В магазинах Нижнего назрел дефицит

В городе не хватает качественной торговой недвижимости Крупные сетевые операторы зачастую не могут найти себе место на качественных нижегородских площадках или даже "забронировать" место во вновь строящихся торговых центрах. По прогнозам специалистов, в 2012 году этот сегмент рынка недвижимости должен вырасти на треть и будет продолжать увеличиваться в течение ближайших пяти лет, если не случится экономических потрясений.

Обеспеченность торговыми площадями населения Нижнего Новгорода

	Совокупная обеспеченность торговыми площадями	Обеспеченность площадями в торговых центрах
Район города	Абсолютное значение (кв. м/1000 чел.)	Абсолютное значение (кв. м/1000 чел.)
Нижегородский	1872	1036
Канавинский	1262	581
Советский	752	292
Ленинский	736	145
Приокский	714	394
Московский	537	346
Сормовский	527	277
Автозаводский	420	71
Весь Нижний Новгород	8561	410

По данным компании IDEM

Торговые площади — самый эластичный сектор недвижимости, он развивается быстрее других, так как наиболее доходен, отметил на Рождественском саммите-2011 “Итоги и тенденции развития рынка недвижимости” вице-президент НП “Гильдия управляющих и девелоперов”, директор GVA Sawyer Николай Вечер. Сегодня качественные торговые центры Нижнего Новгорода сравнимы с аналогичными площадками по стране и уверенно входят в рейтинг “100 лучших торговых центров России” 2011 года, который составила гильдия. В следующем году с открытием нескольких новых объектов, например, “Седьмое небо”, “Рио”, “Печёрский”, конкуренция между ними увеличится.

С оглядкой на возможные финансово-экономические потрясения озвучила прогноз развития торговой недвижимости в Нижнем Новгороде генеральный директор компании IDEM Екатерина Гресс. По её словам, прирост торговых площадей в 2012 году должен составить около 29%, а к 2015 году — еще 24% к уровню 2012-го. Сейчас по обеспеченности населения площадями в торговых центрах (более 400 кв. метров на тысячу человек) мы обгоняем не только родные Ярославль и Москву, но даже и Берлин, отставая при этом от Санкт-Петербурга, Нью-Йорка и Лондона. Однако сравниваемся мы с качественными площадками, тогда как многие нижегородские торговые центры можно назвать лишь “условно качественными”, а на деле ни в Автозаводском, ни в Ленинском районах города площадей высокого уровня нет вообще. По оценкам участников саммита, в Нижнем Новгороде до сих пор наблюдается переизбыток некачественных и недостаток качественных торговых площадей.

По словам генерального директора OBG Development Ольги Борисовой, у крупных сетевых операторов сегодня наблюдается неудовлетворённый спрос на качественные площади, они не могут найти место во вновь строящихся торговых центрах, а в таких популярных ТЦ, как “Фантастика”, есть даже очередь арендаторов.

Соответственно распределяются и арендные ставки: разница между качественными ТЦ и так называемым уличным ритейлом может быть более чем в два раза. “Определённый коридор ставок на рынке, конечно, есть, но основной фактор — это проходимость торгового центра. В 2012 году те центры, у которых высокая посещаемость и есть “лист ожидания” арендаторов, будут “загибать” ставки”, — говорит Борисова. По данным компании IDEM, в Ленинском районе города сохранятся высокие арендные платежи: они сформировались под влиянием единственного торгового центра “Муравей”. Лидерами по размеру аренды останутся Канавинский и Нижегородский районы. Невысокие ставки в Московском районе сейчас обусловлены соответствующим качеством расположенных на его территории торговых центров, но с открытием новых качественных площадей ситуация может поменяться.

Крупным операторам, которые готовы платить за аренду, не хватает интересных помещений большого формата, подтвердил управляющий партнер компании London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. В то же время и потребителям недостаточно “Меги” и “Фантастики” для того, чтобы устать от больших магазинов. Поэтому, по прогнозам Золина, если не произойдёт нового экономического кризиса, в Нижнем Новгороде через пять лет может появиться ещё около пяти торговых центров-“стотысячников”. Сроки окупаемости таких объектов — порядка семи лет. В условиях стабильной экономики это неплохой результат.

Что касается форматов, то у нас наблюдается перекос в сторону суперрегиональных торговых центров. Малые торговые центры микрорайонного масштаба пока востребованы в меньшей степени. По этому тренду Нижний на несколько лет отстаёт от Москвы, отметил Золин. В столице транспортная ситуация достигла такого уровня напряжения, что люди стараются не выезжать за покупками за пределы своего микрорайона, у нас в этом плане ещё все впереди.

Во время экономического кризиса 2008 года на рынке торговой недвижимости появились новые форматы, например, специализированные крупные ТЦ: мебельные, отделочные, детских товаров, спортивные. На качество таких объектов влияют не только технические характеристики (внутренняя отделка, дизайн, инженерия, архитектурная особенность здания), но и локализация. Необходимо проводить глубокие исследования аудитории, чтобы понять, какая концепция торгового центра будет востребована в каждом конкретном районе. По мнению Дмитрия Золина, пока у нас недостаточно внимания уделяют ритейл-паркам — формату, когда на одной площадке расположено несколько зданий одной управляющей компании, в которых размещены сильные бренды. В то же время, в отличие от Москвы, аутлет-центры (магазины, где со скидками продаются товары известных мировых брендов) у нас не приживутся, так как нет достаточной прослойки потребителей, которым они были бы не только интересны, но и доступны.

Несмотря на отставание от столичных тенденций, рынок торговой недвижимости в Нижнем Новгороде сегодня развивается активно: апробируются новые форматы, строятся качественные объекты, привлекаются крупные сетевые операторы. Настораживает лишь постоянная отсылка экспертов к возможности нового кризиса, который в состоянии поставить жирный крест на большинстве планов развития отрасли.

Автор: Алла БРЕНЁВА

Биржа, 17 января 2012