Подмосковье: торговый рай, строительный бум, транспортный коллапс

Московская область обогнала столицу по темпам развития. Что дальше?
Выезжая из столицы на северо-запад по Новорижскому шоссе, автомобилист сразу оказываетcя на расцвеченной яркими вывесками выставке достижений хозяйства Московской области последнего десятилетия. Вдоль дороги один за другим возвышаются новенькие и еще строящиеся торговые комплексы. За громадным (150 000 кв. м) «Рига-Моллом» тянутся грузовые терминалы, десятки коттеджных поселков, типография «Экстра-М», кондитерская фабрика Perfetti Van Melle, сыроварня President, заводы бытовой техники Danfoss и Grundfos, завод упаковки Alcan, фабрика косметики Oriflame, а в довершение всего — киностудия «Главкино». Между ними идет строительство новых многоэтажек.

Представление о Московской области как о транзитной зоне — дороги, дачи, дешевое жилье, презрительное словечко «Замкадье» — ушло в прошлое. Сергею Шойгу, только что назначенному губернатором Подмосковья (на вопросы Forbes при подготовке этой статьи он не ответил), достался в управление «золотой» и стремительно развивающийся регион.

По уровню экономического развития Подмосковье — гигант, быстро догоняющий столицу. В прошлом году оно стало третьим регионом страны по валовому региональному продукту (ВРП) — он вырос на 6% и достиг почти 2,2 трлн рублей.

Как область зарабатывает эти деньги? Основу экономики Подмосковья составляют торговля (23% ВРП), производство (21%), операции с недвижимостью и строительство (14% и 7% соответственно).

Торговый рай

В январе сеть дорогих супермаркетов «Азбука вкуса», где продаются экзотические фрукты, коньяки по $1000 за бутылку и деликатесы, открыла магазин в Химках. За пару месяцев до этого такой же магазин вырос у деревни Мамыри на Калужском шоссе. Раньше сеть обходила стороной деревенскую среду, если не считать направления престижной коттеджной застройки — Рублево-Успенского и Новорижского шоссе. «Сейчас мы развиваемся в ближайшем Подмосковье, где уровень жизни мало чем отличается от московского», — объясняет представитель компании Андрей Голубков. Платежеспособный спрос мигрирует из столицы за город, в коттеджные поселки и новые жилые комплексы, вслед за ним подтягиваются и торговые сети.

По торговому обороту (1,8 трлн рублей) область занимает второе место в России после столицы с ее 3,3 трлн рублей. Еще три года назад лидерами торговли были примыкающие к столице Мытищи, Химки, Балашиха, Котельники, Ленинский район и Красногорск. Губернатор Борис Громов, вечно конфликтовавший с мэром Юрием Лужковым, не церемонился. Разрешения на строительство ТЦ на территориях, примыкающих к кольцевой дороге, выдавались так легко, что, по данным московских властей, на 109-километровой МКАД сейчас более 900 «тормозящих движение» объектов — рынков, торговых центров, АЗС (часть, правда, находится внутри кольца).

Теперь зона интересов ритейлеров расширилась. В десятке районов с наибольшим оборотом розничной торговли — Раменский и Подольский. Причины? В 2011 году они вошли в число лидеров по объему вводимого в Подмосковье жилья, (446 000 кв. м и 300 000 кв. м за год соответственно).

Нечто похожее происходит и в других городах и районах среднего Подмосковья. Недавно консалтинговая и девелоперская компания GVA Sawyer делала исследование по заказу владельца участка в Волоколамске, расположенного в 98 км к западу от Москвы. Она выясняла, можно ли там строить ритейл-парк площадью 40 000 кв. м. «Мы общались с операторами торговых сетей, — говорит президент компании Вера Сецкая. — Ответом было однозначное да».

Что еще привлекает ритейлеров? Рост зарплат. По данным регионалиста Аллы Махровой с кафедры экономической и социальной географии России геофака МГУ, в среднем они выросли в Подмосковье с 2007 года примерно на треть, достигнув 27 000–28 000 рублей — до недавнего времени такая зарплата и в столице считалась вполне приличной.

Впрочем, и ближние пригороды не потеряли привлекательности для ритейла. Сейчас в Мытищах строят вторую очередь торгового центра «Красный кит», его площадь вырастет с 30 000 кв. м до 93 000 кв. м. Компания Веры Сецкой ведет строительство нового аутлет-центра на Ленинградском шоссе, неподалеку от Шереметьево. Центр откроется в конце года, но 70% площадей уже сданы по высокой ставке €45-50 за кв. м в месяц. «Рынок торговых центров ближайшего Подмосковья обладает большим потенциалом», — говорит в интервью Forbes Амирхан Мори, председатель совета директоров группы «Регионы», строящей два крупных ТЦ в Мытищах и Красногорске. «Интенсивная миграция в рабочие дни и срастание новых районов Мытищ с московским Медведково позволяют нам реализовать новый проект, рассчитанный одновременно на жителей Мытищ и Москвы», — объясняет он.

Промышленная Швейцария

«Все начинали тут, в Подмосковье, а потом думали: нет, что-то дорого, поеду в Ярославль, — рассказывает член правления «Нестле Россия» Андрей Бадер. Десять лет назад Nestle купила хладокомбинат в подмосковном Жуковском и наладила там производство мороженого. В Домодедовском районе у компании есть завод бутилированной воды.

«По всем показателям Московская область выходила из кризиса быстрее, чем Россия и Москва: там больше реального производства», — говорит Алла Махрова. Если в 2009 году показатель объема отгруженной продукции предприятий области упал на 6%, то в 2010 году вырос на 17%, а в 2011-м — еще на 15%, до 2,1 трлн рублей, превысив предкризисный показатель почти на треть.

У многих российских регионов есть ярко выраженная специализация: Ставрополье — пищевая промышленность, уральские регионы — «стальной хребет державы». В чем специфика Подмосковья?

Сергей Жаворонков, старший эксперт Института экономической политики, считает, что, отбросив разницу в ВВП, Московскую область можно сравнить… со Швейцарией, в которой кроме банковского дела и часового производства есть отличная легкая и пищевая промышленность и наукограды, но нет автогигантов или крупных машиностроительных предприятий. Всего понемногу.

В области работает пара десятков заводов крупных международных компаний: Coca-Cola, Nestle, Mars, John Deer, Campina. Несмотря на дорогую землю (в среднем $5000 за сотку промышленного назначения, в девять раз больше, чем, например, в Калужской и Ленинградской областях), их привлекает положение региона, откуда удобно доставлять продукцию по всей европейской России, и наличие квалифицированных работников. «В Подмосковье вести бизнес лучше, чем в среднем по России, — говорит Андрей Бадер, — здесь старая промышленная традиция, люди умеют работать, администрация знает, что делать».

Компании поменьше могут разместиться в одном из десятка индустриальных парков, заложенных в правление губернатора Бориса Громова (при нем была принята программа строительства таких объектов, и сейчас треть российских индустриальных парков расположены в Подмосковье). К примеру, в Озерах можно купить в одноименном индустриальном парке часть реконструированных цехов бывшей ткацкой фабрики по $250 за кв. м, а кусок земли под строительство нового цеха обойдется в $2500 за сотку. За два года в парк «Озеры» пришло 14 резидентов, крупнейший из которых — Prevent Group, производитель автокресел для обосновавшегося в Калуге Volkswagen и других автозаводов.

Но в последние годы даже обосновавшиеся в Подмосковье инвесторы все чаще запускают новые производства в других регионах. Nestle в этом году откроет фабрику по производству супов, приправ и бульонных кубиков Maggi во Владимирской области. Инвестиции — 1,6 млрд рублей. Почему не в Подмосковье? Причины объясняет Бадер: «Высокая концентрация уже существующего бизнеса затрудняет поиск новых гринфилдов. Ты можешь построить в лесу, но это никому не нужно. А кусочек между «железкой» и федеральной трассой, чтобы там был газ и свет, трудно найти». Одновременно с Nestle решение о строительстве новых производств во Владимирской области приняли Kraft Food и Ferrero.

Застроить все

Два года назад небольшая строительная компания «Текта» из Сергиева Посада отправилась осваивать ближнее Подмосковье. «Тогда все ломанулись строить в области панельные дома, а мы двинулись в сегмент, который был не занят», — рассказывает управляющий партнер строительной компании Андрей Биржин. Компания стала строить дома бизнес-класса в ближайших городах-спутниках, таких как Мытищи, Балашиха, Одинцово. В этом году она сдаст 300 000 кв. м жилья. «Спрос колоссальный», — утверждает девелопер.

По строительству жилых домов область перегнала даже столицу и заняла первое место в России: 8 млн кв. м нового жилья введено в прошлом году, столько не возводили в Москве даже при мэре-градостроителе Юрии Лужкове. Если в Москве с приходом нового мэра строительство резко затормозилось, Московская область переживает новый строительный бум. В чем причина? Приоритет нового столичного градоначальника Сергея Собянина — строительство не домов, а дорог и метро, попытка решения транспортной проблемы. «В Москве были остановлены инвестконтракты — все, кто застраивал столицу, ищут место под солнцем в области», — объясняет Биржин.

В прошлом году в области появилось 96 000 новых квартир. Из-за низких по сравнению с Москвой цен (30 000–100 000 рублей за кв. м) они пользуются популярностью у жителей других регионов и москвичей. Сейчас около 80% возводимого жилья — серийные дома экономкласса. Основные застройщики — столичные «ПИК», «СУ-155», «Мортон».

При этом спрос на новые участки под строительство не падает. «После мартовских выборов и начала сезона спрос вырос в четыре раза — мы не справляемся, сотрудников не хватает», — говорит директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Раньше в его компанию, специализирующуюся на продаже земли в Подмосковье, поступало 25–40 заявок в неделю, теперь — около сотни.

Легко ли вести дела в Подмосковье? Как и во всей стране, большинство вопросов, связанных с разрешением на строительство, решается неофициально, утверждают предприниматели — собеседники Forbes. В индексе организации «ОПОРА» за 2010–2011 годы Подмосковье по большинству показателей занимает первые места, но по уровню взяток чиновникам оно на 31-м месте из 40: 29% респондентов сообщили, что практикуют решение вопросов с помощью взятки, 46% отказались от ответа.

Ожидание коллапса

«У нас в Раменском районе по утрам пробки, как в Москве, — с третьей попытки светофор можно проехать», — жалуется депутат Мособлдумы Олег Емельянов. Строительство жилья в области выглядит так: купив привлекательный участок рядом с шоссе, девелопер ставит на нем объявление о новом доме «рядом с недавно реконструированной трассой, по которой можно быстро и удобно доехать до Москвы». Но все покупатели квартир поедут в город на машинах, а дорога-то одна, замечает глава НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин. Именно инфраструктура может стать главным препятствием на пути экономического роста в Подмосковье.

За время бума жилищного и торгового строительства в Московской области было построено 3 км дорог областного подчинения, 23 км водопровода, 4 км канализации (данные Мособлстата). Здесь 13 000 км дорог с твердым покрытием. В сравнимом с Подмосковьем по площади индийском штате Харьяна, окружающем Нью-Дели, — 24 000 км дорог, включая 29 национальных хайвеев. А в самом густонаселенном штате Бразилии Сан-Паулу — 35 000 км дорог.

«В ближнем Подмосковье сложился дисбаланс между строительством и развитием дорожной сети, а дальнее как было пустыней, так и осталось», — напоминает Блинкин. Застройка близ федеральных трасс может привести к коллапсу. Число связок между шоссе минимально, в основном это узкие дороги муниципальных образований. Из-за плотной застройки их невозможно расширить.

С водоснабжением тоже проблемы: за последние два года уровень воды в скважинах опустился на полтора метра. В области не хватает детсадов, школ, больниц и электрических подстанций. Решением проблемы, по мнению депутата Мособлдумы Олега Емельянова, мог бы стать запрет на строительство новых домов там, где не хватает инфраструктуры. «Местные власти прекрасно эти проблемы сознают, но у них есть заинтересованность, и они на это глаза закрывают», — говорит коллега Емельянова Александр Аниканов. «Пока у нас не обнаружится первое пятно застройки, которое нельзя продать из-за невозможности оттуда выехать, ничего не изменится», — с грустью констатирует Блинкин.

Потерянная земля

Прошлым летом один из крупнейших владельцев подмосковной земли, группа «Абсолют» Александра Светакова не по своей воле стала столичным лендлордом. Часть принадлежащих группе земель в Ленинском районе оказалась в зоне расширения Москвы. Это привело не только к росту стоимости земли, но и к усложнению бюрократических процедур. Осенью 2011 года из-за непонятного статуса территории согласование проектов по строительству 2 млн кв. м жилья затормозилось. Что теряет Подмосковье вместе с этими территориями?

На земле Новой Москвы живет 250 000 человек из 7 млн жителей региона. В декабре бывший министр экономики области Вячеслав Крымов на встрече с инвесторами объяснил, что участок для присоединения к Москве выбирался по принципу минимальной населенности и промышленному потенциалу. На Новую Москву в прошлом году приходилось примерно 4% ВРП региона — 88 млн рублей.

Главный актив, который достался столице и потерян областью, — 46 000 га земли, уже сейчас пригодные под застройку. При средней цене $3000 за сотку получается, что подмосковная земля потеряла $14 млрд в общей стоимости.

Подмосковные власти демонстрировали уверенность, что потери области в площади будут компенсированы ростом протяженности ее границ. «Новая граница будет развиваться как территория вокруг МКАД, — убеждал Крымов. — Мы получим мощный поток инвесторов в Домодедовский и Чеховский район». Алла Махрова считает, что, пока новая граница станет похожа на МКАД, пройдет несколько десятилетий.

Инвесторы не торопятся осваивать эту территорию. Цены на участки в Новой Москве с момента присоединения к столице выросли в полтора раза. Но это цены предложения: сделок по ним нет, говорит Максим Лещев из «Гео Девелопмент».

«Построишь там жилье, а кто туда поедет? — задается вопросом Андрей Биржин. — Мы придем туда через семь лет и будем строить миллионы квадратных метров».

Автор: Анна Соколова

Forbes, 26 июня 2012