GVA Sawyer: Рынок многофункциональной недвижимости в «городах-миллионниках» РФ

Согласно данным Urban Land Institute (ULI, США), многофункциональные комплексы (Здесь и далее — МФК, mixed-use developments) включают в себя три и более значимых доходных функции (такие как торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения/культурные учреждения /рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимоподдерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка.

На сегодняшний день до сих пор нет четкого определения МФК среди участников рынка недвижимости, так достаточно часто к МФК относят и двухфункциональные комплексы (имеющие две основные доходные функции). В данном исследовании будут рассмотрены только знаковые проекты МФК, имеющие три или более значимые доходные функции.

Города-миллионеры или города-миллионники — группа городов на территории Российской Федерации, численность населения в административно-территориальных границах которых превышает 1 млн. человек. Города-мультимиллионеры (Москва и Санкт-Петербург) рассмотрены в данном исследовании только в сравнении по основным показателям рынка. Всего в России по данным на 2011 год насчитывалось 12 городов, численность населения которых превышает 1 млн человек (см. Таблицу 1). При этом лишь в Москве и Санкт-Петербурге число жителей выше, чем 1,5 млн человек.

Предложение

Среди региональных городов Российской Федерации, население которых превышает 1 млн человек, самым обеспеченным многофункциональной недвижимостью является Омск, большой объем предложения в этом городе представлен двумя комплексами, а именно: МФК «Континент» (206 тыс. кв. м, в составе которого торговая составляющая — 77,6%, офисная — 12%, гостиничная — 5,8%, выставочная — 4,6% от общей площади комплекса) и МФК «Миллениум» (72 тыс. кв.м, где офисы занимают 12%, торговля — 21%, гостиница — 16,6% и развлечения — 3,5%).

Для сравнения, объем предложения МФК в Москве более 1,6 млн. кв.м, в городе функционируют 13 МФК. Общее количество проектов МФК в исследуемых городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) — 14 шт.

На момент проведения исследования лишь в Нижнем Новгороде не было построено ни одного проекта МФК.

Таблица 1. Численность населения в «городах-миллиониках» РФ, обеспеченность многофункциональными площадями (GВA) на 1 000 жителей
Источник: GVA Sawyer, Росстат

	Население городских округов, тыс. чел.(на 1 января 2011 года)	Объем рынка МФК, апрель 2012. GBA, тыс. кв.м	Обеспеченность многофункциональными площадями (GВA) на 1000 жителей, апрель 2012	Ранжирование городов в зависимости от обеспеченности торговыми площадями
Москва	11 551,9	1600	139	3
Санкт-Петербург	4 868,5	720	148	2
Новосибирск	1 475,1	90	61	6
Екатеринбург	1 386,5	177	128	4
Нижний Новгород	1 261,5	0	0	-
Самара	1 166,8	62	53	7
Омск	1 154,0	308	267	1
Казань	1 145,4	72	63	5
Челябинск	1 131,2	53	47	9
Ростов-на-Дону	1 091,5	33	30	11
Уфа	1 074,9	36	33	10
Волгоград	1 020,9	52	51	8

В нижеследующей таблице приведены знаковые проекты МФК в «городах-миллионниках».

Таблица 2. Знаковые проекты МФК в «городах-миллионниках»
Источник: GVA Sawyer

Название	Местоположение	Доминирующая функция	Девелопер / Собственник	Год постройки	Статус объекта
Новосибирск
МФК «Сан Сити»	площадь им. Карла Маркса, 7	торговая	ООО «Учет»	2011	Действующий
МФК «Аврора»	Коммунистическая ул.	гостиничная	ГК «Система»	2013-2015	Проектируемый
Екатеринбург
Антей 1-я очередь	Красноармейская ул., д.10	офисная	Бизнесмен Андрей Гавриловский	2004	Действующий
Антей 2-я очередь			Бизнесмен Андрей Гавриловский	2006	Действующий
«Высоцкий», Антей 3-я очередь	Малышева ул, 53	офисная	Бизнесмен Андрей Гавриловский и ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» (УБРиР) — 20 этажей	2011	Действующий
МФК «Европейский» («Призма»)	Челюскинцев ул. / Стрелочников ул.	торговая	ТВЦ Европейский	2 кв. 2012 — ввод ТРЦ ввод БЦ с гостиничным комплексом — конец 2012-2013 гг.	Строящийся
Мультимодальный транспортно-пересадочный узел с отелем, офисами и ТРЦ	М. «Ботаническая»	Н.д.	PRED Group	Н.д.	Проектируемый
МФК	8 Марта ул., 162	торговая	Инвестиционная компания RED	Н.д.	На стадии поиска инвестора
Нижний Новгород
«Центр международной торговли»	Пересечение Октябрьского бульвара, ул. Варварская / Ковалихинская	офисная	ООО «ЦМТ 1», ООО «Управляющая компания Региональный ЦМТ»	Строительство не началось, реализована 1-я очередь проекта БЦ	Строящийся
МФК (2 очередь «ТЦ Республика»)	Литвинова ул.	Н.д.	ГК «Столица Нижний»	Н.д.	Проектируемый
МФК	в районе Гребного канала	Н.д.	ГК «Столица Нижний»	Н.д.	Проектируемый
Самара
МФК «Капитал Haus»	Л.Толстого ул. / Буянова ул,	офисная	ранее ОАО «Первобанк», сейчас продан местному депутату Олегу Борисову	2008	Действующий
МФК «Кловер плаза»	Ново-Садовая ул.	Н.д.	«РГС Недвижимость»	Н.д.	Проектируемый
Омск
МФК «Миллениум»	Фрунзе ул, д. 1	офисная	Холдинговая группа предприятий «Миллениум»	2010	Действующий
МФК «Континент»	70 лет Октября ул., 25/1	торговая	ЗАО ТЦ «Континент»		Действующий
МФК «Каскад»	Маркса пр.,24	офисная	компания «АСК»	2005	Действующий
МФК «Миллениум» (2-3 очередь)	Фрунзе ул, д. 1	Н.д.	Холдинговая группа предприятий «Миллениум»	Н.д.	Проектируемый, поиск инвесторов
Казань
Korston Hotel & Mall Kazan	Ершова ул., 1А	торговая	Korston Group	2006	Действующий
МФК «Кловер Плаза»	Щербаковский пер.7	жилая	ХК «Кловер Групп», Застройщик: ООО «Мегаполис»	2013-2014	Идет строительство 1-й очереди объекта — жилого дома
МФК «Олимп»	Р.Зорге ул., 66.	жилая	ООО «Олимп»	Жилье — 2 кв. 2013,ТРК — 4 кв. 2012	Строящийся
Kazan Rivier Tower	правобережье Казанки	жилая	ГК"Партнерз-Девелопмент«	2014-2015	Проектируемый
Челябинск
МФК «Бизнес-дом Спиридонов»	Ленина пр.	офисная	БД"Спиридонов«	2000	Действующий
МФК «Челябинск Сити»	Кирова ул., 159	офисная	ООО ПКО «ЧелСИ»	2007	Действующий
Ростов-на-Дону
КВЦ «ВертолЭкспо»	М. Нагибина пр., 30	выставочная	ОАО «ТВЦ Роствертол»	1998	Действующий
Уфа
«Конгресс Холл»	Заки Валиди ул., 2	Культурн-развлекательная	Заказчик: Министерство культуры и национальной политики РБ	2007	Действующий
Clover Plaza	Исторический центр города	Н.д.	«Кловер Групп»	2014	Проектируемый
Волгоград
«Волгоград-Сити»	Рокоссовского ул, 62	офисная	ООО «ИнвестСтрой»	2010	Действующий

На момент проведения исследования (март-апрель 2012 г.) в исследуемых городах действуют 14 МФК, из них в 9 комплексах доминирует офисная составляющая, в 3-х — торговая, в двух других культурно-развлекательная.

Сегодня ситуация начинает меняться — в большинстве проектов преобладает жилая составляющая, а именно: в двух из четырех проектов (МФК «Олимп», где жилье занимает 29% от общей площади проекта и МФК «Кловер плаза» (проект «разморожен» в 2011 г, сейчас ведется строительство 1-й очереди проекта — жилого дома, при этом жилая функция будет составлять 41%). Оба проекта расположены в Казани.

В 2011 г. в исследуемых городах было введено 207 тыс. кв.м площадей в многофункциональных комплексах.

Это МФК «Высоцкий» (117 тыс. кв. м) в Екатеринбурге — самый высокий многофункциональный комплекс в Урало-Сибирском и Центрально-Азиатском регионах. Второй проект, введенный в эксплуатацию в 2011 г. — МФК «Сан Сити» (90 тыс. кв.м) в Новосибирске.

В 2012 г. планируется к вводу МФК «Европейский» (Призма) в Екатеринбурге, срок ввода торгово-развлекательной составляющей был перенесен с 2011 на май 2012 г., офисная часть проекта планируется к вводу в 2012 г. В 4 кв. 2012 г. планируется к вводу торгово-развлекательная часть проекта МФК «Олимп» в Казани. Жилые площади буду вводиться в 2013 г. В составе комплекса также будут расположены гостиничная и офисная функции.

Таким образом, строительство МФК ведется в 3-х исследуемых городах, а именно: в Казани (150 тыс. кв.м), Екатеринбурге (105 тыс. кв.м) и Новосибирске (75 тыс. кв.м).

Среди основных тенденций развития МФК в региональных городах 2011-2012 гг. отметим:

• перенос сроков строительства
• пофазовый ввод в эксплуатацию объектов
• увеличение доли жилой функции в будущих проектах

Спрос и финансовые условия

В городах с относительно развитым рынком МФК, таких как Москва и Санкт-Петербург, арендные ставки на площади в МФК не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах.

В региональных городах, где проекты МФК единичны, как правило, это знаковые объекты, порой единственные высокого класса и уникального сервиса среди остальных объектов города. Поэтому цены на площади в таких комплексах могут быть выше в сравнении с монофункциональными объектами.

В региональных городах в период кризиса наблюдалось снижение спроса на офисную недвижимость, что отразилось на качественной структуре МФК, так ни в одном из строящихся и проектируемом МФК офисная функция не является доминирующий. Аккумуляция потребности в новых площадях будет происходить постепенно. Рынок офисной недвижимости регионов будет дольше отходить от кризиса, чем рынок Москвы, в первую очередь потому, что инвесторы вначале будут вкладывать деньги в Московский рынок, менее рискованный, чем региональные

Первым восстанавливается рынок жилой недвижимости, этим объясняется бóльшее количество проектов с доминирующей жилой функцией.

Учитывая, что рынок недвижимости регионов будет отходить от кризиса дольше, чем рынок недвижимости Москвы в среднем на 2-3 года, бум строительства МФК в регионах мы будем наблюдать ещё не скоро по двум основным причинам. Во-первых, трудности с привлечением инвестора в крупномасштабный региональный проект. Во-вторых, необходимо учитывать, что емкость рынка недвижимости во многих городах, ещё до кризиса, была явно переоценена, поэтому требуется время для восстановления и роста рынка, хотя перспективы у этого формата в регионах есть.

GdeEtotOffice.ru, 20 апреля 2012