Безнадежная хрущоба
В начале года московские власти обрадовали москвичей очередным новшеством: теперь граждане, переселяемые при сносе ветхого жилья, по большей части получат за свою квартиру точно такую же по площади, метр в метр. Причем никто уже не обязан давать расселяемым квартиры в новых домах.
Кому выгодно
В конце января Московская городская дума приняла поправки к закону "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве". Этот документ существенно изменил правила выселения жильцов из обветшавших домов и вызвал бурную реакцию у потенциальных переселенцев. Напомним, по старым правилам, при сносе дома и переселении очередники получали возможность улучшения жилищных условий и одновременно расширения жилплощади.
Сейчас очередник может получить квартиру большей площади по социальным нормам (18 кв. метров на человека), только если подошла его очередь на улучшение жилищных условий. Если нет, он получит жилье, равнозначное по площади и количеству комнат. При этом не обязательно переселять человека в новое жилье. "При выселении из аварийного жилья, согласно статье 89 Жилищного кодекса РФ, и собственнику, и нанимателю жилья будет предоставлена квартира, равнозначная по площади, количество комнат также должно быть сохранено. Однако в большей степени при переселении ориентируются на площадь. Так как хрущевки — малогабаритные, нередко могут взамен двухкомнатной предложить однокомнатную квартиру такой же площади",— рассказывает юрист компании "Юков, Хренов и партнеры" Диана Солопченко.
Например, на форуме сайта snos.info пользователь Светлана пишет: "Я сейчас получила письмо от Платонова (вероятно, Владимир Платонов, председатель Мосгордумы.— "Деньги") о предоставлении моей семье на 15 человек (10 несовершеннолетних детей), коренные москвичи, трехкомнатной квартиры: 77 кв. метров, даже адрес указан, хотя никакого смотрового нам не давали". Нынешняя квартира семьи находится в социальном найме, а в очереди на улучшение она не числится.
Раньше при такой семейной конфигурации можно было претендовать на большее количество квадратных метров, сейчас — нет. Это обстоятельство повышало цену неликвидного жилья. "Раньше по закону вместо квартиры в сносимом доме полагалось давать новое жилье исходя из норм обеспечения, и потому квартиры в домах, планируемых к сносу, пользовались большой популярностью и стоили дорого. Однако сейчас, когда возмещение происходит исходя из количества "снесенных" квадратных метров, эта недвижимость перестала быть интересной потенциальным инвесторам",— говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Артем Ржавский.
Как сообщала заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилого фонда Москвы Валентина Логунова, в 2011 году было расселено 35 домов, под это было выделено 210 тыс. кв. м новой жилплощади; в ближайшие полтора года будет снесено 87 домов, и для их расселения в этом году предусмотрено более 400 тыс. кв. м жилья.
Новые правила расселения обитателей ветхого жилья, само собой, выгодны городским властям, но они на руку и застройщикам. Теперь жилой площади для людей, выезжающих из аварийных домов, нужно меньше. Застройщики же вместе с участком получают обременение в виде сноса дома и расселения, но, исходя из новых правил, у них будет больше жилплощади для коммерческой реализации, да и расходы на расселение снизятся.
По данным департамента строительства города Москвы, до 2014 года осталось избавиться от 387 домов общей площадью 1,443 млн кв. м. Программа сноса ветхих пятиэтажек в Москве действует с середины 1990-х годов. Изначально планировалось снести порядка 1770 пятиэтажек и завершить программу в 2010 году. Потом срок передвинули на 2011 год. На данный момент предполагается, что программа финиширует в 2014 году — снос пятиэтажек должен завершиться. Больше всего ветхого жилья осталось в Северо-Восточном округе — 95 домов (335,6 тыс. кв. м), меньше всего — 7 домов (26,7 тыс. кв. м) — в Юго-Восточном. Бюджет на реновацию существующей жилой застройки до 2014 года должен составить почти 2 млрд руб.
При этом речь идет только о домах первого индустриального периода строительства. Дальше на очереди так называемые несносимые хрущевки (панельные — серии 1-515, блочные — серии 1-510, кирпичные — серии 1-511 и 1-447), которые Юрий Лужков, будучи мэром Москвы, охарактеризовал следующим образом: "дома еще крепенькие, никакого комфорта жизни в них нет". Совокупная площадь этих объектов — 33 млн кв. м, правда под снос они должны пойти не все. Учитывая предполагаемые темпы работ и постоянные перебои в программе, Москве на изменение облика потребуется как минимум 15 лет. Сюда еще нужно приплюсовать ветхое жилье на недавно присоединенной к столице территории — его было решено включить в городскую программу сноса. Председатель Московской городской думы Владимир Платонов в связи с этим рассказал, что сейчас идет ревизия ветхого жилья в так называемой Новой Москве. После чего будет определен план сноса и выделен бюджет на эти цели.
И это еще не все изменения в программе сноса ветхого жилья, происшедшие с начала года. Частично полномочия по строительству жилья и реализации программы сноса город передал казенному предприятию (КП) "Московский центр детского, семейного отдыха и оздоровления". КП МЦДСО в октябре прошлого года отделилось от одноименного ГАУ (государственное автономное учреждение), которое занимается организацией детского летнего отдыха и распределением путевок. Изначально КП МЦДСО должно было сконцентрироваться на строительстве дошкольных общеобразовательных учреждений — тогда же предприятие получило 6 млрд целевых бюджетных рублей и разместило заказ на строительство 24 детских садов. В конце 2011 года в компетенцию КП добавилось еще и строительство жилых домов.
На реализацию адресной инвестиционной программы на 2012-2014 год по строительству жилья КП МЦДСО получит от департамента строительства Москвы средства в размере более 60 млрд руб. В рамках программы МЦДСО должно построить 251,1 тыс. кв. м жилья в 2012 году и 335,6 тыс. кв. м — в 2013-м. "МЦДСО будет распределять горзаказ в форме "конкурентных переговоров"",— говорит председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский.
Таким образом, КП МЦДСО будет проводить торги самостоятельно, без участия тендерного комитета. Предполагается, что новая процедура позволит предприятию более тщательно выбирать застройщиков. По мнению участников рынка, в результате до заказов будут допущены шесть-семь застройщиков, доказавших свою благонадежность. "Администрация привыкла работать с проверенными застройщиками. То есть даже при проведении тендера выбор производится среди определенного круга. У администрации есть определенные планы по обеспечению жильем, но в связи с ограниченным бюджетом она вынуждена привлекать сторонних застройщиков. Поэтому в случае получения проекта застройщик может ожидать различных уступок от администрации",— считает руководитель департамента аналитики и экспертизы проектов компании "Миэль-новостройки" Анна Соколова.
Расклад застройки
Как утверждают чиновники, сейчас снос старого жилья и расселение — более важная задача, чем непосредственно строительство нового жилья. В кризис инвесторы практически потеряли интерес к подобным проектам. Однако учитывая дефицит свободных площадей в Москве и курс городской администрации на снижение плотности застройки, программа сноса пятиэтажек чуть ли не единственная возможность продолжить бизнес в черте старой Москвы.
Схема, по которой застройщик сотрудничает с городом, выглядит так. В рамках генплана определяется территория под реконструкцию и проводится конкурс на разработку проекта новой планировки. На месте сносимых домов застройщик должен построить современное комфортабельное жилье или объекты социально-бытовой инфраструктуры. Земля, на которой осуществляется проект, принадлежит муниципальному образованию, поэтому застройщик и администрация заключают договор на разделение или полную передачу городу квартир в построенных домах для решения социальных задач. Или же администрация получает часть квартир, а оставшуюся часть застройщик реализует на рынке.
"Что бы ни строил застройщик на месте сносимого ветхого жилья, заказчиком этого строительства является администрация территориального образования, на котором находится этот участок. И даже если заключается контракт на строительство социально значимого объекта — школы, детского сада, поликлиники или спортивного комплекса, застройщик все равно получает от заказчика вознаграждение, то есть зарабатывает на этом. При этом, безусловно, наиболее выгодным является строительство жилья, так как этот продукт на рынке недвижимости обладает самой высокой ликвидностью",— рассказывает Артем Ржавский.
Между тем если застройщик берет на себя расходы по сносу и расселению, то участие в программе обойдется ему дороже классической стройки. "Во-первых, участвовать в таких проектах может позволить себе только крупный застройщик, поскольку деньги здесь замораживаются на более длительный срок по сравнению с классической стройкой на пустом земельном участке. Во-вторых, демонтаж существующих строений — процесс тоже небыстрый и требующий больших финансовых затрат. В-третьих, инженерные коммуникации — в большинстве случаев потребуется увеличение мощностей и ремонт изношенных сетей. В обмен девелопер получает крупный земельный участок, который может застроить жильем бизнес-класса и, соответственно, продать его потом по высокой цене, либо он может уйти в "жесткий" эконом и максимально плотно застроить землю высотками. В большинстве случаев мы увидим второй сценарий. Только так инвестору удастся получить от этих сложных проектов финансовую выгоду",— говорит ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer Анастасия Цыганова.
Естественно, реализовывать такие проекты застройщику выгоднее в Москве, чем в Московской области. "В первом случае у застройщика уже будет готовая инфраструктура, во втором ему придется самому создавать ее по максимуму. В области незанятых площадок больше, однако инфраструктура городов менее развита, поэтому помимо дома застройщик должен возвести соответствующие объекты. С другой стороны, на месте пятиэтажного дома будет возведен высотный дом, соответственно, после расселения жильцов застройщик продаст оставшиеся квартиры и получит доход",— отмечает Анна Соколова.
"В Подмосковье свободных площадок намного больше, а рентабельность проектов с таким обременением значительно ниже, нежели в Москве. Поэтому участие застройщиков в таких проектах носит не только коммерческий, но и в первую очередь социальный характер, что поощряется и стимулируется областными и местными городскими властями. Таким образом, застройщики Подмосковья вынуждены в рамках программы комплексного развития территорий за счет сноса пятиэтажного жилого фонда нести обременения, с этим связанные",— говорит руководитель аналитического отдела ПО "Союз застройщиков" Елена Ферафонтова.
Автор: ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА
"Коммерсантъ Деньги", №12 (869), 26 марта 2012
