На краснодарских полях растёт город

Главной строительной площадкой Краснодара на ближайшие несколько лет станет Восточно-Кругликовский район, где сегодня заявлены проекты почти всех крупнейших застройщиков региона

Варианты точечной застройки кубанской столицы, по общему признанию участников строительной отрасли, пока что исчерпаны. Сейчас основным принципом градостроения становится комплексное освоение территорий (КОТ), в рамках которого ведётся застройка в том числе и бывших сельскохозяйственных угодий, — а это фактически означает создание «новых городов» внутри Краснодара. В этом смысле власти города, создав коалицию с девелоперами, идут по наиболее интересному пути, который возможен в условиях транспортного коллапса и отсутствия земли в освоенных районах.

Идеальная площадка

Первая волна комплексного освоения территорий в России была зафиксирована в 2001–2005 годах, и оказалась провальной, поскольку механизмы взаимодействия властей с застройщиками попросту отсутствовали. Вторая волна разбилась о кризис, но уже сегодня мы видим фактически возрождение тренда, и, учитывая накопленный опыт, третья попытка может оказаться очень удачной.

На данный момент одним из самых перспективных и при этом самых «живых» кластеров КОТ в городе стал Восточно-Кругликовский район, где ряд крупных застройщиков планируют совокупно освоить порядка 500 га (всего под КОТ власти города выделили 800 га) в течение нескольких десятков лет. Градостроительная концепция разработана, однако в администрации Краснодара не смогли предоставить подробную информацию. По данным генерального директора MACON Realty Group Ильи Володько, единый проект застройки Восточно-Кругликовского микрорайона готов уже давно, кроме того, он включён в генплан города. Последний, в частности, предполагает расширение и реконструкцию дорог, пуск трамвайного и троллейбусного сообщения и т. д.

«Однако непонятно, насколько существующий генеральный план адекватен современной ситуации, — говорит г-н Володько. — Восточно-Кругликовский мог бы стать пилотным для города проектом, демонстрирующим возможности современного градостроительства, обеспечивающего новую и комфортную городскую среду для его жителей».

В любом случае, проблемы Краснодара уже решаются, и администрация, по словам руководителя представительства GVA Sawyer в ЮФО Евгения Панасенко, пытается помочь горожанам всеми силами. Идёт реконструкция Ейского шоссе, ведутся поиски инвесторов для реализации программы «Краснодарский транзит», кстати, «частично» стартовавшей в виде строительства объездной дороги, которая в перспективе должна стать аналогом МКАД. И внутри этой объездной дороги (Восточный и Западный обходы) образуются территории, свободные для застройки, наиболее интересная среди которых — как раз Восточно-Кругликовский микрорайон.

Оптимизм вызывает динамика развития Восточно-Кругликовского: за относительно малое время он оброс многочисленными проектами застройки. По словам Ильи Володько, повышенный интерес девелоперов связан с тем, что район, во-первых, имеет огромные территории, а, во-вторых, расположен недалеко от центральной части города. «Это идеальное сочетание для возведения нового микрорайона», — считает г-н Володько.

Инвесторы освоились

Согласно исследованиям MACON Realty Group, на начало октября совокупная жилая площадь возводимых проектов МЖС в Восточно-Кругликовском составляет 247,3 тысячи кв. м, или 9,7% от общего объёма краснодарского рынка. Это результат усилий десяти девелоперов, из которых в число лидеров входят ООО «Таурас-96», ЗАО «Кубанская марка», ООО «Бизнес-Инвест» и ООО «РенКапСтрой». Большие объёмы и у ЗАО «ОБД», которое, правда, перепоручило возведение двух литеров подрядчику. «Было запланировано семь домов, наша компания строит пять из них и детский сад, — рассказывает генеральный директор ЗАО “ОБД” Александр Залуцкий. — Один литер уже введён в эксплуатацию, второй будет сдан в декабре, а остальные поступят на рынок в 2012–2013 годах. Общая площадь зданий составляет порядка 75 тысяч квадратных метров. После завершения этой части мы приступим к строительству на новых территориях, которые были приобретены у “Кубанской марки”». А оставшиеся два дома достались дочернему предприятию компании: как уточнил заместитель генерального директора по строительству «КПД Инвест» Александр Солдатенков, «ОБД» передало им два трёхподъездных дома общей площадью 11,6 тысячи кв. м.

Пул компаний, представленных в Восточно-Кругликовском, являет собой крепкую связку холдинговых структур при наличии лишь небольшого процента отдельных игроков. В этом смысле выделяется тот же «Таурас-96» предпринимателя Галины Литвиненко, возводящий в районе порядка 50 тысяч кв. м — компания самостоятельно арендовала земли у администрации и уже сдала несколько домов по улице Черкасской. В краткосрочной перспективе «Таурас-96» предполагает закладку ещё ряда литеров: например, в конце года стартует литер 19.

Если же оценивать перспективы застройки, то безусловным лидером становится «Кубанская марка» — основной арендатор территорий Восточно-Кругликовского. Ключевой фигурой КОТ восточного кластера является владелец банка «Кубань Кредит» Виктор Бударин, чьи компании («Кубанская марка», «Бизнес-Инвест», «ОБД» и др.) будут работать в районе в течение нескольких десятилетий. По разным оценкам, инвестиционная ёмкость этой части Восточно-Кругликовского на текущий момент превышает 70 млрд рублей, что, собственно, и даёт все основания назвать этот район главной точкой роста Краснодара на ближайшие несколько лет. Уже с 2013 года начнётся освоение полученных «Кубанской маркой» 538 гектаров. Помимо упомянутых компаний, их будут застраивать СУ-2007, ООО «Деловой мир» и ООО «Деловое партнёрство». «В настоящее время в микрорайоне “Восточно-Кругликовский” мы строим литеры 8–13 общей площадью 50,7 тысячи квадратных метров, а также детский сад на 140 мест и автостоянку на 30 машино-мест, — рассказывает генеральный директор ЗАО “Кубанская марка” Марат Степура. — По итогам 2011 года в районе будет освоено ориентировочно 1,8 миллиарда рублей. А уже в следующем году “Кубанская марка” приступит к строительству литеров 14–18 и ещё одного детсада, общая площадь — 64,1 тысячи квадратных метров. Есть ещё проект торгового центра, но он пока проходит стадию разработки».

Кроме того, в планы этих компаний входит малоэтажное строительство; в частности, исполнительный директор ООО «Бизнес-Инвест» Андрей Тарашкевич рассказал, что рядом с Восточно-Кругликовским, в посёлке Плодородном, уже строится коттеджный комплекс, где к 2013 году на площади 70 га планируется сдать 512 домов.

Сети съедают выгоду

Казалось бы, активность строительных компаний — клиентов «Кубань Кредита» должна была отсечь новые крупные вхождения со стороны других девелоперов, однако недавно о старте проектов в Восточно-Кругликовском объявили ещё два застройщика. В частности, дочерняя компания ставропольского девелопера ООО «ЮгСтройИнвест Кубань» приступила к реализации комплексного проекта «Панорама», в который входят шесть литеров, а краснодарское ООО «М.Т. “ВПИК”» подписало с администрацией города договоры аренды четырёх участков общей площадью около 4 гектаров на пересечении улиц Восточно-Кругликовская и имени 40-летия Победы. «Компания планирует построить здесь два современных жилых комплекса “Дубрава” и “Барселона”, всего четыре дома общей площадью 75 тысяч квадратных метров, — рассказала заместитель директора ООО «М.Т. “ВПИК”» по маркетингу и рекламе Ирина Яровикова. — Также мы будем строить в новом микрорайоне торговый центр площадью 5,5 тысячи квадратных метров». По данным Ильи Володько, жилая часть «впиковского» проекта входит в рамки комплексного освоения территории площадью 77 га, реализуемого компанией Сергея Галицкого ООО «Инвест-Строй».

В принципе, новые вхождения в сектор КОТ — необходимый фактор успеха. По мнению большинства строителей, чем больше разных компаний присутствует на какой-либо «нулевой» территории, тем больше шансов создать по-настоящему интересный покупателям район. Экономический эффект комплексного освоения достигается как раз тогда, когда много разных игроков распределяют между собой создание всей необходимой инфраструктуры — тогда появляется возможность больше вкладываться непосредственно в строительство жилых домов, от чего выигрывают как конечные потребители, так и сами застройщики.

А чтобы сделать вхождение интересным для девелопера, по мнению финансового директора ООО «ИСК “Наш город”» Татьяны Корчагиной, есть только один вариант — государственно-частное партнёрство. «Компании часто не знают, как получить землю и начать застройку. При этом стоимость сетей порой достигает 35 процентов от общей стоимости проекта, ещё 25 процентов “ест” социальная инфраструктура. С учётом того, что компания чаще всего рассчитывает на 5–10 лет строительства, это совершенно невыгодные для девелопера пропорции, — рассуждает г-жа Корчагина. — Сети окупаются очень много лет, поэтому компаниям стоит входить в федеральные проекты и получать поддержку властей. Если проект предполагает освоение более миллиона квадратных метров, компания может получить субсидирование по кредитам и частичный возврат вложений в инфраструктуру. Только самим инвесторам для этого нужно писать программы и выходить в фонды софинансирования».

Количество и/или качество

Комплексная застойка, господдержка — всё это вызывает у аналитиков отрасли опасения: а вдруг Восточно-Кругликовский превратится в убогий район новых «хрущёвок»? Ведь там возводится не самое качественное жильё для программы «Военная ипотека», туда же пришла «народная» ипотека, а помимо этого, речь идёт о возведении миллионов квадратных метров жилья класса «эконом». Правда, застройщики не считают эти опасения обоснованными.

«“Хрущёвки” ушли в далёкое прошлое, но, заметьте, свою главную задачу — обеспечить советских людей отдельным жильём вместо коммуналок — они выполнили, и старшее поколение об этом вспоминает с благодарностью, — рассуждает Марат Степура. — Однако сегодня многое изменилось и в самой строительной отрасли, и в социальном и экономическом подходе к обеспечению граждан жильём. Новые технологии и материалы и современные возможности проектирования позволяют строить не просто доступное жильё, а жильё хорошего качества, удобное для проживания во всех отношениях начиная с планировки и заканчивая экологически чистыми материалами».

«Яркий пример — ЖК “Возрождение” по улице 40 лет Победы напротив Восточно-Кругликовского рынка, при строительстве которого использовались внутренние перекрытия и перегородки в квартирах из полистиролбетона, — рассказывает представитель ООО “РенКапСтрой” Станислав Тульчинский. — Этот материал отличается большой прочностью и низкой теплопроводностью. Он паронепроницаем и негорюч, а служить может примерно 100 лет. Разве это хрущёвки?» Г-н Тульчинский абсолютно уверен: нет причин опасаться того, что район будет выглядеть непрезентабельно просто потому, что его инфраструктура развивается быстрыми темпами.

«В этой зоне города возводятся не только объёмно-блочные новостройки, которые отличаются стандартными архитектурными решениями. Строительство домов происходит с использованием монолитной и монолитно-кирпичной технологий, при которых фасады жилых объектов могут обладать уникальными характеристиками. Поэтому говорить о том, что улица Восточно-Кругликовская станет районом “хрущёвок”, нельзя», — соглашается Илья Володько.

Автор: Анна Филатова

«Эксперт Юг» №41-43 (182), 24 октября 2011