Восставшие из пепла. Тенденции петербургского рынка коммерческой недвижимости комментируют консалтинговые компании
Вслед за восстановлением спроса на рынке жилья эксперты констатируют оживление на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Эта тенденция четко прослеживается со второго квартала 2011 года.
В пользу разнообразия
Эксперты компании ASTERA отмечают, что во втором квартале этого года наблюдается рост числа заявок и сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости. При этом наиболее активно развивается торговая недвижимость. Так, по итогам первого полугодия 2011 года ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate в сегменте торговой недвижимости сдала в аренду более 21 тыс. кв. м площадей – больше, чем за весь 2010 год. Одним из наиболее заметных событий стал выход на рынок Петербурга финской сети ресторанов быстрого обслуживания Hesburge. Свою первую кафе-пекарню в формате street-retail открыла американская сеть Cinnabon. Это лишь единичные примеры оживления рынка.
Банки вновь начинают кредитовать проекты в сфере коммерческой недвижимости. Так, Северо-Западный региональный центр Банка «ВТБ» предоставил ЗАО «Звездный» (холдинг «Адамант») инвестиционный кредит в форме невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи в сумме 44 млн евро сроком на 7 лет. Средства будут направлены на финансирование второй очереди ТРК «Континент» у метро «Звездная», которую планируется завершить в III квартале 2013 года.
Возобновление кредитования и проектного финансирования спровоцировало увеличение интереса девелоперов не только к Москве и Петербургу, но и к региональным рынкам торговой недвижимости. По мнению председателя Комитета по торговой недвижимости ГУД, управляющего партнера компании LCMC Дмитрия ЗОЛИНА, интерес к регионам вполне понятен, так как в них практически нет качественных торговых объектов.
Анализируя сделки в области недвижимости Петербурга за последние годы, руководитель отдела консалтинга Praktis CB Татьяна ЯБЛОКОВА отмечает снижение доли иностранных инвесторов в период кризиса и на посткризисном рынке с 40 до 10%. Интерес к этому сектору сохранили только скандинавские компании и те, кто давно работает на рынке Петербурга. В этом году доля иностранных инвестиций может составить порядка 20%.
– Основные сделки будут приходиться на российских и иностранных частных инвесторов и девелоперов, а также на фонды и сырьевые компании, – считает Т. Яблокова.
Специалисты считают, что на рынке, как и в прошлом году, преобладают локальные игроки. Иностранные компании и фонды не устраивает слишком высокий риск и отсутствие адекватной законодательной базы.
Несмотря на это, география инвестиций в коммерческую недвижимость расширяется, а объекты становятся все более разнообразными. Так, в Санкт-Петербурге американская девелоперская компания Hines завершает сделку по приобретению трех земельных участков на Пулковском шоссе для строительства outlet-центра (ТК). Южнокорейская Pion Partners учредила компанию «Лиговский Девелопмент», которая скупает территорию бывших складов по адресу Лиговский пр, 50. На территории около 4 га компания планирует строительство многофункционального комплекса площадью до 60 тыс. кв. м. Фонд Morgan Stanley ведет переговоры о покупке ТРЦ Galeria.
По твердым критериям
В период кризиса многие объекты коммерческой недвижимости оказались на балансе банков в виде непрофильных активов. В начале 2011 года Центробанк оценивал уровень непрофильных активов на банковских балансах в размере 0,7–1,5 трлн рублей.
Эксперты полагают, что катализатором реализации непрофильных активов может стать указание Центробанка о новом формировании резервов по непрофильным активам, вступающее в силу 1 января 2012 года. Согласно документу, размер резерва напрямую будет зависеть от срока, в течение которого данные активы учитываются на балансовых счетах кредитора. Чем дольше банк будет держать эти активы у себя, тем дороже ему это будет обходиться.
– Сегодня перед кредиторами стоит непростая задача по скорейшей реализации активов, повышению их стоимости и ликвидности, – отмечает руководитель Экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов, президент компании GVA Sawyer Вера СЕЦКАЯ.
Интерес к коммерческой недвижимости стимулируют и ряд организационных мероприятий, проводимых по инициативе Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД). Так, в настоящее время проводится классификация объектов офисной недвижимости на территории России. В 2009 г. экспертами ГУД была разработана базовая классификация. В зависимости от региона набор критериев может изменяться. Цель – маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. Для проведения этой работы в городах создаются Сертификационные комиссии.
На конец марта 2011 г. в Петербурге классифицирован 161 объект. А к середине лета было классифицировано 315 бизнес-центров Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Тюмени, Краснодара, Ростова-на-Дону, Самары, Казани и Нижнего Новгорода. В ближайшее время эксперты планируют приступить к оценке офисной недвижимости Черноморского побережья. А затем – объектов офисной недвижимости Красноярска и Владивостока. Результаты своей работы эксперты ГУД представят в рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate.
Что касается торговой недвижимости, то результаты рейтинга «ТОП-100 лучших торговых центров России» также будут представлены на форуме. В рамках реализации проекта эксперты ГУД планируют оценить более 300 объектов торговой недвижимости крупнейших городов России. По словам вице-президента Департамента консалтинга GVA Sawyer Эвелины ПАВЛОВСКОЙ, данный рейтинг не только определяет наиболее качественные объекты, но и задает высокие профессиональные стандарты при строительстве новых торговых центров.
Шаг к децентрализации
Подводя итоги первого полугодия, эксперты NAI Becar отмечают, что 2011 год характеризуется активностью девелоперов в гостиничном секторе. Городская администрация постоянно выделяет земельные участки для изысканий с целью развития на них гостиничных проектов.
На петербургский рынок стремятся выйти многие международные операторы. I полугодие ознаменовалось открытием первого в Восточной Европе и России отеля под брендом W Hotels Worldwide. Планируют выход новые сети – Domina Hotel Group, Fairmont Raffles Hotels International (бренд Swissotel). В Санкт-Петербурге продолжается развитие нового для города рекреационного направления – создание спа-отелей.
Происходит постепенная децентрализация гостиничного рынка: отели открываются в спальных районах и в пригородах.
За полгода в Петербурге открылось три объекта гостиничной недвижимости: две гостиницы с номерными фондами свыше 50 номеров и мини-отель на 20 номеров. Инвесторы: Renaissance Construction, ООО «Р.Е.Д.», FTF Holding. Общее предложение качественного номерного фонда Санкт-Петербурга на начало июня 2011 г. превысило 14 900 номеров.
До конца 2011 года запланировано открытие еще 7 гостиниц. Среди инвесторов ОАО «Авиелен А.Г.», ООО «Деметра», ООО «Дом на Мойке», «Тристар Инвестмент Холдингс», ООО «МБИК», ООО «Red Stars Hotel», ЗАО «УК АВА».
Одним из приоритетов принятой в июне этого года программы по развитию туризма в Петербурге значится конгресс-ная деятельность. Однако в настоящее время в городе катастрофически не хватает необходимой для этого инфраструктуры.
В 2009 году Петербург занимал лишь 79-е место в мире по количеству проводимых мероприятий. С тех пор ситуация изменилась в лучшую сторону, но весьма незначительно. Вице-президент ГУД Александр ГРИШИН считает, что инвесторам не очень интересно браться за подобные проекты из-за их низкой экономической эффективности, а потому правительство города должно способствовать появлению такого рода объектов.
Офисы сместились в МФК
Что касается офисной недвижимости, то, по данным NAI Becar, на начало июня 2011 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в 12 объектах с общей площадью около 70 тыс. кв. м. Это более чем в два раза меньше соответствующего показателя 2010 г. Среди введенных объектов БЦ «Гельсингфорсский» (девелопер – завод «Красная Заря. Системы цифровой связи»), «Невский Плаза» (IHI Pls), МФК «Невский центр» (Stockmann), МФК «Балканский» (ХК «Адамант»), «Давыдовъ» (ГК «Невский альянс»), первая очередь «Охта-Хаус» («УНИСТО Петросталь»).
Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В, С) по итогам I полугодия 2011 г. составил около 2545,3 тыс. кв. м.
Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Около 60% всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства. Остальные – результат реконструкции зданий и сочетания реконструкции с новым строительством. По сравнению с концом 2010 г. спрос стал активнее, и по размерам запрашиваемых в аренду площадей сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Отмечается возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м.
В течение II полугодия текущего года эксперты прогнозируют сдачу в эксплуатацию порядка 15 объектов общей площадью 140–160 тыс. кв. м. Среди крупных – МФК «Аэропорт-Сити» (девелопер – Avielen A.G), «Санкт-Петербург Плаза» (Setl City, ИФК «БСПб»), третья очередь БЦ «Сенатор» (ФХК «Империя») и др. На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С может составить порядка 2,68–2,70 млн кв. метров.
По мнению экспертов, в 2011 году децентрализация офисов снова стала актуальным вопросом. Офис на периферии позволит сэкономить 25% арендных платежей.
По словам Наталии ЧЕРЕЙСКОЙ, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, достаточно перспективным является строительство объектов, сочетающих различные типы недвижимости, такие как производст-венные и исследовательские, складские и офисные площади. В ближайшие два года этот вид инвестиций будет наиболее популярен среди девелоперов.
Это мнение подтверждает на практике реализация проекта МФК «Аэропорт Сити САНКТ-ПЕТЕРБУРГ». В первой очереди комплекса, которая вводится в ноябре 2011 года, предусмотрены два офисных здания класса А: «Юпитер» и «Аэропорт», общей площадью 18 тыс. кв. м, отель Crowne Plaza на 294 номера, рестораны, паркинг, конференц-залы и торговые зоны. Инвесторами проекта выступают австрийский концерн Warimpex Group, компании СAINE B.V. и UBM1. Объем инвестиций в проект – около 150 млн евро.
В Петербурге продолжается реализация двух крупных проектов, финансируемых банком ВТБ. Первый из них – «Набережная Европы», состоящий из пятизвездочной гостиницы, элитного жилья, торгово-офисного центра, а также пешеходной набережной и Дворца танцев. Второй – проект «Невская Ратуша», включающий в себя здание администрации, 8 бизнес-центров класса А, конгресс-отель, фитнес-центр, двухуровневый подземный паркинг, пешеходную улицу с кафе и ресторанами.
Притяжение метро
Как отмечают эксперты, в сегменте торговой недвижимости Санкт-Петербурга сохраняется прошлогодняя тенденция поэтапного ввода в эксплуатацию площадей на одном объекте. То есть в торговом комплексе начинает работать один, желательно якорный, арендатор, при этом остальные помещения еще не сданы и ждут своего потребителя.
Несмотря на определенные сложности с заполнением, инвесторы не отказываются от вложений в этот сегмент. В I полугодии 2011 г. в Санкт-Петербурге завершился ввод в эксплуатацию 4 крупных объектов торговой недвижимости: торгово-офисного центра Olimpic Plaza (девелопер – ООО «Невские бани»); ТК «Платформа» (девелопер – ООО «Платформа»); ТРК «Лето» (девелопер – ЗАО «Система-Галс Северо-Запад»); первая очередь МФК Prizma (девелопер – «Адамант»).
Совокупный объем рынка качественных торговых площадей в первом полугодии 2011 г. увеличился на 172 050 кв. м и составил 4 055 250 кв. м. На второе полугодие 2011 г. запланировано к вводу порядка 152 650 кв. м.
Объекты торговой недвижимости продолжают активно возводиться в спальных районах города. По-прежнему наблюдается их корреляция с вводом новых станций метрополитена. Холдинг «Адамант» построит ТРК «Бухарестский» во Фрунзенском районе на пересечении улиц Бухарестская и Салова. В данном проекте «Адамант» выступает в качестве девелопера и инвестора в одном лице. Сейчас ТРК находится на стадии проектирования и согласования. В здание комплекса будет интегрирован вестибюль станции метро «Бухарестская». Аналогичные проекты уже реализованы на станциях метро «Звенигородская» и «Обводный канал».
Почти 1,6 млрд долларов иностранных инвестиций было вложено в коммерческую недвижимость России во II квартале 2011 г., согласно данным NAI Becar. Это в 15 раз больше,
чем в I квартале (105,7 млн).
Порядка 70% залогового имущества 20 крупнейших российских банков приходится на недвижимость. В общей массе залогов:
– 39,3% составляют объекты коммерческой недвижимости;
– 18,5% – жилые комплексы;
– около 12% – имущественные комплексы предприятий.
Автор: Наталья Соколова
СтройПульс, 30 сентябрь 2011
