С настроем на предсказуемость

Реализм и скепсис представителей рынка недвижимости, участвовавших в работе форума PROEstate, производил более оптимистичное впечатление, чем декларации чиновников

Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate 2010, четвертый раз проходивший в Санкт-Петербурге, оказался наиболее насыщенным по деловой программе и представительным. Он собрал свыше 2 тыс. участников из более чем 20 стран и 40 российских регионов. Среди трех десятков деловых мероприятий – дискуссии, посвященные таким актуальным для рынка недвижимости вопросам, как снижение административных барьеров, финансирование девелоперских проектов, внедрение новых стандартов строительства, эффективное управление недвижимостью и др.

Поддержали…

Стиль высказываний высокопоставленных чиновников на главных мероприятиях PROEstate был не лишен некоторой утопической составляющей. Профессионалам рынка недвижимости предлагалось подзарядиться оптимизмом и начать успешнее жить с мыслью, что экономический кризис в России, по сути, уже завершился. В крайнем случае кризис в сфере недвижимости «вошел в стадию завершения». Именно так охарактеризовал текущую ситуацию заместитель министра регионального развития РФ Константин Королевский на пленарном заседании форума и панельной дискуссии «Снижение административных барьеров в строительной отрасли» (почему-то внезапно переформатированной в подобие выездного министерского совещания). Скептическая улыбка была наиболее характерным откликом присутствующих девелоперов, финансистов и консультантов. Разнообразные чувства – от удивления до гордости за город на Неве – могло вызвать и сенсационное заявление губернатора Валентины Матвиенко о нехватке в Петербурге в связи с ростом деловой активности качественных офисов (хотя до недавних пор консультанты констатировали, что в бизнес-центрах классов «А» и «В» – 260−280 тыс. кв. м свободных площадей).

Кризис прошел, и государство, по словам Королевского, уходит с рынка как крупнейший заказчик жилья и не будет закупать его в прежних объемах. Во время кризиса правительство страны приняло беспрецедентные меры: 700 млрд рублей направило на закупку социального жилья, 500 млрд – на поддержку строительной отрасли. Впредь на все формы участия в жилищном рынке будет выделяться лишь около 100 млрд рублей. Говоря о том, как планируется решать поставленную правительством задачу к 2020 году увеличить ввод жилья в два с лишним раза (с 60 до 140 млн кв. м), чиновник пообещал, что силы государства будут направлены прежде всего на создание благоприятных условий для инвесторов, в том числе на запуск механизмов государственно-частного партнерства. При этом примечательна его оговорка: «Нужно не менее двух лет для того, чтобы создать условия для прихода на рынок частных инвесторов».

Помимо идеи разработки для каждого региона плановых показателей ввода жилья, которые заставят местное начальство «включить мозги», были озвучены и некоторые системные предложения. Так, для строителей жилья эконом-класса (именно на него будет нацелена господдержка) предназначен законопроект, предусматривающий новую схему проведения аукционов по земельным участкам (нынешний закон о госзакупках №94 «заточен» на повышение стоимости жилья). Королевский сообщил, что ставка будет сделана на понижение: «Участки будут выставляться на торги по кадастровой стоимости с небольшим понижающим коэффициентом, победа же достанется компании, давшей наибольшую скидку от установленной нами цены». По оценкам Королевского, затраты на землю составляют 30−40% от себестоимости жилья, причем около 30% приходится на взятки – «исторические платежи».

Привычные обременения

Ключевое значение для девелоперов, как подчеркивает генеральный директор «РЕНОВА СтройГрупп» Михаил Семенов, имеют даже не столько денежные издержки, сколько потеря времени: «Увеличение срока согласований на шесть-восемь месяцев существенно снижает доходность проектов. Это вопрос себестоимости, который особенно остро стоит для работающих сейчас компаний». По количеству процедур при получении документации, необходимой для строительства, а также стоимости этих процедур наша страна по-прежнему выглядит малопривлекательно.

Так, чтобы получить пакет документов для строительства, в РФ нужно пройти 54 процедуры, в Восточной Европе – 23, а в странах Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) – 15. Цена же этих услуг в России в четыре раза выше, чем в Восточной Европе, и в 40 раз – чем в государствах ОЭСР. Такая специфика, естественно, не способствует росту темпов жилищного строительства, который декларируется властями как важнейшая задача.

Кроме того, при осуществлении проектов комплексного освоения территорий необходимо реальное участие государства в создании социальной (10−15% стоимости проекта), а также транспортной инфраструктуры. «Девелоперам трудно взять на себя еще и стоимость дорог», – сформулировал Семенов распространенное среди строителей мнение.

Облегчит процесс согласований, уверен Константин Королевский, новый федеральный закон об экспертизе (он может быть принят до конца 2010 года). При наличии адекватного страхового покрытия функции экспертизы проектов в ряде случаев могут передаваться частным компаниям. Таким образом, появится некоторая конкуренция между согласующими инстанциями, хотя, очевидно, и не полноценная «диверсификация окон», за которую в ходе дискуссии ратовал Семенов.

Председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга (КИСП) Алексей Чичканов рассказал, что в Смольном проанализированы процедуры согласований и возможности их оптимизации. В частности, недавно изданный приказ Комитета по градостроительству и архитектуре предусматривает выдачу градостроительного плана в течение 30 дней вместо 45, до 10 дней должны сократиться ранее ненормированные сроки прохождения документов в службе Госстройнадзора и экспертизы.

Впрочем, этих мер может оказаться недостаточно, чтобы в рейтинге привлекательности регионов для ведения бизнеса Петербург поднялся на лидирующие позиции с восьмого места (согласно исследованию Всемирного банка, выполненному в прошлом году по заказу Минрегионразвития РФ).

Между доступностью и качеством?

«Жилая недвижимость: революция началась?» – положительного ответа на этот вопрос от участников дискуссии так и не последовало. Резких изменений на рынке не ожидается, при этом в обозримой перспективе сохранится тенденция к успешной реализации проектов более дешевых, компактных и относительно приличного качества. Наиболее ликвидным останется жилье эконом-класса.

У покупателей жилья эконом-класса критерий качества, на взгляд генерального директора Setl City Ильи Еременко, находится еще далеко позади после главного фактора – цены. «Для многих девелоперов ресурс снижения себестоимости проектов, гарантирующий устойчивые продажи, связан с уменьшением уровня качества», – отметил он. Ощутимые изменения на рынке, выражающиеся в улучшении качества строящегося жилья, могут стать заметными лет через пять. Хотя внедрение стандартов энергоэффективности в бюджетном строительстве непременно повлияет на менталитет как потребителей, так и застройщиков.

Однако продвижение государством стандартов энергоэффективности с опережением рынка воспринимается неоднозначно. Возникают вопросы, насколько целесообразно подтягивать эту планку качества с точки зрения готовности людей платить за продукт и как это соотносится с задачами повышения доступности жилья. Госрегулирование в этой сфере, считает генеральный директор «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов, недостаточно последовательно: «Государство сбрасывает серьезные требования по энергоэффективности, повышая тем самым себестоимость жилья. Складывается впечатление, что оно не совсем понимает, каким должно быть жилье эконом-класса и его минимальное качество».

В то же время у девелоперов появилось бы больше возможностей создавать качественный продукт, если бы, как сказал Возиянов, «половина всех усилий топ-менеджеров не уходила на борьбу с различными СНиПами, ограничениями и т.п., то есть на борьбу с ветряными мельницами». Впрочем, качество проектов неизбежно будет повышаться – этому не может не способствовать конкуренция. Управляющий директор бизнес-дивизиона Группы ЛСР «Девелопмент, строительство, коммерческая недвижимость» Евгений Яцышин убежден, что главная проблема – градостроительное качество проектов, возможность создания на территории новой качественной среды. И постепенно потребителей будут в большей мере интересовать эти характеристики, а не только качество дверей или лифтов в строящихся домах.

Призрак кредитоспособности

Ситуация с банковским финансированием проектов в сфере недвижимости кардинально не меняется, хотя определенные возможности привлечения средств у девелоперов возникают.

Состояние избыточной ликвидности у банков сохраняется, при этом, по наблюдениям управляющего филиалом Национального Резервного Банка Сергея Ильченко, они до сих пор считают неадекватными риски при вложениях на рынке недвижимости. «За год банки конвертировали „плохие“ долги в мертвые активы, около 70% которых – недвижимость и участки с ценами докризисного уровня, – размышляет он. – Однако у банков нет необходимости сбрасывать активы дешево, и это создает иллюзию стабильности системы». В ситуации, когда дисконты могут достигать 50−80%, массовый вывод на рынок недвижимости подобных активов способен серьезно потрясти его.

Тем не менее в вопросах оценки частными банками рисков кредитования намечаются подвижки. Как поясняет Ильченко, необходимо тщательно сегментировать рынок недвижимости: «Торговля становится интересной, учитывая, что Россия в разы отстает по торговым площадям от Европы. Бизнес-центры – эта история надолго остановилась. Жилая недвижимость – перспективна. Неприемлемые риски – у существующих проектов в стадиях, далеких от завершения». Если же говорить о требованиях к заемщикам, то помимо наличия проекта в завершающей стадии банк особенно внимательно смотрит на капитализацию компании и ее закредитованность. По-прежнему единственный путь получения кредита – под залог существующей недвижимости с зарегистрированным правом собственности (вариант залога под право инвестиционного договора вообще не рассматривается). Положительно воспринимаются банком варианты с личным обеспечением акционеров. Как подчеркивает Ильченко, банк жестко подходит к рыночной оценке активов, имея доступ к информации о цене реальных сделок с недвижимостью, и, кроме того, ставит условие – дисконт 40−60%.

Иначе видит ситуацию вице-президент, управляющий директор Банка ВТБ Александр Ольховский. «Достаточно много проектов финансируются банками», – заявил он. И сообщил, что ВТБ принял решение об инвестировании 100 млн евро в возведение около станции метро «Электросила» 20−этажного здания многофункционального комплекса. До конца 2010 года планируется завершить проектные работы и в 2011−м начать строительство. Ввод комплекса общей площадью около 47 тыс. кв. м (из них 20 тыс. – офисы) намечен на 2013 год.

Впрочем, как констатируют и девелоперы, и финансисты, кроме банковского кредитования фактически никакие другие инструменты привлечения средств не работают. По словам Михаила Семенова, «РЕНОВА СтройГрупп» первую очередь жилого комплекса «Академический» в Екатеринбурге строила в разгар кризиса с использованием «вексельной схемы», но «теперь не найти подрядчиков, готовых работать за векселя». Что же касается IPO, то, по мнению Сергея Ильченко, привлечение средств таким способом возможно в лучшем случае через два-три года. «Сложно выходить на IPO с проектами коммерческой недвижимости, а с жилой – реально, – полагает Ольховский. – Все понимают, что российские компании были безумно переоценены, и теперь учитывают риски. Но, конечно, IPO – единичный инструмент».

Время брать, время управлять

Признак недавно наметившейся новой тенденции – некоторые банки начали активнее работать с залоговой недвижимостью и даже приглашать профессиональных управляющих.

После двух лет кризиса, замечает управляющий директор ИДК «АЛУР» Михаил Уринсон, многие банки вплотную подошли к теме управления залоговыми активами. Значительная часть судов выиграна, банки вступили или вот-вот вступят в права собственности. Понимая при этом, что, если рассчитывать сегодня на продажу объектов, то будет нечего ловить. Теперь у банков, вынужденных заняться управлением залоговой недвижимостью, единственная альтернатива – «делать это внутри или вне дома». Иными словами – создавать собственные подразделения или управляющие компании либо отдавать эти функции на аутсорсинг. Но у банков, объясняет Уринсон, есть серьезный мотив не давать залоговые активы «чужим»: «Для банков это их позор, грязное белье! Они не показывают такие активы регулятору. По сути, наличие подобных активов означает, что в свое время какой-то менеджер банка получил взятку». Президент GVA Sawyer Вера Сецкая напоминает и другой аргумент против привлечения профессиональных управляющих: «Многие банки утверждают, что сами сделают это дешевле и лучше, что не доверяют консультантам и управляющим и т.д.».

Тем не менее появляются примеры, когда от позиции «просто ничего не делать» банки переходят к поиску формы эффективного управления залоговой недвижимостью. В том числе решается вопрос доверия к управляющим компаниям. «Банки, как и все, видели рынок растущим и кредитовали девелоперов, – говорит руководитель инвестиционного департамента компании „ВТБ-Девелопмент“ Александр Паршуков. – Естественно, нам достались не лучшие объекты. И кому вы предлагаете отдать эту недвижимость? Тем же консультантам, которые еще недавно прогнозировали рост рынка на 20% в год? Мы решили, что проще организовать свою структуру». В итоге была создана компания «Эстейт Менеджмент» со штатом 25 человек, которая не занимается управлением непосредственно, а лишь взаимодействует с другими участниками рынка недвижимости.

Как считает руководитель «Эстейт Менеджмент» Юлия Готовская, учитывая, что в управление передано порядка 200 залоговых объектов Банка ВТБ Северо-Запад, единственный вариант – работа на аутсорсинге. Арендопригодные объекты (их около 40%) передаются управляющим. Для разработки концепций по ряду объектов, прежде всего пятен под застройку, приглашают консультантов. «Банк дал нам пять лет, чтобы разобраться и реализовать объекты, – рассказывает Готовская. – В банке есть понимание: чтобы продавать объекты за хорошие деньги, они должны хорошо эксплуатироваться, и необходимо вкладывать в них средства».

Ответственность в цене

Президент NAI Becar и вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов называет подход ВТБ к работе с залоговыми активами редким исключением. В частности, с NAI Becar заключен договор на управление, эксплуатацию, клининг и брокеридж 11 объектов в Вологде, Волхове, Новосибирске, Подпорожье. Управляющий партнер «Ай Би ГРУПП» Юрий Борисов сообщил, что завершается оформление договора на предоставление пакета услуг по управлению, брокериджу, эксплуатации двух объектов – офисного комплекса в исторической части Пскова и торгового центра в Вологде: «В составе нашей группы появилась структура для работы в регионах, и мы намерены развивать это направление, не останавливаясь на двух городах».

Что же касается доверия между участниками рынка, то, на взгляд Шарапова, гораздо большую роль должны играть саморегулируемые организации: «Кто давал завышенные оценки стоимости недвижимости до кризиса? Пусть теперь Ассоциация оценщиков решает с ними вопросы. Кто такие сегодня многие из консультантов? Те же девелоперы, которые довели эту недвижимость до такого состояния, а теперь стремятся ею поуправлять». Управляющим компаниям, думает он, также следует поскорее создать саморегулируемую организацию, способную брать на себя ответственность: «Два года на рынке была растерянность, но теперь наконец начинают возникать новые правила игры и появляются островки надежности для нормальной работы».

Автор: Игорь Архипов

«Эксперт Северо-Запад» №37 (483), 20 сентября 2010