Девелоперы не заказывают консультантам концепции новых офисов
Рынок качественных офисных площадей, как и многие другие сегменты рынка недвижимости, постепенно оживает после кризиса. Появились новые арендаторы, застройщики приступили к строительству ранее замороженных объектов, наметилась тенденция умеренного роста цен.
Появление спроса, ввод новых объектов в эксплуатацию и медленное повышение арендных ставок – такие тенденции в настоящий момент преобладают на рынке офисной недвижимости в Москве. Как рассказывают эксперты компании Cushman & Wakefield, вновь увеличивается разница между ценами на офисные помещения класса А и В, когда как во время острой фазы кризиса цены на помещения разного качества были довольно близки. Кроме того, растут запрашиваемые ставки аренды на лучшие помещения: по качеству и расположению. Хотя в среднем ставки по рынку растут небольшими темпами.
Один из главных признаков оживления на рынке офисов – разморозка ранее приостановленных объектов. По данным экспертов компании Cushman & Wakefield, сегодня в Москве существует 11,3 млн кв. м качественных офисов, из них 18,4 % офисов класса А и 81,6% – класса В. Всего же за три прошедших квартала было построено около 650 тыс. кв.м качественных офисов. Из них – около 174 тыс. кв.м – в третьем квартале текущего года. Примечательно, что среди них не было ни одного офиса класса А. По большей части это были следующие очереди уже существующих проектов: Нагатино i-Land, Midland BC, East Gate BP. Однако, несмотря на отдельные позитивные моменты, в целом ситуация на рынке качественных офисов не столь радостная. Во-первых, говорить о докризисных показателях кредитования строительного сектора пока преждевременно. По данным вице-президента по консалтингу GVA Sawyer Эвелины Павловской, строительство многих офисных центров до сих пор не финансируется, и на рынке все еще слишком большой объем «замороженных» строительных площадок. Среди них: «Олимпия», «Садовая Плаза», «Вивальди Плаза» и др. По оценке Cushman & Wakefield, до конца года в столице будет построено порядко 300 тыс. кв.м, хотя девелоперы заявляют, что введут в эксплуатацию в два раза больше площадей – около 700 тыс. кв.м. Исходя из этих данных, уровень вакантных площадей на сегодняшний день все ещё колеблется в пределах 20%, отмечают эксперты. А в 2011 году – опустится до отметки 15%, прогнозируют они.
Активность арендаторов и их интерес к заключению сделок уже несколько месяцев находится на довольно высоком уровне. Доля сделок с помещениями класса А остается высокой: она выше докризисного уровня почти в два раза и составляет около 40%. Сегодня арендные ставки повышаются только в тех помещениях, чьи собственники проводят активный маркетинг и которые пользуются успехом у арендаторов. Также по-прежнему более востребованными являются площади с отделкой, нежели в состоянии shell&core, а также предложения на вторичном рынке. «В этом году активность покупателей офисных площадей повысилась. Но в большинстве случаев такими покупателями выступают частные инвесторы, владельцы мелкого и среднего бизнеса, для которых кризисная ситуация позволила аккумулировать денежные средства и вложить их в наименее рисковый сегмент – коммерческую недвижимость, а также разместить сотрудников на собственных площадях, избежать арендных затрат и получить достаточно приемлемую цену покупки офиса в связи с большим объемом предложения», - поделилась своими данными Э. Павловская из GVA Sawyer.
В среднем рост арендных ставок в БЦ составил 20-30%, а иногда и выше. Средние ставки аренды, по данным специалистов из Cushman & Wakefield, составляют сегодня: 680 долл. за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса А и 430 долл. – для класса В+. По данным опрошенных RealEstate.ru экспертов, пока нет очевидных предпосылок к значительным колебаниям цен на аренду офисов. Рост ставок составит порядка 5-10% в год.
Что касается запуска новых проектов девелоперами, то он практически не ведется. Как рассказали RealEstate.ru компании-консульнты, работающие на московском рынке коммерческой недвижимости, в последний год они практически не получали заказы на разработку концепций новых офисных центров. «Таких запросов практически не было, новые монообъекты не проектируются. Однако в сентябре-октябре мы получили 5-7 запросов на разработку МФК-концепций, включающих офисную составляющую», - рассказала Э. Павловская из GVA Sawyer.
Для того чтобы выжить в нелегкой рыночной ситуации многим компаниям, занимающимся консалтингом коммерческой недвижимости, пришлось сокращать свои издержки и по максимуму повышать эффективность бизнеса. Однако, несмотря на сокращение штатов, которое произошло в большинстве компаний, найти хорошего консультанта очень сложно. «Найти хорошего специалиста в компанию, занимающуюся консалтингом коммерческой недвижимости, сейчас стало уже не так просто, как это было, скажем, 8 месяцев назад. Свободные высококвалифицированные кадры уже разошлись по отдельным компаниям, на рынке остались люди, имеющие ту или иную особенность», - поделилась Э. Павловская из GVA Sawyer. «Темп работы, нагрузка и уровень стресса требуют наличия определенных личностных качеств, позволяющих сотруднику расти и развиваться в компании. И, к сожалению, такими качествами обладают очень немногие. Но если человек успешно прошел «огонь, воду и медные трубы» и стал действительно «человеком международной компании», - считает директор отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Алексей Кучвальский, - то даже в самый сложный момент кризиса он не останется без работы».
Автор: Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА
RealEstate.ru , 28 октября 2010
