Обзор рынка торговой недвижимости Москвы в 3 квартале 2010 года
Третий квартал в сегменте коммерческой недвижимости оказался достаточно насыщенным: было введено в эксплуатацию несколько крупных торговых комплексов («РИО», «Ключевой», «Маркос-Молл», «Гагаринский» и др.). Также совершались сделки купли-продажи бизнес-центров, в качестве примера можно привести ТЦ «Формат» в Мытищах.
Общее предложение площадей, пригодных для аренды, в торговых центрах Москвы по итогам 3 квартала составляет 3 875 тыс. кв. м (или 367 кв. м на 1000 человек). Всего же площадь торговых комплексов составляет 6 927 кв. м. Для сравнения: в 3 квартале 2009 года не было введено в эксплуатацию ни одного крупного торгового объекта.
Из-за большого объёма предложения доля вакантных помещений остаётся на достаточно высоком уровне — 11%. Однако в ближайшие пару лет аналитики прогнозируют снижение этого показателя до 5-7%.
Богат третий квартал оказался и на сделки между различными компаниями. В сентябре X5 Retail Group приобрёл ЗАО «Остров-Инвест», группа компаний «Протек» купила сеть аптек «Панацея», калининградский ритейлер «Виктория» выкупил тульскую сеть «Семейная копилка». Инвестфонд ACP стал одним из владельцев сети мужской одежды Henderson, финская фармацевтическая компания Oriola-KD приобрела 70 аптек российской сети «03 Аптека», «Азбука вкуса» объявила о слиянии с «Коллекцией вин», в общий закупочный альянс объединились несколько компаний, развивающих сеть магазинов Spar.
Среди финансовых составляющих можно выделить тенденцию переходу от фиксированной арендной ставки к проценту с оборота. Для супермаркетов стоимость аренды составляет 5-8% с оборота, для магазинов одежды — до 12%, операторы сферы услуг и развлечений готовы платить более 10% оборота, но для них и минимальные фиксированные ставки меньше. Заведения общественного питания, как правило, арендуют помещения, оплачивая их по фиксированной стоимости, однако некоторые готовы отчислять 8-10% от оборота.
Если рассматривать средние ставки в ТЦ для различных категорий арендаторов, то для гипермаркетов они по итогам 3 квартала составляют 100-300 долларов за кв. м в год, для супермаркетов — 300-700 долларов, для якорных арендаторов-продавцов бытовой техники и электроники 300-500 долларов, для развлекательных заведений 100-300 долларов, для торговых галерей до 3,5 тыс. долларов.
В целом, арендные ставки растут, — с начала года они увеличились на 7-10%. Однако спрос на помещения есть, он не снижается и в ближайшее время прогнозируется только рост спроса на помещения. Из крупных сделок 3 квартала текущего года можно назвать аренду ритейлером Podium 6,6 тыс. кв. м в гостинице «Москва», открытие магазинов сети «Дочки и Сыночки», «Рив Гош», «Оливье» и др. Также о развитии на российском рынке заявили несколько международных ритейлеров: Media-Saturn-Holding (уже открыл гипермаркет бытовой техники Saturn и намерен развиваться), Alshaya Group (намерен открыть сеть обуви Payless). Развиваются и отечественные сети: Х5, «Ашан», «Магнит», «Эльдорадо», «Ташир» постоянно открывают новые магазины и увеличивают обороты.
В ближайшем будущем можно прогнозировать дальнейшее стабильное развитие этих сетей, многие компании на следующие годы планируют открытие новых магазинов и гипермаркетов.
По материалам GVA Sawyer
Коммерческая Недвижимость, 10 ноября 2010
