Неразбериха на земле

Ситуация на земельном рынке Петербурга складывается непросто. Цены на участки после кризиса упали в два раза, но по некоторым сегментам покупательский интерес по-прежнему на нуле. О дальнейших перспективах рынка рассказывает директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер.

Какова сейчас ситуация с земельными участками в городе - в районах уже сложившейся застройки?

Земля в городе выделяется в первую очередь под строительство жилья. В меньшей степени - под коммерческую застройку. Сохраняется и даже увеличился спрос на участки, предоставляемые целевым назначением. Существует также некоторый спрос на небольшие земельные участки площадью, которая примерно составляет от 0,2 до 0,8 га. Этот спрос сформирован средними девелоперскими компаниями, которые занимаются точечной застройкой. Такие компании как правило в аукционах Фонда имущества не участвуют, поскольку их не устраивает непредсказуемые результаты торгов и, соответственно, невозможность точно рассчитать свой инвестиционный проект. В связи с этим они пытаются приобрести участки на вторичном рынке. Крупные девелоперские компании тоже меньше по сравнению с докризисным периодом склонны участвовать в торгах Фонда имущества. Они предпочитают работать с уже имеющимися земельными банками, осваивать те участки, которые у них есть. Или работать с городом по иным схемам, но опять же минуя торги.

А как обстоит дело с землей промышленного назначения?

В Петербурге спроса на такие земли не существует. Как известно, городская политика направлена на выдавливание промышленности из городской черты, поэтому покупатели крайне опасаются приобретать промземли в городе. Понимая это, администрация Петербурга активно пытается пропагандировать идею создания технопарков. Но, во-первых, правовой статус этих земель пока достаточно далек от полной определенности. Во-вторых, технопарки узко специализированы. В связи с этим сейчас наблюдается всплеск спроса на промышленные земли, которые в основном сосредоточены вдоль КАД. Типичная заявка на покупку при этом выглядит следующим образом: требуется земельный участок в собственности или в долгосрочной аренде площадью от 0,3 до 1 га. Если участок инженерно не подготовлен, то, по крайней мере, должны существовать совершенно понятные перспективы по его подключению к основным энергоисточникам. Сложившийся уровень цен на такие земли составляет примерно 50 евро за квадратный метр, а средняя цена покупки составляет не более 10 млн руб. за 0,5 га земли.

Кем в наибольшей степени обеспечивается спрос на такие участки?

Спрос на эти участки достаточно существенен сейчас со стороны малой промышленности. Но в балансе спроса и предложения наблюдается значительный зазор. Беда в том, что собственники не изменили структуру своих предложений. Это по-прежнему большие земельные массивы, нераскадастренные, к тому же имеющие серьезные проблемы в плане инженерной подготовки земли. Из-за этого спрос остается в достаточной степени неудовлетворенным, экспертами он оценивается примерно в 200 га. Тем не менее мелкие участки под производство весьма востребованы, о чем говорит опыт выведения на рынок земельных массивов, удовлетворяющих именно таким запросам. Например, в 2010 году меньше, чем за девять месяцев на территории бывшего завода в Капитолово было продано 20 га земли в мелкую нарезку. Пользуются хорошим спросом и небольшие участки на территории Ижорских заводов. Сейчас к продаже готовится еще один массив - 20 га в Агалатово. Владелец – частное лицо. Он осознал, что на подобные земли есть спрос и планирует начать продажи летом или осенью этого года. По такой же схеме идет подготовка земельных массивов в Янино.

Еще один важный сегмент - это загородная земля под жилье в Ленинградской области в пределах 100 км от городской границы. Что интересного происходит там?

Ничего. Здесь спекулятивный спрос умер полностью, и в данный момент никаких признаков восстановления не наблюдается. Правда, существует спрос на небольшие земельные участки площадью от одного до трех гектаров под малые коттеджные поселки. Спрос на земельные участки более 10 га в этом типе земельных участков отсутствует полностью. Среднее падение цены составило примерно 50%. При этом земля сельскохозяйственного назначения не рассматривается в принципе, ее как будто не существует. Так что сделок в этом сегменте совсем немного. А вот объем предложения достаточно большой, и в силу его неструктурированности процесс изучения объектов покупателями занимает достаточно значительное время.

Сейчас вы четко разложили по полочкам весь земельный рынок. Тем не менее в одном из своих выступлений вы назвали его темным, непонятным и неструктурированным. Почему?

Потому что он подвержен самым мрачным рискам. Это – политические и административные риски, которые крайне сложно снижать или вообще устранять.

Начнем с того, что зачастую все смешивается в одну кучу. Сегментации предложения так и не произошло, рынок не структурирован ни по местоположению, ни по возможному функциональному использованию. Нередко один и тот же участок земли предлагают и под жилищное строительство, и под размещение каких-то промышленных зон. Это во-первых. Во-вторых, существенное влияние на рынок земли оказывают различия в региональных законодательствах. Например, в Петербурге довольно давно существует право собственности на землю и на вторичном рынке в обороте довольно много земельных участков. В Москве такой земельный рынок еще не сформирован, поскольку оформлять участки в собственность разрешено совсем недавно. В связи с этим существуют некоторые сложности с оценкой ее стоимости, и, соответственно, с оценкой перспектив инвестиционного проекта, его расчетов, бизнес-планов и т.д. Вроде два города одной страны, а – совершенно противоположные модели. В других городах тоже свои законы, свои нъюансы - и по поводу сроков аренды, и в отношении права собственности. То есть это такой рынок, на который не только баланс спроса и предложения влияет, а есть еще и некая административная воля, давление. Под их влиянием периодически правила игры на этом рынке периодически меняются.

Кстати, о новых правилах игры. Очень много разговоров вызвал закон об изъятии земельных участков под государственные нужды. Как вы считаете, какое влияние он может оказать на рынок?

На мой взгляд, положительное, потому что он заставит собственников снова заняться проектами, которые были заморожены либо по причине кризиса, либо еще раньше по каким-то другим причинам. По крайней мере, этим хозяевам придется предпринять некие активные действия. В противном случае эти земельные участки будут изъяты и выставлены на повторные торги. А реализовываться участки будут не по докризисным ставкам, а по тем ценам, которые сложились на рынке сейчас. Конечно, благодаря этому закону на рынке произойдет некое перераспределение сил. Слабые игроки вынуждены будут уступить дорогу более энергичным участникам рынка, которые обладают возможностями и желанием развивать проекты. Таким образом, земли, которые сейчас заморожены, снова будут введены в активный хозяйственный оборот. В принципе, процесс уже идет. Вы знаете, что компания "ЛЭК" сейчас активно продает земли, которые были в залоге у Сбербанка.

Что мешает земельному рынку стать более понятным и прозрачным?

Я считаю, что существенную сложность в формирование более прозрачного рынка вносят действующая система категорий земли и процедура перевода участков из одной категории в другую. Насколько я знаю, сейчас в Государственную Думу внесен пакет законопроектов, отменяющих, среди прочего, категории земли и ставящих во главу угла документы территориального планирования. Много неясностей остается с кадастровой оценкой земли, которую пытаются приблизить к рыночной. Многим непонятны методики этой оценки в условиях отсутствия рынка, до конца не прояснен вопрос о ситуации, когда оценочная стоимость земли оказывается отрицательной. Словом, здесь тоже непаханое поле работы, выражаясь фигурально. Кстати, с точки зрения иностранных инвесторов, в понимании которых земля является первичным продуктом, наш рынок земли загадочен и непредсказуем. Они часто задают вопрос, почему государство взялось за регулирование земельных отношений в последнюю очередь, когда должно было с этого начинать. И самый разумный ответ на этот вопрос заключается в ссылке на загадочную русскую душу.

Как на ваш взгляд, будет развиваться ситуация на земельном рынке в дальнейшем?

Что касается прогнозов, то рынок земли очень сильно зависит от политических и административных рисков и, соответственно, от макроэкономических факторов. К сожалению, прогнозируемый макроэкономический фон на этот год не очень утешителен. Вы знаете, что все субфедеральные и федеральные бюджеты приняты с громадным дефицитом. Источники покрытия этого дефицита прописаны, но существует опасность, что полностью он покрыт не будет. Поэтому администрация, в первую очередь - субфедеральная, пытается в этих бюджетах полностью сократить все инвестиционные программы. Социальные программы уже сокращены почти в два раза. В связи с этим, предложений со стороны государства ждать не приходится. На фоне такого бюджетного кризиса, скорее всего, общего подъема крупной промышленности происходить не будет. Но по-прежнему будут сохраняться мелкие производители, существующие в секторе B2C.

Основной оборот будет сконцентрирован вокруг частных земель.

Автор: Татьяна Елекоева

"Бюллетень недвижимости. Навигатор" №6 (1433), 14 февраля 2011