Торговая недвижимость Петербурга: на один ТЦ больше

Спрос на качественную коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге постепенно растет. Судите сами: оборот розничной торговли в январе-феврале 2012 года составил 123,1 млрд. рублей, что на 2,9% больше, чем за аналогичный период 2011 года. А по итогам минувшего года увеличение было еще больше - 3,1% по сравнению с 2010-м. Следует отметить, что, как и ранее, рост розничной торговли сегодня происходит за счет торговли непродовольственными товарами (на 7-7,5% по сравнению с 2011 г.), тогда как обороты торговли пищевыми продуктами даже уменьшаются (на 2-5%). Арендные ставки за квартал практически не изменились.

Тенденции рынка и предложение

Среди тенденций на рынке торговой недвижимости Северной столицы, замеченных еще в конце 2011 года и продолжившихся в 1 квартале 2012-го, следует выделить перенос сроков открытия крупных ТЦ; рост проектов реконцепции объектов. В этом году на реконцепцию планируют закрыть ТРК «Феличита», анонсировано открытие во 2 квартале уже прошедшего реконцепцию Aura Boutique centre.

Также наблюдается децентрализация рынка. После открытия в 2009 году торговых комплексов на пл. Восстания («Стокманн Невский Центр» и «Галерея») свободных площадок под торговлю в центре города почти не осталось. В результате, новые комплексы открываются за пределами центральной части города.

Еще один тренд - постепенное развитие проектов первых outlet-центров, которые могут быть открыты уже в конце 2013 г. В 2011 году участок под аутлет-центр на Пулковском шоссе приобрела компания Hines. Чуть ранее участок на Таллиннском шоссе приобрела компания Fashion House. Сохраняется интерес и к строительству аутлет-центра в рамках проекта «Уткина Заводь».

Общая площадь качественных торговых площадей в Санкт-Петербурге по итогам 1 квартала 2012 г. составила свыше 4,806 млн. кв. м, это более 200 объектов. Совокупная арендопригодная площадь (GLA) – 3,202 млн. кв. м. Обеспеченность качественными торговыми площадями в Северной столице составляет около 646 кв. м торговых площадей на 1000 жителей, что по-прежнему является крупнейшим показателем в стране. Отметим, что обеспеченность торговыми площадями в городе сопоставима с нормативом минимальной обеспеченности населения торговыми площадями, который определяется в соответствии с принятыми в 2010 году Правительством РФ Правилами установления данного норматива.

В 1 квартале в Санкт-Петербурге был введен в эксплуатацию лишь один торговый центр –«Порт Находка» (общей площадью 10 800 кв. м, арендопригодной – 7 500 кв. м) на Тепловозной улице (ст. м «Рыбацкое»).

Еще одно заметное событие, сказавшееся на общем объеме качественных торговых площадей в городе, - уничтожение пожаром магазина «К-Раута» на ул. М. Говорова. Запланированное на 1 квартал 2012 года открытие торговой галереи в таких крупных торговых комплексах, как «Питерленд» и «РИО», перенеслось на более поздний срок.

До конца года планируется к вводу около 270 тыс. кв. м торговых (арендопригодных) площадей, при этом большая часть предложения появится на рынке во втором и в четвертом кварталах.

Уровень вакантных площадей снизился и на конец 1 квартала в целом по рынку составил около 4-5% (на конец 2011 г. было 5-6%). Но показатель вакантных площадей сильно различается в зависимости от уровня и качества ТЦ.

Вакантные площади сегодня присутствуют только в не самых удачных и небольших торговых комплексах, расположенных вне транспортных потоков или имеющих неудачную планировку (некоторые из них уже планируется закрыть на реконцепцию). В большинстве давно функционирующих торговых комплексов в центральных частях города и/или около станций метро свободных площадей нет, есть даже лист ожидания.

В дальнейшем в течение 2012 года уровень вакантных площадей будет сохраняться на текущем уровне, увеличивающийся спрос будет компенсироваться вводом новых качественных площадей.

Спрос и финансовые условия

Чистое поглощение торговых площадей в первые 3 месяца года составило около 40 тыс. кв. м арендопригодных площадей.

Среди крупных покупок ТЦ/сделок M&A отметим следующие:

• ОАО «Галс-Девелопмент» выкупило у компании Apsys Group 50% проекта по строительству торгово-развлекательного центра «Лето», консолидировав весь проект в своих руках.
• ЗАО «Стремберг» выкупило долю «Стройсвязьурал-1» в торгово-развлекательном комплексе «Питерленд».
• Окончательно закрыта сделка покупки американским фондом недвижимости Morgan Stanley Real Estate Fund VII крупнейшего торгового комплекса в центре Санкт-Петербурга «Галерея» за 1,1 млрд долларов.
• В связи с банкротством группы JFC универмаг «Фрунзенский» перешел под контроль структуры Сбербанка России.
• Компания Fleet Fund полностью выкупила по номиналу требования Сбербанка РФ в объеме 4,8 млрд рублей к компании ООО «Макромир» (входит в Fort Group). Это позволит Fort Group дальше развивать свои торговые комплексы в Петербурге.

В 1 квартале 2012 года обозначился интерес розничных операторов к развитию формата «дрогери» (магазины «у дома», специализирующиеся на товарах первой необходимости сегмента нон-фуд). В частности, о планах по открытию магазинов этого формата в Северной столице в среднесрочной перспективе заявили «Магнит», «Интерторг». Продолжают развитие своих сетей питерские дрогери-операторы «Спектр» и «Улыбка радуги».

В преддверии открытия ДЛТ, а также в связи в общей экономической стабилизацией и ростом доходов населения, в Санкт-Петербурге активизировались операторы luxury-брендов.

Кроме того, в первом квартале достаточно активные изменения происходили на рынке общественного питания (в том числе фастфуда, кофейни) и в сегменте специализированных магазинов алкогольных товаров.

Продолжила развитие и Интернет-торговля, хотя и не таким активными темпами, как в столице. Постепенно Петербург приближается к Москве и с точки зрения торговли экологичными продуктами питания. В последние полгода открыто несколько супермаркетов, которые позиционируются как фрешмаркеты («Фреш» - проект «Продовольственной биржи», «РеалЪ Свежие продукты» - проект ООО «Торговый Дом «РеалЪ»). Планируется к открытию первый магазин сети «Зеленый перекресток».

С начала года арендные ставки в среднем по рынку Северной столицы были стабильны, но в течение 2012 г. прогнозируется их рост на 5-7%. К наиболее часто встречающимся изменениям в условиях уже действующих или согласуемых договоров аренды можно отнести следующие моменты. Во-первых, на сегодняшний день банковская гарантия, как одно из обеспечений обязательств, встречается все реже - в основном арендаторы платят обеспечительный платеж от одного месяца и более, как правило, это зависит от арендуемой площади. Во-вторых, как и в 2011 году, все реже арендаторы стали настаивать на расчете ставки исходя из процента от оборота. Большое количество договоров на проценте от оборота было подписано в кризис, т.к. арендаторы были не готовы подписываться на какие-либо фиксированные условия в нестабильный финансовый период. В посткризисное время уже не арендаторы, а многие собственники стали применять в договорах такой взаиморасчет как процент от оборота, т.к. фиксированные ставки были слишком низкие, а сумма от процента от оборота была большей или меньшей в разные периоды, но в целом выгодной. Тем не менее, наследием кризиса является широкое применение различных схем оплаты. Ежегодная индексация ставок аренды закладывается на уровне 5-10% в год.

Автор: Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга Департамента консалтинга GVA Sawyer

"Практика торговли" №5, Май 2012