На поправку

Офисный рынок пока еще не преодолел последствия кризиса в полной мере: девелоперы по-прежнему корректируют планы, часть проектов до сих пор не разморожена, спрос на аренду и покупку помещений существенно ниже показателей двух-трехлетней давности. Однако появились и первые признаки оживления.

Последние тенденции

По сообщению Blackwood, с начала года на офисный рынок вышло около 550 тыс. кв. м помещений класса А и В+/В-. Совокупное предложение таких площадей, по данным GVA Sawyer, приблизилось к 11 млн кв. м. Среди проектов нынешнего года эксперты выделяют первую очередь комплекса на Головинском шоссе (класс А, 130 тыс. кв. м, общая площадь — 370 тыс. кв. м) и первую очередь делового центра на ул. Складочной (класс В, 69 тыс. кв. м), а также БЦ «Новоданиловский» и «Новотихвинский» (все объекты реализует MR Group). Есть примеры «посткризисного» возобновления строительства: размораживается ММДЦ «Москва-Сити», AFI Development возобновила сооружение бизнес-парка на Павелецкой набережной.

Некоторым девелоперам удалось восстановить финансирование в банках. В III кв. Сбербанк выдал AFI Development $74 млн для сооружения офисно-жилого комплекса «Аквамарин» на Озерковской наб. Банк ВТБ открыл финансирование «Системе-Галс» на завершение БЦ на Ленинградском пр-те в размере 5,37 млрд руб. Совместная структура Raiffeisen Bank и Strabag — Raiffeisen Evolution Project Development (RE) приступила к строительству своего первого БЦ класса А в Москве на Ленинском пр-те, 119, общей площадью около 25 тыс. кв. м, а в 2011 году рассчитывает заняться проектом МФК в Санкт-Петербурге.

До конца года ожидается ввод еще 400-450 тыс. кв. м, примерно 70% — класса А (Imperia Tower, «Саммит», 2-я фаза МФК «Город Столиц» и др.). Ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова отмечает важную тенденцию — укрепление децентрализации рынка офисов: в новом предложении преобладают помещения между Садовым кольцом и ТТК (56%), а площадь новых комплексов внутри Садового кольца составляет 12%. По оценке Михаила Шутова, коммерческого директора УК «Фрагра», всего за 2010 год будет введено в эксплуатацию около 1 млн кв. м офисных площадей, что меньше показателей 2009-го на 18% и сопоставимо с итогами 2006-2007 годов.

Чего хотят потребители

Эксперты единодушно отмечают, что спрос на офисы уже начал повышаться, хотя пока он заметно ниже докризисного. Как сообщает Константин Ковалев управляющий партнер компании Blackwood, доля вакантных помещений класса А составляет сегодня 20-23%, класса В — 18-20%. По-прежнему больше всего свободных площадей отмечается в сегменте shell&core, при этом хуже всего себя чувствуют объекты, вышедшие на рынок в последние полтора-два года. Несмотря на достаточно высокую активность арендаторов в центральном деловом районе города, незанятых помещений и здесь пока еще достаточно. М. Шутов правда отмечает, что если в начале года спросом пользовались наиболее дешевые предложения, то уже ко второму кварталу постепенно начал расти интерес потребителей к офисам высшей категории. Впервые за последние два года доля вакантных площадей класса А составила менее 25%, однако к январю ожидается ее увеличение, поскольку на рынок выйдет большой объем офисов данной категории. Количество офисов класса В, наоборот, будет постепенно снижаться.

Большинство экспертов считают наиболее ликвидными помещения размером до 200 кв. м. Многие бизнес-центры, планируемые к вводу в эксплуатацию в этом году, учитывают конъюнктуру рынка и пускают часть площадей в мелкую нарезку — по 20-80 кв. м.

Достоинства заложены в цену

Увеличение спроса на рынке офисной недвижимости способствует повышению стоимости аренды. «Небольшая положительная динамика I полугодия сменилась достаточно уверенным ростом – в III квартале средние арендные ставки выросли на $60 (9%) в классе А и на $45 (10,4%) в классе В», — отмечает О. Новикова. По сообщению компании Blackwood, ставки на помещения класса А находятся в диапазоне $450-$900 за кв. м в год, в классе В+ варьируются от 350$ до $500, метр класса В- стоит $200-400 (без учета НДС).

Владельцы деловых центров разделились на две части. Счастливые обладатели успешных объектов уже заметно повысили цены. Их предложения пользуются стабильным спросом. Это качественные, хорошо расположенные (в пределах Садового кольца, некоторые — в пределах ТТК) бизнес-центры с удачной концепцией, а также здания, которые неплохо заполнялись и в кризисный период, куда пришли статусные арендаторы. Кое-где цены с начала года выросли на 20-25%. В то же время на рынке представлена масса невостребованных комплексов, где ставки по-прежнему остаются ниже рыночных на 25-30%. Собственники пустующих помещений идут на большие уступки, чтобы привлечь клиентов, по-прежнему готовы предлагать гибкие условия индексации ставок, увеличение срока арендных каникул или отделку за свой счет.

Самое громкое

В 2010 году возросла и активность покупателей офисных площадей. Так, только за III кв. заявлено о нескольких крупных сделках. В частности: - «Евраз Груп» приобрела БП «Западные ворота», расположенный на МКАД; - управляющая компания «РВМ Капитал» («дочка» РЖД) намерена купить два здания в БЦ «Домников». Оставшаяся часть комплекса может отойти Росбанку в рамках его объединения с российской дочерней компанией холдинга Societe Generale (SG); - НПФ «Норильский никель» предполагает приобрести с инвестиционными целями БЦ Marr Plaza класса А на ул. Сергея Макеева; - ФК «Открытие» или несколько других компаний, названия которых не разглашаются, договариваются о покупке у Horus Capital пяти БЦ общей площадью 190 тыс. м: «Фабрика Станиславского», «Гамма», «Авион», «Кругозор», «Лефорт».

По данным GVA Sawyer, средняя стоимость продажи квадратного метра (без учета НДС) в III кв. нынешнего года была следующей: в ЦАО — $6-10 тыс., за его пределами — $4,5-6,5 тыс. (класс А), $3,2-5,5 тыс. (класс В+), $2-4 тыс. (класс В). Наиболее высокие цены анонсированы в ММДЦ «Москва Сити» и в деловом центре города (Бульварное кольцо, Замоскворечье, Золотая миля, Тверской район) — $10-12 тыс. Минимальные расценки зафиксированы в районе ТТК — МКАД на юго-востоке столицы.

Перспективы

По прогнозу Дениса Карцева, директора департамента брокериджа NAI Becar, к декабрю средние арендные ставки вырастут примерно на 5-7%. Спрос на рынке коммерческой недвижимости продолжит плавно, однако стабильно расти и достигнет пика в ноябре. К концу года будут закрываться сделки, разработка которых продолжалась в течение шести-семи месяцев. (Наибольшее количество сделок всегда закрывается в декабре: компании стараются переехать, чтобы в наступающем году начать работать на новом месте.) В январе ожидается небольшой спад, но в феврале рост снова продолжится. Многие собственники могут увеличить затраты на рекламные кампании и, как следствие, стоимость найма. Обычно окончание краткосрочного договора аренды влечет за собой повышение ставки примерно на 10%. Кроме того, если в 2009 году большинство фирм арендовали офисы дешевле и меньшей площади, чем ранее, то сейчас наблюдается обратная тенденция — снимаются помещения побольше и получше (главным образом в БЦ класса А и B+), преимущественно в ЦАО или вблизи крупных бизнес-зон.

«Рынок офисной недвижимости находится в самом начале стадии оживления, при оптимистичном сценарии мы ожидаем продолжения небольшого роста как ставок аренды, так и стоимости продаж, прежде всего в качественных объектах с удачным местоположением и техническими характеристиками», — резюмирует Д. Карцев.

Автор: Ирина Огурцова

Domania.ru, 28 октября 2010