Снижение сделок с жильем и дефицит офисов: паниковать рано!

- Мы, безусловно, доверяем данным учета Росреестра и не ставим под сомнение достоверность предоставленной информации. Это единственный легитимный источник статистики о количестве зарегистрированных сделок купли-продажи по рынку в целом.

Однако внутренняя статистика МИЭЛЬ по сделкам сентября на вторичном рынке жилья - как Москвы так и Московской области - говорит о сохранении объемов продаж на уровне августовских показателей. Подобную информацию подтверждают и наши коллеги из ряда других крупных московских компаний.

Сложно найти однозначное объяснение данному несовпадению. Возможно, это связано с какими-то технологическими особенностями сентябрьского учета Росреестра, повлекшими данные искажения.

- На мой взгляд, никакого расхождения статистики Росреестра и данных об осеннем оживлении спроса нет. Вывод о том, что спрос искусственно раздувают и реальная ситуация плачевна, притянут за уши.

На чем он основан? На информации о том, что количество сделок, зарегистрированных в сентябре, оказалось меньшим, чем в августе? Однако если разобраться, что в этом ненормального? Продолжительность цикла обычной операции с жильем составляет от полутора до трех месяцев. Соответственно, в сентябре проходили регистрацию и закрывались преимущественно те сделки, которые были открыты в июне – июле, то есть в те месяцы, когда на рынке недвижимости наступают традиционные летние каникулы. Так чего же еще ждать от сентябрьской статистики регистрационных действий, кроме сообразного летнему сезонному затишью снижения показателей?

Что происходит на рынке сейчас? Нормальная работа! Активность - как продавцов, так и покупателей, - начавшая рост в конце августа, вполне соответствует сезону. Цены в рублевом выражении если и растут, то незначительно, а в долларовом – снижаются. Правда, причина этого снижения никак не связана с падением спроса или чем-либо подобным: в ее основе – состоявшееся падение курса рубля и ничего более.

Кстати, именно в связи с состоявшимся снижением курса рубля у меня есть все основания полагать, что в ближайшем будущем динамика роста рублевых цен на квартиры приобретет выраженный характер, так как продавцы постараются компенсировать потери. Относительно текущих они вырастут на 10-15% уже к Новому году. Ну а что касается спада активности рынка, включая его ипотечный сегмент, то лично я в обозримом будущем его не ожидаю.

- Запрет московских властей на реализацию новых офисных площадей в историческом центре столицы действительно спровоцировал рост спроса на качественные объекты. Объем вакантных площадей в пределах ТТК динамично уменьшается. Однако об очевидном дефиците я бы пока говорить не стал. Хотя, безусловно, ситуация принципиально иная, чем два года назад. Тогда о 100% занятости площадей не шло и речи.

В связи с запретом властей на строительство в центре прослеживается еще одна тенденция – отток арендаторов и покупателей офисной недвижимости к периферии столицы. Это те, кто не смог найти подходящий офис в центре или не может позволить себе купить/арендовать подорожавшие офисные метры. Соответственно, уже довольно заметное количество компаний размещает свои офисы или штаб-квартиры за третьим кольцом.

На этом фоне еще больше активизировались застройщики, имеющие офисные проекты на периферии города, – рядом с МКАД и даже в ближайшем Подмосковье. Корни процесса уходят в середину-конец 2010 года, когда с минимизацией влияния мирового финансового кризиса было возобновлено банковское финансирование. Тенденция оттока арендаторов из центра столицы позволяет таким игрокам реализовать свои объекты. Яркие примеры – вторая очередь «Рига-Ленд» на Новорижском шоссе, бизнес-центр «Скай-пойнт» на Международном шоссе и др.

Решение столичных властей о выводе административной власти на новые земли Москвы – еще одна важная тенденция, которая бесспорно повлияет на стратегию девелоперов офисной недвижимости. Работы хватит надолго, ведь офисная составляющая на этих территориях будет достаточно велика. Офисы ведь нужны не только министерствам и ведомствам, которые переедут на территорию новой Москвы, но и компаниям, которые по роду своего бизнеса тесно связаны с этими структурами. Да и многие другие захотят освоить новый качественный офисный фонд, особенно, если эти районы приобретут статус престижных.