Инвесторы ставят на аутлеты

По мнению экспертов, одним из самых перспективных торговых форматов на сегодняшний день являются аутлеты. Абсолютная новизна концепции для российского рынка – не единственное преимущество.

В мировой практике аутлеты дают более высокую доходность, арендные ставки в них выше даже в сравнении с городскими ТЦ, количество посетителей на кв.м. больше, для них характерен более высокий средний чек и т.д.

На сегодняшний день в России работает лишь один аутлет, он расположен в Москве на территории «Крокус Сити» и занимает 12 000 кв.м., был открыт в конце 2010 года. Однако, по словам президента компании GVA Sawyer Веры Сецкой, уже сегодня в России ведется строительство 3 аутлетов: «Это Fashion House Moscow, девелопером которого выступает GVA Sawyer, Fashion House SpB (в Санкт-Петербурге) и Outlet Village Belaya Dacha, который в 2012 году должна открыть компания Hines».

Напомним, что аутлет-центр (Outlet center) - это формат торгового центра, который специализируется на продаже брендов одежды со значительными скидками. Такие ТЦ строятся за городом, специально для продажи брендовых стоков. Общая площадь аутлетов может составлять от 10 000 до 40 000 кв.м. Средняя площадь отдельных магазинов в составе такого центра - от 50 до 350 м.кв. Арендаторами являются, как правило, сами производители, которые реализуют как остатки не проданного в сезон товара (сток), так и специально отшитый для аутлетов товар (специальное производство).

Как отмечает Вера Сецкая, аутлет-центр предполагает широкую зону охвата: «Аутлет должен охватывать массу населения в размере 3 млн. человек при условии доступности в 90 мин. езды на автомобиле и 2 млн. человек при условии 60-минутной доступности. Они строятся как центры посещения, куда люди приезжают на целый день, но делают это один-два раза в год. Сам аутлет может включать от 80 до 170 магазинов галерейного типа, основа его концепции – продажа коллекций мировых брендов предыдущих сезонов и остатки коллекций со скидкой от 30% до 70%. В отличие от стока, аутлет предлагает полную линейку продуктов определенного качества», - рассказала Вера Сецкая.

По словам экспертов, аутлеты более экономичны в строительстве, так как располагаются в значительном удалении от города на более дешевой земле, являются одноэтажными и предполагают недорогую отделку. Такие центры не имеют якорных арендаторов, соответственно, средняя арендная ставка в них выше и доходность больше. Аутлет всегда располагается на проходной трассе, имеет больше посетителей на кв.м. и более высокий средний чек. При этом он достаточно экономичен в обслуживании, благодаря характеристикам, которые закладываются.

Кроме того, аутлеты очень хорошо показали себя в условиях экономического кризиса. Учитывая все вышеперечисленные факторы, инвесторы увидели в этом формате потенциал и перспективу. Пока проекты аутлетов реализуются только в Москве и Санкт-Петербурге, однако эксперты считают, что они могут быть вполне успешны и в некоторых региональных городах. В частности, по мнению Веры Сецкой, Екатеринбург имеет хорошие перспективы: «Можно построить один аутлет-центр, который будет обслуживать два города, например, Екатеринбург и Челябинск. Расстояние между городами - около 200 км, и если объект будет располагаться где-то посередине, охват населения будет большой. Мы считаем, что такая модель будет работать и ведем активные переговоры по площадкам в регионах и пригородах Екатеринбурга», - говорит Вера Сецкая.

Г-жа Сецкая также считает, что в ближайшем будущем иностранные инвесторы придут в этот сектор: «Они активно думают об этом, в Европе сегодня 180 аутлет-центров общей площадью 3, 2 млн. кв.м, сектор растет на 20-25% в год. Возникает необходимость поиска новых рынков, также ситуацию подстегивает стагнация рынка одежды в сегменте премиум. Мы наблюдаем интерес к формату аутлетов со стороны институциональных фондов», - отмечает президент GVA Sawyer.

Эксперты подчеркивают, что управление аутлет-центрами – сугубо специализированный бизнес. Во всем мире сегодня существует всего несколько компаний, которые занимаются управлением таких объектов. На сегодняшний день, по словам Веры Сецкой, на российский рынок вышли два таких оператора –Fashion House и Hines. Другие компании идти в Россию боятся из-за высоких рисков и непонимания российской специфики.

Глава регионального представительства Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль отмечает, что на сегодняшний день иностранных инвестиций в региональную недвижимость практически нет. По его мнению, аутлет-центры могут быть реально работающим проектом: «Если у нас появятся успешные истории таких проектов, соответственно, и приток инвестиций станет больше», - подчеркивает г-н Бриль.

Некоторые эксперты регионального рынка выражают ряд опасений в связи с новым форматом. Так, по мнению Ульяны Ильиной, начальника отдела маркетинга УК «Оборонснабсбыт» (компания управляет специализированным торговым комплексом в формате ритейл-парка площадью 12 Га, расположенном в районе аэропорта Кольцово – прим. ред.) прежде, чем запускать подобные проекты в регионах, необходимо протестировать их на столичных рынках: «Кроме того, рынок каждого региона необходимо тщательно анализировать, - говорит Ульяна Ильина.- Несмотря на то, что с точки зрения концепции аутлет-центры являются интересным форматом, прогнозировать их успешность в регионах однозначно сложно. Например, что касается охвата потребителей, численность населения Москвы на сегодня составляет ок. 11, 5 млн. человек, тогда как совокупная численность Екатеринбурга и Челябинска по официальным данным - около 2, 6 млн. человек, что фактически в 4 раза меньше. Кроме того, необходимо учитывать, что покупательская способность населения в регионах гораздо ниже. Для сравнения, средний уровень заработной платы в Москве – 46 000 руб., в Санкт-Петербурге – около 30 000 руб., тогда как в Екатеринбурге этот показатель составляет 26 000 руб., а в Челябинске всего 18 000 руб. Поэтому, на мой взгляд, если региональные аутлеты будут предлагать коллекции одежды мировых брендов класса премиум даже с большими скидками, они рискуют просто не найти здесь достаточное количество целевой аудитории. Доля потребителей люксовых брендов в Екатеринбурге значительно ниже, чем в Москве», - полагает г-жа Ильина.

Кроме того, по мнению эксперта, в регионах отличается и модель покупательского поведения: «Европа, как известно, одевается на распродажах, и если Москва и Санкт-Петербург с точки зрения покупательского поведения приближаются к этой модели, то в регионах психология потребителей остается иной», - говорит Ульяна Ильина.- У нас пока нет массовой привычки «закупаться», да и финансовые возможности в регионах более ограничены. Поэтому преодолеть расстояние, скажем, в 100 км, потребитель не всегда будет готов. На мой взгляд, это очень большое расстояние, поэтому, скорее всего, такой аутлет будет работать как торговый центр выходного дня. Если же его посещение не принесет ожидаемого удовлетворения, шансы, что потребитель туда еще когда- либо вернется, стремятся к нулю».

Как считает Ульяна Ильина, возможно, чтобы снизить риски, целесообразнее строить подобный центр ближе к городу: «Если дополнительно ориентироваться на Челябинск, можно рассматривать кольцовское направление как наиболее удобное», - считает эксперт.

Когда на Урале появится первый аутлет, пока достоверно неизвестно, однако, учитывая интерес инвесторов к развитию данного формата в России, возможно, уже через несколько лет жителям уральской столицы посчастливится примерить на себя люксовые бренды за полцены.

irn.ru, 27 января 2012