Элита: пауза перед подъемом?

В сегменте элитной недвижимости снова застой. С середины года спрос плавно начал снижаться, предложение, напротив, растет. Для большинства кредитоспособных граждан банковские депозиты оказались более надежным инструментом, нежели инвестиции в недвижимость. Как вернуть доверие взыскательного клиента, каким критериям должен отвечать качественный проект в Петербурге, в Москве и Европе? Эти темы обсуждали участники конференции «Элитная недвижимость в России и за рубежом».

По данным АРИН, в конце первого полугодия в элитных новостройках Петербурга в продаже находилось порядка 230 000 кв.м жилья (1700 квартир в 29 жилых объектах). Значительная часть предложения (42%) приходится на проекты начальной стадии. С начала года открылись продажи в четырех новых объектах, три из которых — СК «Возрождение Санкт-Петербурга» («Венеция», первая очередь «Смольного квартала» и вторая очередь «Парадного квартала»), четвертый — «Дом у Австрийской площади» — компании «Спецстрой России».

LВозвращение на землю

Лидер по объему предложения — СК «Возрождение Санкт-Петербурга» (37%). С учетом вторичного рынка общий объем предложения верхнего ценового сегмента (включая жилье бизнес-класса) увеличился чуть ли не вдвое по сравнению с прошлым годом. «Рынок перенасыщен предложением.

По нашим подсчетам, год назад общий объем предложения составлял 30 000 квартир, сегодня он уже перевалил за 50 000», — говорит Леонид Рысев. (Элитный сегмент традиционно составляет 5-6% от числа выставленных на продажу квартир.)

С конца весны наблюдается заметный спад активности покупателей. По информации Екатерины Марковец, за первое полугодие продано порядка 69 000 кв.м. (Близкие цифры приводит Knight Frank — 15 000-17 000 кв.м за квартал.)

Падение спроса Леонид Рысев связывает с завышенными ожиданиями продавцов: «На вторичном рынке почти 90% предложения переоценено в два раза».

Но в отдельных проектах темпы реализации не снижаются. По оценке г-жи Марковец, в число самых продаваемых объектов вошли три новых проекта «Возрождения Санкт-Петербурга».

По словам Ларисы Инченковой, за 8 месяцев 2010-го корпорация продала на 63% больше, чем за аналогичный период 2009-го. «Только за август мы реализовали 29 квартир, средняя стоимость которых — на уровне 150 000 рублей за 1 кв.м. В комплексе «Венеция», где продажи открылись в конце марта, к началу сентября уже было продано около 30% жилья, хотя на объекте еще только велись работы по устройству котлована. Цены варьируются от 150 000 до 500 000 рублей за «квадрат».

За год цены в элитном сегменте практически не менялись и сегодня колеблются от 100 000 до 280 000 руб./кв.м. Наиболее дорогое жилье предлагается в трех проектах: Зоологический, 2-4 — от 775 000 руб./кв.м, а также Diadema Club House и «Таврический» — 280 000 и 270 000 руб./кв.м соответственно.

Из-за отсутствия свободных участков под застройку перспективные планы большинства игроков связаны с редевелопментом территорий. По данным Ларисы Инченковой, сегодня на месте бывших предприятий реализуются пять крупных жилых проектов общей площадью 345 300 кв.м (включая объекты бизнес-класса). На стадии проработок — почти столько же.

По мнению Владимира Федорова, в элитном сегменте за кризис произошли необратимые процессы и продавцы должны быть очень внимательны, чтобы новые проекты соответствовали ужесточившимся требованиям клиентов. «Если раньше сначала рисовали внешний облик здания, а потом решали планировку внутренних объемов, то сегодня подход изменился. Архитектура формируется изнутри: определив функционал и планировки, можно проектировать фасады».

В проекте «Набережная Европы» обещают воплотить все новые тенденции рынка и учесть изменившиеся требования граждан.

Уроки Москвы и Европы

Москвичи также отметили спад активности покупателей и несколько позавидовали нашим квартальным проектам. По данным Владислава Луцкова, некоторые девелоперы смогли более-менее восстановить спрос, только резко снизив стоимость квадратного метра — с $30 000 до $10 000-15 000 (проект в Хамовниках). Сегодня средние цены на элитные столичные новостройки — 600 000 руб./кв.м. За год максимальные цены упали почти в два раза — с 2,8 млн до 1,5 млн руб./кв.м.

Большая часть предложения квартир (32%) приходится на диапазон от 25 млн до 50 млн рублей. Средние цены на вторичном рынке — 420 000 рублей за метр.

По словам Владислава Фадеева, обеспеченные граждане, не желающие заниматься постоянным обслуживанием своей квартиры, стали покупать/арендовать обслуживаемые апартаменты. Они представлены в составе крупных гостиниц, в апарт-отелях, а также в некоторых МФК. Номера в них могут принадлежать и физическому лицу, и компании, которая сдает их в аренду.

В столице они есть в отеле InterContinental Moscow Tverskaya, в башне «Федерация». Апартаментами управляют международные операторы. Целевая аудитория — крупные компании — резиденты (российские и иностранные), предприниматели, региональная деловая и политическая элита, «золотая молодежь».

«У нас там любят останавливаться футболисты и тренеры «Зенита», — говорит г-н Фадеев. Основные потребители в Европе (60%) и Америке (65%) — бизнес-аудитория. В 2009 году в Европе среднегодовая загрузка составила 83%, в пригородах Лондона — 62%. «Такие проекты дают возможность минимизировать риски и снизить сроки окупаемости», — уверен г-н Фадеев.

Герман Мойжес рассказал об интересных и успешных проектах редевелопмента промзон в Германии. В Кельне завершается приспособление бывшего предприятия под МФК (проект «Рейнаухафен») общей площадью 235 000 кв.м. Объем инвестиций — 750 млн евро. В МФК предусмотрено 63 000 кв.м жилья (700 квартир), 146 000 метров офисных зданий и еще 60 000 кв.м — под музей и культурно-досуговые цели. Строительство началось в 2002-м, срок сдачи — 2011-й.

«За прошлый год минимальные цены на жилье поднялись с 2000 до 6500 евро за 1 кв.м (максимальные — с 4500 до 10 000). Непроданными остались две квартиры. Почти такая же динамика и по офисам», — говорит г-н Мойжес.

В ходе дискуссии эксперты то и дело возвращались к извечной теме классификации жилых объектов. Кажется, Франция на уровне государства частично решила этот вопрос. По данным Игоря Колосовского, квартиры стоимостью свыше 790 000 евро государство обкладывает прогрессивным налогом «на состояние». Чем не критерий…

Спрос на дорогую недвижимость в крупных городах Франции остается неудовлетворенным. Поэтому в кризис снижения практически не было. «За прошлый год квартиры в Париже подорожали на 18,2%, с января 2010-го — еще на 2,4%. Средняя стоимость перевалила 7000 евро за 1 кв.м. Начали возвращаться иностранные инвесторы, в первую очередь — англичане», — говорит г-н Колосовский.

В ходе конференции участники заполняли анкеты, оценивая несколько проектов СК «Возрождение Санкт-Петербурга». Надо было определить, в каком из комплексов соотношение «цена — качество» оптимальное. И еще — выбрать, в каком хотелось бы жить.

Большинство участников анкетирования отметили, что адекватное соотношение «цена — качество» — в комплексах «Парадный квартал» и «Смольный квартал». А вот в доме «Венеция» цена воспринимается как несколько завышенная. И при этом большинство участников хотели бы жить именно в «Венеции» на Крестовском! Что, несомненно, вселяет оптимизм в участников рынка элитного жилья…

Конференция прошла в рамках Гражданского жилищного форума, организованного ГК «Бюллетень недвижимости».

Участники конференции

• Лариса ИНЧЕНКОВА, коммерческий директор Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»
• Владимир ФЕДОРОВ, руководитель департамента продаж ООО «Петербург Сити»
• Леонид САНДАЛОВ, зам. директора АН «Бекар»
• Леонид РЫСЕВ, генеральный директор АН «Rysev Realty. Элитные квартиры»
• Екатерина МАРКОВЕЦ, директор департамента консалтинга и оценки АРИН
• Владислав ЛУЦКОВ, генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ» (Москва)
• Юлия НИКУЛИЧЕВА, директор по России и СНГ, начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, Russia & CIS (Москва)
• Герман МОЙЖЕС, управляющий директор ГК «Аверс» (Германия, Кельн)
• Антонио НАВАРРО, управляющий PROCOSTA (Испания , Коста-Брава)
• Игорь КОЛОСОВСКИЙ, управляющий московским отделением компании International Legal Counsels PLLC (Франция)
• Геннадий СТЕРНИК, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова (Москва)
• Владислав ФАДЕЕВ, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer

Модераторы:

• Татьяна РОДИОНОВА, президент FIABCI-Россия
• Дмитрий СИНОЧКИН, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»

"Недвижимость и Строительство Петербурга" №41 (625) , 18 октября 2010