Ипотечный эксперимент

В Краснодарском крае стартовала программа накопительной «народной» ипотеки с рекордно низкой для России ставкой — всего 6%. По мнению местных девелоперов, она интересна в качестве эксперимента, но малоэффективна в нынешнем виде.

Соглашение между Сбербанком РФ и администрацией Краснодарского края о реализации программы было подписано на недавно прошедшем инвестиционном форуме в Сочи. Желающим участвовать в программе предлагается следующая схема. В течение «испытательного срока» (от года до шести лет) семье нужно ежемесячно накапливать средства для первоначального взноса на специальном счете в Сбербанке. В зависимости от срока по этому депозиту будут начисляться 1–2% годовых. Если условия накопления будут соблюдаться, каждый квартал семья будет также получать на накопительный счет социальную выплату из бюджета Краснодарского края, которая составит 30% от суммы ежемесячного платежа, но не более 36 тыс. рублей в год. Одновременно краевая администрация рассматривает возможность предложить участникам программы жилье типовой или малоэтажной планировки по льготной стоимости квадратного метра.

«Народную» ипотеку в самом деле можно считать уникальным для России продуктом: предлагаемая ставка в размере 6% для подавляющего большинства банков пока недостижима. Главным и пока единственным кредитором выступит Сбербанк, однако, по мнению руководителя представительства GVA Sawyer в Южном федеральном округе Евгения Панасенко, если программа станет массовой, в нее войдут и другие банки, например ВТБ. Ранее желание участвовать в программе выражал крупнейший банк Краснодарского края «Кубань кредит».

Утверждается, что в перспективе «народной» ипотекой смогут воспользоваться не менее 100 тыс. кубанских семей. Аналитики рынка признают, что в целом программа окажет положительное влияние на отрасль. «К ее плюсам следует отнести расширение контингента граждан, получающих возможность приобрести собственное жилье и небольшие социальные выплаты, которые за пять-шесть лет могут составить от 180 тыс. до 200 тыс. рублей», — отмечает генеральный директор ростовской строительной компании «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев. Президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков также уверен, что перспективы у краснодарской программы хорошие: «Для людей с небольшими доходами есть очевидные выгоды, да и с точки зрения застройщиков это тоже интересная программа. Если в нее войдут девелоперы, регион решит ряд важнейших проблем, в том числе вопрос реализации жилья строительными компаниями». «С одной стороны, это можно оценить как часть предвыборной кампании, с другой — это все же хорошая идея, которая, если потребители оценят продукт, действительно может оздоровить кубанский рынок жилья», — добавляет Евгений Панасенко.

Однако проработка программы все же вызывает сомнения у экспертов. По мнению Андрея Шумеева, к минусам следует отнести невозможность предусмотреть, а тем более установить на определенном уровне стоимость жилья на период накопления средств. Главный экономист УК «Финам» Александр Осин вообще скептически относится к идее накопительной ипотеки в ее нынешнем виде. «Во-первых, неясно, кто гарантирует, что накопленные деньги не сгорят на фоне повышения номинальных цен на жилье. Возможно, администрация собирается зарезервировать дома для будущих покупателей, но этого в проекте не указано, — говорит эксперт. — Во-вторых, даже с учетом стоимости жилья 30 тыс. рублей за 1 кв. м и ставки 6% участниками программы могут стать лишь граждане, способные за пять лет накопить приблизительно 500 тыс. рублей или откладывать по 5 тыс. в месяц с учетом доплаты из бюджета. Но ведь потом еще придется несколько лет выплачивать по 10–15 тыс. ежемесячно. Такие расходы составляют половину и более месячных доходов 70% жителей Краснодарского края, то есть все равно получается дорого».

Директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов уверен, что накопительная ипотека выгодна в первую очередь банку, а уже потом потребителю: «Сбербанк в данном случае ничего не теряет, потому что получает возможность привлекать от населения очень дешевые деньги. По сути дела, средства, которые люди будут размещать под 1% годовых, — это обычный депозит, только ставка беспрецедентно низкая. Пока накопится нужная сумма, Сбербанк будет распоряжаться деньгами участников программы как угодно, а потом просто выдаст оставшуюся сумму под 6%». При этом Роман Строилов отмечает, что краевые власти готовы предоставлять всего 36 тыс. рублей в год, тогда как даже при покупке автомобилей по программе утилизации размер господдержки был значительно больше — 50 тыс. рублей на один сертификат. «Еще один негативный фактор — это дороговизна жилья, — продолжает эксперт. — Что можно купить по этой программе, например, в Сочи, где даже на окраине 1 кв. м стоит от 2 тыс. долларов? Вероятно, качество жилья, реализуемого в рамках программы, будет невысоким, я сомневаюсь, что найдутся известные девелоперы, которые будут в этом участвовать». Евгений Панасенко также полагает, что для подобных программ, как правило, строится менее качественное жилье.

Однако Андрей Шумеев уверен, что доступное жилье не означает низкокачественное: «Хорошие застройщики тоже строят жилье экономкласса. И если стоимость земли, которая может достигать 20% от общей стоимости проекта, будет минимальной, нормальное жилье окажется вполне доступным для участников программы». Кстати, крупные девелоперы уже готовы строить для «накопительной ипотеки». На инвестиционном форуме в Сочи краснодарский застройщик «ОБД-инвест», близкий к банку «Кубань кредит», подписал соглашение с администрацией Краснодарского края о возведении семи домов на окраине Краснодара, которые, по имеющейся информации, будут рассчитаны именно под «народную» ипотечную программу. По словам Евгения Панасенко, пока цены на подобное жилье колеблются в пределах 35–42 тыс. рублей за 1 кв. м, однако при условии господдержки есть возможность снизить ее до 25 тыс. рублей — именно такой ценовой ориентир называется оптимальным для «народной» ипотеки. «Для застройшика это означает небольшую прибыль на данный момент, но большие перспективы в дальнейшем», — резюмирует Панасенко.

Если и другие крупные застройщики войдут в программу в ближайшее время, то уже через три-четыре года Кубань получит мощные объемы доступного жилья. Так что программа «Народная ипотека» при всех ее «но» может стать локомотивом рынка жилой недвижимости. Однако в ближайшей перспективе, как отмечает Александр Полиди, директор по управленческому консалтингу краснодарской консалтинговой группы «Ваш советникъ», этот проект никак не повлияет на развитие отрасли. Судя по всему, подобное ощущение есть и у инициаторов программы. В апреле на Всекубанском форуме «Единой России» губернатор Краснодарского края Александр Ткачев заявлял, что участниками проекта «Народная ипотека» в ближайшие три года станут 30 тыс. семей. Но теперь количество участников программы при минимальном уровне господдержки оценивается в 24 тыс. семей Кубани, к тому же только в ближайшие шесть лет.

Автор: Анна Филатова

Эксперт, 27 сентября 2011