Почему программа переселения из "хрущевок" под угрозой?
Департамент градостроительной политики столицы ограничил плотность застройки на месте «хрущевок» на целых 10 тыс. кв. м на 1 га. Игроки рынка, опрошенные RealEstate.ru, считают, что в результате инвесторы могут потерять интерес к таким проектам и сама програма переселения из таких домов может быть сорвана.
Чиновники уверяют, что все действия московских властей направлены на снижение плотности новой застройки при реконструкции кварталов первого периода индустриального домостроения.
Новые нормы, применяемые при реконструкции микрорайонов, ограничивают плотность застройки 15-20 тыс. кв. м на 1 га площади вместо прежних нормативов 30-35 тыс. кв. м на 1 гектар (подробнее см. здесь). Кроме того, в департаменте подчеркнули, что теперь на освобождаемых от пятиэтажек территориях все чаще появляются объекты социальной сферы и возникают общественные пространства. К примеру, в некоторых районах на месте снесенных пятиэтажек строят общеобразовательные школы, детские сады, музыкальные школы и ФОКи. Кое-где даже рассматривается проект создания ветеранского дворика.
Меж тем, реализация программы сноса жилых домов первого периода индустриального домостроения осуществляется в рамках подпрограммы «Реновация существующей жилой застройки» государственной программы «Жилище» и предусматривает расселение жителей «хрущевок», а для этого необходимо большое количество свободного жилья, которого в городе не так уж и много. Но гораздо важнее то, что при таких нормативах город рискует потерять даже потенциальных инвесторов.
Выгодно ли частным застройщикам заниматься строительством малоэтажных домов и инфраструктурных объектов на месте снесенных пятиэтажек?
«На самом деле они хотя ограничить точечную застройку»
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer:
«
- По сути, это ограничение направлено на локальную точечную застройку, так как плотность застройки в 15-20 тыс. кв.м на 1 га для крупного микрорайона, а тем более для крупного проекта комплексного освоения территории – более чем адекватная.
Ведь необходимо строить дороги, проезды, школы, детские сады и т.п. А вот для точечных проектов действительно, такое ограничение может быть критичным. И для реновации «хрущевок» возможно в некоторых случаях ограничение будет актуально.
Если говорить о высотном строительстве, то себестоимость его сильно меняется в случае уменьшения площади дома за счет, например, высотности. Поэтому экономика проектов, скорее всего, будет хуже. Однако насколько менее интересными станут проекты, можно говорить только применительно к каждому конкретному случаю.
Жилье дает наиболее быструю отдачу, поэтому даже в сравнении с коммерческими объектами оно наиболее инвестиционно привлекательно с точки зрения окупаемости. А размещение общественных пространств не несет прямой прибыли, поэтому если есть выбор построить жилье или разбить парк, то инвестор, конечно, построит жилье. Однако высокая плотность портит городскую среду. Качественная городская среда в свою очередь позволяет повысить цены продаваемого жилья. Поэтому необходимо искать баланс инвестиционной привлекательности проекта и качества создания городской среды.
»
RealEstate, 22 июня 2012
