Точка зрения: Вторая жизнь заводов
Большинство крупных, активно растущих городов в России испытывает потребность в качественных помещениях. По опыту крупных городов Европы и Северной Америки резервом является реорганизация промышленных территорий. Некоторые заводы и фабрики вполне могут уступить место жилым домам.
В США и Европе давно практикуется реновация промышленных зон, расположенных в центральной части городов. В 80-х гг. прошлого века началась программа комплексной реновации депрессивного лондонского района Docklands (примерно в то же время о необходимости редевелопмента промзон начали говорить и в СССР). За 17 лет было привлечено 9,5 млрд фунтов стерлингов инвестиций (из них 1,8 млрд госинвестиций), перепрофилировано 1066 акров земли, построено 144 км новых дорог, линия легкого метро, 25 млн кв. футов коммерческих и промышленных площадей, 2700 предприятий торговли, новые дома, школы и колледжи.
De Luxe на фабрике
При разработке концепции редевелопмента должны приниматься во внимание особенности архитектуры промышленных зданий. Например, предприятия приборостроения, легкого машиностроения, некоторых видов легкой промышленности близки по архитектуре к общественным зданиям. Другие же имеют ярко выраженные специфические черты. Так, для большинства фабрик, заводов характерны значительная высота потолков, большие внутренние пространства. Часто для производства требуются машины внушительных габаритов. В таком случае само оборудование (доменные печи, градирни, различные емкости) становится своеобразным средством художественной выразительности.
На месте табачных фабрик чаще всего инвесторы строят жилые комплексы и гостиницы. Фабричные здания строились преимущественно в несколько этажей, производство не относится к разряду вредных. Самый яркий пример — первая табачная мануфактура Германии Августа Батшари, расположенная в Баден-Бадене, которая была построена более 100 лет назад. Это одно из самых впечатляющих зданий в городе, шедевр неоклассицизма в окружении строений в стиле ар-нуво. Теперь это роскошный дом, в котором предлагается жилье пяти типов: апартаменты класса de luxe, лофты, таунхаусы с террасами, шале, сьюты.
В России, в Перми, также существует проект редевелопмента табачной фабрики «Астра». В промышленных зданиях, признанных памятниками архитектуры, предполагалось разместить торгово-гостиничный комплекс общей площадью около 55 000 кв. м. К сожалению, реализация проекта до сих пор не началась, в настоящее время решается вопрос о продаже инвестиционного пакета.
Пищевая промышленность, как правило, не относится к вредным производствам, поэтому на базе таких заводов также строят преимущественно гостиницы и жилье. Самым экзотическим примером в этой области является отель Tea Factory, открытый, как не трудно догадаться, в здании бывшей чайной фабрики в Шри-Ланке. Отель оформлен в колониальном стиле, рядом с ним расположены музей чая и небольшая плантация. Стоимость проживания в отеле — от $70 за ночь.
В Москве давно говорят о реализации масштабного проекта по реконструкции бывшей шоколадной фабрики «Красный Октябрь» на стрелке Болотного острова. Производство отсюда было выведено в 2007 г. Три из 11 зданий фабрики признаны памятниками архитектуры. Но эстетическую ценность представляют все 11. Поэтому было решено сохранить их все, очистить от «поздних наслоений», убрать пристройки и лишние промышленные коммуникации, отреставрировать старую кладку из клейменого кирпича. Площадь застройки по проекту составляет около 170 000 кв. м и включает жилые, развлекательные, торговые и офисные комплексы. Ожидается возобновление работы над проектом.
Офисы в комбинате
Текстильное производство относится к разряду вредных. Поэтому чаще всего инвесторы используют здания текстильных фабрик под офисы и торгово-развлекательные центры.
Крупнейшим редевелоперским проектом в этой отрасли в Западной Европе стала реконструкция фабрики XIX в. Израиля Познаньского, расположенной в г. Лодзь, Польша. Сейчас это крупный (27 га) торгово-развлекательный комплекс «Мануфактура», ставший визитной карточкой не только города, но и страны. Здания фабрики были сохранены и отреставрированы, в них разместились гостиницы, офисы, торгово-развлекательный и детский игровой комплексы, галереи и музеи.
В России редевелопменту подверглись крупные текстильные производства в трех городах: Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде. В столице на месте Московского шелкового комбината им. П. П. Щербакова (ранее Товарищество шелковой мануфактуры в Москве) открылся бизнес-центр «Лефорт» класса В. В нем 4-метровые потолки, прозрачный мезонин, высокие арочные окна. Внешний облик здания был полностью сохранен.
В Санкт-Петербурге на месте ткацкой фабрики им. Ногина (ранее Александро-Невская мануфактура Паля, создана в 1837 г.) открылся бизнес-центр «Фидель» класса В+. В Нижнем Новгороде на месте Молитовской льнопрядильной фабрики промышленников Бугровых открылся деловой центр «Бугров бизнес парк», коммерческая площадь которого составила 25 000 кв. м.
Общежитие в резервуарах
Объекты, относящиеся к промышленному хранению, энергетике, различным паркам, переделывают в жилье и гостиницы. Основная масса промышленных зданий этих отраслей не относится к разряду вредных.
Пожалуй, самым впечатляющим проектом в этой области является реконструкция газгольдеров в Вене. Четыре газгольдера, построенных в конце XVIII в., были закрыты в 1978 г., а в конце прошлого века были перестроены и стали многофункциональными комплексами. Газгольдеры представляют собой четыре телескопических газовых резервуара, объем каждого из которых равен примерно 90 000 куб. м. Каждый из них имеет высоту 70 м и диаметр 60 м. Все внутреннее содержимое было удалено во время реконструкции, только кирпичный фасад и части крыши были оставлены неизменными. В комплексе есть концертный зал, вмещающий до 3000 человек, кинотеатр, муниципальный архив, студенческое общежитие и т. д. Жилой фонд составляет около 800 квартир, две трети из которых располагается внутри стен газгольдеров, а также 70 студенческих комнат на 250 студентов.
В Москве самым масштабным проектом должна стать реконструкция трамвайного депо им. Апакова. На его месте планировался МФК общей площадью более 190 000 кв. м (из которых 1370 кв. м — реставрируемое здание), включая подземную часть (почти 50 000 кв. м). Комплекс будет включать в себя жилой дом со встроенным детским садом, офисные здания, ТРК.
Завод «Арма», бывший Московский газовый завод, был построен в 1865 г. английскими предпринимателями по заказу Мосгордумы. Его первоначальной задачей было обеспечить газом 3000 фонарей, освещавших улицы российской столицы. С 2003 г. на территории завода располагаются студии модных дизайнеров Кати Гомиашвили и Дениса Симачева, галерея Александра Якута, шоу-румы ведущих европейских марок одежды. Разработанный инвесторами проект редевелопмента предусматривал реконструкцию всех четырех газгольдеров и нескольких зданий — памятников истории, открытие крупного центра, включающего офисы (расположенные в том числе в газгольдерах), гостиницу, торговые помещения, фитнес-центр. Реализация проекта не началась.
Московский кабельный завод «Электропровод» (бывшая золотоканительная фабрика), построенный в конце XIX в., в 2007 г. был полностью реконструирован. Теперь это бизнес центр «Фабрика Станиславского» класса В+, занимающий 32 000 кв. м на территории в 3,5 га. Также на месте завода появились жилой комплекс, дизайн-отель, ресторан и театр. Здесь впервые в России была реализована идея культурной конверсии всей территории бывшей фабрики. Авторы проекта — лондонское бюро John McAslan + Partners. Ключевой идеей стала настоящая «театральная история», связанная с этим местом. Фабрика до революции принадлежала семье Алексеевых, один из членов которой взял себе сценический псевдоним Станиславский и стал основателем новой русской школы актерского мастерства. Бизнес-центр получил премию Королевского института британских архитекторов в 2011 г.
Некоторые промышленные территории полностью вычищаются от построек и заново застраиваются, некоторые – реконструируются. Один из самых крупных проектов в Москве – Московский городской технопарк Nagatino i-Land, расположенный на территории бывшего завода ЗиЛ. На участке в 32 га разместятся 35 зданий класса В и В+ общей площадью около 1 млн кв. м.
Автор: Эвелина Ишметова
"Ведомости", Приложение "Недвижимость. Жилой фонд", 17 октября 2011
