Инвесторы отвернулись от регионов
Несмотря на то, что по общим показателям объемы инвестиций в российскую недвижимость в 2011 году показали смелый рост и даже превысили уровень 2008 года, инвесторы не решаются идти в регионы, предпочитая вкладываться в столичные рынки.
Аналитики говорят о том, что, несмотря на высокую потенциальную доходность, российские региональные рынки остаются для инвесторов непредсказуемыми и высокорискованными. Пока многие инвесторы занимают выжидательную позицию.
В целом, аналитики отмечают оживление иностранных инвесторов. По данным Сushman & Wakefield, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2011 году составил $8,6 млрд, из них 38% ($3,26 млрд) вложили иностранные инвесторы. Jones Lang LaSalle оценивает общий объем инвестиций в $7,3 млрд, из которых иностранные средства также составляют порядка 30-40%.
По словам президента GVA Sawyer Веры Сецкой, наиболее активно шли вложения в торговую недвижимость: «Это происходило за счет торговых сетей, которые активно расширялись не только в федеральных городах, но и в региональных центрах», - рассказала г-жа Сецкая. Также по ее словам, несколько оживились инвестиции в складскую недвижимость, но говорить о больших вложениях и крупных сделках пока не приходится. «Из положительных тенденций в данном сегменте можно отметить рост ставок, которые сейчас достигли предкризисного уровня и продолжают расти как в Москве, так и в регионах», - отметила Вера Сецкая. Инвестиции в офисную недвижимость, напротив, резко упали: «Годовой объем инвестиций набран несколькими крупными сделками по перепродаже бизнес-центров в Москве и Санкт-Петербурге. Я была бы крайне осторожна в сфере вложений в офисы в региональных городах, особенно в тех, где спрос невысок и ставки аренды достаточно высоки», - поделилась мнением эксперт.
Эксперты единогласно отмечают, что на сегодняшний день инвесторы предпочитают для вложений рынки Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку фактор безрисковости для них является ключевым. Региональные рынки, по их мнению – слабые и непредсказуемые. Европейские инвесторы вообще ведут выжидательную политику и даже на столичные рынки смотрят с опаской: «Они изучают экономическую ситуацию, готовят проекты. Одну ногу они уже занесли, но шаг пока не делают, поскольку оценивают российские риски как достаточно высокие и не видят гарантий для своих вложений. Им нужна развитая законодательная база, позволяющая инвестору чувствовать себя спокойно. И даже если речь заходит об инвестициях в российскую недвижимость, они говорят только о Москве и Санкт-Петербурге», - говорит Вера Сецкая.
«То, что российский рынок высокорискованный – ни для кого не секрет. Но в период роста рынка в России можно получить доходность, несопоставимую с другими странами. Однако для большинства иностранных инвесторов российские риски неприемлемы, поэтому если они и присматриваются к каким-то проектам, то выбирают наиболее прозрачные для них рынки столиц. При таком подходе найти привлекательные проекты в регионах, в принципе, невозможно. Однако мы видим, что региональные рынки не замерли, они также развиваются благодаря локальным инвесторам, которые не считают региональные рынки бесперспективными. При более детальном анализе мы всегда можем найти в регионах хорошие объекты для вложений, доходность по которым будет не ниже, чем на столичных рынках, а уж тем более в сравнении с другими странами», - высказывает свою точку зрения генеральный директор УК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов.
По его словам, в роли «локомотива» в регионах пока выступают банки. Несмотря на то, что требования к проектам с их стороны в последние годы значительно ужесточились, львиная доля проектов реализуется с участием банковского финансирования.
Вера Сецкая, в свою очередь говорит о высокой требовательности со стороны банков к чистоте и качеству проектов, а также механизму гарантий: «Сегодня западные банки кредитов для России не дают вообще, российские, при схеме, когда объектом залога выступает строящийся объект, работают неохотно. Банки говорят, что деньги у них есть, но требуют огромного количества гарантий – поручительство сторонних лиц, самих владельцев бизнеса, залог земли, акций компании и т.д. Условия такие, что договориться с ними очень трудно. Недавно мы работали по одному проекту, итоговый документ насчитывал 25 пунктов гарантий, которые требовал банк. Некоторые иностранные инвесторы теоретически готовы идти в Россию, но их требования порой доходят до абсурда», - рассказывает Вера Сецкая. По словам эксперта, ставка кредитования составляет сегодня не менее 11-12%. Если проект идеально «чистый», диалог с банком занимает около 6-8 месяцев до момента получения проектного финансирования.
«На сегодняшний день у нас лучше получается работать с банками, несмотря на то, что их требования ужесточились, - говорит Игорь Суханов.- Я считаю, что ужесточение требований к проработке проектов – это благо. Рынок однажды уже обжегся на этом, и участники сделали свои выводы. Однако банковское финансирование проектов на сегодняшний день не заморожено, что означает, что их требования выполнимы», - резюмирует гендиректор УК «Оборонснабсбыт».
EkbRealty.ru , 17 января 2012
