтому сейчас это действительно сложно реализовать. Я думаю, что потенциально такие аукционы будут успешны ближе к весне 2012 года, потому что уже будет некая определенность».

Собянин отдал федералам пакет «Внуково»

На днях Сергей Собянин подписал распоряжение о передаче в федеральную собственность пакетов акций аэропорта «Внуково» (Москве принадлежит 74,7%, 353%, ОАО «Внуково-Инвест» владеет 25,0055%) и 26 акций ОАО «Авиа-Бизнес-Терминал».

Эти акции перейдут в федеральную собственность при объединении международных аэропортов «Шереметьево» и «Внуково», а потом часть государственной доли в новой компании будет приватизирована.

Председатель совета директоров «Шереметьево» Юрий Кудимов сообщал ранее, что слияние активов произойдет до конца этого года, и ему будет предшествовать объединение «Шереметьево» и ОАО «Терминал».

В конце первого квартала 2012 года должны объявить конкурс по выбору УК, которая получит в управление и «Внуково».

В апреле этого года вице-премьер РФ Сергей Иванов сообщил, что приватизация объединенного комплекса «Шереметьево» и «Внуково» может состояться сразу после их слияния, и цена будет исчисляться «сотнями миллиардов рублей». В случае объединения аэропортов, правительство Москвы должно получить из федерального бюджета 40-50 млрд рублей, вложенные в развитие терминала во «Внуково».

Летом стало известно, что замминистра финансов Сергей Сторчак подписал проект распоряжения правительства, по которому после объединения аэропортов Москва получит пакет в 1,027 млрд гособлигаций выпуска 2000-2006 годов, которые она сможет реализовать.

В интервью газете «Ведомости» председатель совета директоров «Внуково», первый замгендиректора компании «Внуково-Инвест» (владеет 25% акций аэропорта) Виталий Ванцев ранее предполагал, что частные инвесторы смогут дождаться от Москвы продажи 75-процентного пакета аэропорта до конца текущего года.

Он признал, что «Внуково-Инвест» заинтересовано в покупке и готово задействовать собственные средства, но «на всякий случай и договоренности с несколькими банками уже есть». Ранее в СМИ со ссылкой на неофициальные источники сообщалось, что стартовой ценой на аукционе станет сумма в 27 млрд рублей.

«Нет очевидных причин держать «Внуково» как актив на балансе города», — пояснил в сентябре Андрей Шаронов.

На чем еще может заработать город

Эксперты, мнение которых приводит IRN.ru, указывают, что пакет города в гостиничном бизнесе «Москва – Красные Холмы» может стоить 20 млн долларов, в «Рэдиссон-Славянской» — 50-60 млн долларов, в ЦМТ — 10 млн долларов. При оценке доходным методом 30% акций отеля «Метрополь» стоит 10-12 млн долларов, но стоимость может находиться вне рыночной логики.

Инвестор притаился

Глава компании «Финэкспертиза» Агван Микаелян рассказал в интервью BFM.ru: «То, что предлагается [на аукционах], достаточно адекватно. Но в последнее время мы не видели никаких серьезных крупных сделок, громких, что называется. Это связано с тем, что инвестор сам по себе притаился — конец года, ожидание финансового кризиса, да еще и элементы политической жизни нашей. Обычно инвестор всегда предпочитает понять, с кем дальше будет иметь дело, и только после этого делать серьезные крупные инвестиции. Поэтому сейчас то, что происходит с приватизацией, наверное, надо назвать деловым затишьем, скорее, чем каким-то серьезным движением. Все понимают, что после любых выборов происходит смена действующих лиц, даже если власть сама по себе глобально не поменялась, всегда происходит обновление действующих лиц. А у нас традиционно предпочитают работать с конкретными людьми. Ощущение такого близкого кризиса никого не отпускает, в такой ситуации делать крупные инвестиции мало кто решается».

Программа приватизации должна утверждаться Мосгордумой

Программа приватизации должна утверждаться Московской городской думой, а она лишилась этих полномочий еще при Лужкове, заявил в интервью BFM.ru лидер «Яблока» Сергей Митрохин, экс- депутат МГД.

«Поэтому общественного обсуждения программы приватизации, даже минимального, Москве нет. Это неизбежная основа для коррупции, воровства, продажи имущества по неадекватным ценам. Кроме того, у нас есть очень нехороший прецедент с продажей Банка Москвы, незаконный, без аукциона. Продали Банк Москвы за 105 млрд рублей, которые до сих пор никто не видел, которые в бюджет города не поступили (в ВТБ порталу сообщили, что деньги давно перечислены в «Центральную топливную компанию — BFM.ru ). Эта история прошла вне правового поля. Что говорить о тех объектах, про которые мало кто знает? Самое главное, что отсутствует в Москве для обеспечения цивилизованной и выгодной для города приватизации, — это прозрачность».

Бизнес FM, 22 декабря 2011