Невский проспект дешевле не станет

На Невском может появиться еще одна гостиница. Отельеры прицениваются к зданию, которое продает ресторатор Михаил Мышалов.

Как стало известно "ДП", собственник сетей ресторанов "Васаби" и "Розарио" Михаил Мышалов выставил на продажу расселенное здание площадью 1100м2 на Невском пр., 81 (не лицевой корпус, а отдельно стоящий дом во дворе).

Эксперты "ДП" отмечают, что здание годится для отеля. Но, несмотря на дефицит отдельно стоящих объектов на Невском пр., продаются такие активы небыстро, из-за того что запрашиваемая собственниками цена обычно слишком высока.

Дом под отель

Михаил Мышалов был недоступен для комментариев. В компании "АРИН" считают, что здание можно приспособить под бутик-отель или клинику, увеличив площадь за счет обустройства мансарды и подвала до 1400м2.

"Это дом 1910 года постройки, памятником не является. Он расселен, имеет статус нежилого. Требует косметического ремонта", - сообщил председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Заявленная цена продажи - 220 млн рублей ($6,7 тыс. за 1м2) за весь объект - кажется экспертам завышенной. Так, по мнению эксперта компании MARIS Кирилла Акиньшина, красная цена здания - $4,5 тыс. за 1м2. "Поскольку там практически нет электричества и на парковке всего три машино-места", - говорит он. Оптимально, по словам эксперта MARIS, сделать в здании офисный комплекс или хостел. "Косметический ремонт обойдется в $500 на 1м2 общей площади. Проект окупится за 9-12 лет", - говорит он. "Если там будет все-таки отель, инвестиции составят $1,5-2 тыс. на 1м2, а окупаемость будет 7-9 лет", - добавил эксперт Colliers International в Петербурге Владимир Сергунин. По его данным, сейчас на Невском работает около 60 мини-отелей. А крупных гостиниц на главной магистрали города семь, из них три - пятизвездочные.

Сами отельеры считают, что на этой площади и по такой цене там может быть что угодно, кроме отеля. "На такой площади получился бы бутик-отель максимум из 30 номеров. По стандарту инвестиции в условный номер под ключ - 200 тыс. евро. А в данном случае эта сумма будет превышена минимум на 70 тыс. евро. Окупаемость при таком раскладе будет запредельной", - говорит председатель петербургского филиала Российской гостиничной ассоциации Алексей Мусакин.

Редко, но метко

Коммерческие площади на Невском пр. оцениваются в 100 тыс. м2 и генерируют примерно $200 млн арендных платежей в год. Основным собственником объектов остается город.

По оценке директора GVA Sawyer Николая Вечера, КУГИ контролирует от 30 до 50% коммерческих площадей на главном проспекте города, в том числе такие крупные объекты, как Гостиный двор (в долгосрочной аренде у ОАО "Большой гостиный двор"), Дом Зингера (арендатор - ПАН) и Елисеевский магазин (арендатор - холдинг "Конкорд" Евгения Пригожина).

Продаются здания на Невском редко, одна-две сделки в год. Последняя громкая продажа состоялась в сентябре 2011 г.: американский фонд Jensen Group купил универмаг "Невский пассаж" (Невский пр., 48) у структур банка "ВТБ". Сумму сделки аналитики оценили в $80 млн ($3,8 тыс. за 1м2).

"Мы вложим еще $25 млн в реконцепцию Пассажа, чтобы увеличить доходность универмага в 2 раза и через 10 лет выгодно его перепродать", - сообщил финансовый директор Jensen Group Джеймс Битти. Также минувшей осенью здание кинотеатра "Колизей" (Невский пр., 100) за $10 млн ($3,9 тыс. за 1м2) купили руководители религиозной организации "Церковь миссия "Благая весть". Комментировать сделку они отказались. Эксперты "Knight Frank Петербург", которые выступали брокерами, считают, что здание можно использовать под ресторан или лекторий.

Сделка на подходе

Сейчас на продажу выставлен "Талион Империал Отель" на Невском пр., 15. Его собственник - совладелец компании "Талион" Александр Ебралидзе - продает объект с осени прошлого года, обозначив цену в 300 млн евро (это около 11 тыс. евро за 1м2).

По данным участников рынка, к "Талиону" в последние месяцы активно сватались инвестиционный фонд из Катара, а также инвесторы из ОАЭ и корейский гостиничный оператор. "Переговоры велись с несколькими инвестиционными фондами. Мы не договорились", - заявлял в феврале Александр Ебралидзе. Вчера в "Талионе" "ДП" сообщили, что за прошедшее время ситуация не изменилась.

По данным экспертов "Colliers Internationa Петербург", сейчас на продажу выставлено три здания на Неском пр. "Стоимость объектов, выходящих фасадом на проспект, варьируется от $3,5 тыс. до $5 тыс. за 1м2, в зависимости от местоположения", - сообщил Владимир Сергунин, но адреса продаваемых зданий назвать отказался. "Я тоже знаю несколько объектов в продаже. Но сделок нет: продавцы и покупатели не могут договориться. Средняя цена предложения на Невском - $5-8 тыс. за "квадрат", - добавил Николай Вечер

За 2011 г. арендные ставки на Невском пр., по данным экспертов NAI Becar, увеличились в среднем на 10-15% и в настоящее время варьируются от 5 тыс. до 12 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. В ряде объектов ставки достигают докризисных показателей. Но значимость Невского пр. как главного торгового коридора города значительно снизилась с открытием в 2010 г. ТРК Galeria и МФК "Невский центр".

Автор: Наталья Ковтун, Жанна Журавлева

"Деловой Петербург" №65 (3562), 17 апреля 2012