Формула доходности
Могут ли создаваемые сегодня доходные дома приносить доход? Этот вопрос обсудили участники круглого стола «Доходные дома: за и против», организованного газетой «Строительный Еженедельник».
Социальные программы
Специальные дома коммерческого найма будут созданы для обеспечения жильем потока трудовых мигрантов, выполняющих работы, востребованные городом, сообщил на заседании круглого стола заместитель председателя жилищного комитета Игорь Кокарев.
На сегодняшний день существует перечень аварийных расселенных общежитий, на базе которых будут созданы специальные доходные дома с предоставлением койкомест. Места эти предназначены не для постоянного проживания работников, а исключительно на срок проведения работ, востребованных городом, что позволит улучшить условия уже существующего потока трудовых мигрантов.
Игорь Кокарев также отметил, что платежи с граждан будут взиматься на основе договоров аренды, стоимость платежей позволит в течение 5-6 лет окупить расходы города на ремонт этих аварийных объектов. Стоимость капремонта рассчитывалась из оценки в 30 тыс. рублей за 1 кв. м.
Игорь Кокарев сообщил, что уже в I квартале 2011 года планируется сдать пилотный объект в центре города по созданию дома коммерческого найма.
Разрабатывается также альтернативный вариант предоставления жилья очередникам.
Очередникам будет предложено снимать у города же квартиры всего за 6 тыс. рублей в месяц, однако в обмен на это придется отказаться от перспективы получения собственного жилья, то есть выйти из очереди. Около 6 тыс. рублей будет стоить двухкомнатная квартира вместе с платой за коммунальные услуги. Это будут жилые помещения, то есть с возможностью постоянного проживания в них. При этом съемное жилье останется в городской собственности, право приватизации на эти помещения будет заблокировано.
Частные инициативы
В Петербурге уже успешно реализуются проекты создания доходных домов на деньги частных инвесторов. Первые такие проекты появились 2-3 года назад.
В 2007 году финский инвестиционный фонд IceCapital Housing Fund приобрел 276 квартир (два подъезда) у компании «Строительный трест» в строившемся тогда доме на Коломяжском проспекте, 15. Теперь квартиры сдаются арендаторам. Управлением занимается дочерняя компания фонда ООО «Коломяжский, 15».
Финский пенсионный фонд SATO вышел на петербургский рынок в 2008 году, инвестировав 45 млн EUR в приобретение готового и строящегося жилья в Петербурге (72 квартиры в элитных домах на разной стадии готовности, которыми после завершения строительства компания будет управлять). И дальше фирма планировала инвестировать в рынок доходной недвижимости Петербурга по 20 млн EUR в год. Вслед за элитными объектами SATO начала участвовать в долевом строительстве объектов бизнес-класса, на очереди – экономкласс.
ФПГ «Росстро» заявляла о намерении создать сеть доходных домов, самостоятельно построив их за счет собственных и привлеченных средств. Кроме того, сдачей квартир в аренду собиралась заняться Первая генподрядная компания, выкупая целые подъезды в домах экономкласса.
В марте прошлого года SATO вывела на рынок первую партию квартир повышенной комфортности для сдачи в аренду. Это 23 квартиры в новостройке на улице Графтио и пять элитных квартир на Морском проспекте (Каменный остров). По словам Стаффана Таста, директора международного представительства SATO Corporation, объекты сдаются успешно – спрос на них есть. От расширения бизнеса в Петербурге компания не отказывается, идет «активный поиск проектов». SATO готова выкупать квартиры на любой стадии проекта – часть квартир в доме или даже весь дом. Не исключаются и объекты вторичного рынка. Пока в зоне внимания финской фирмы – объекты бизнес-класса и элитные.
Небыстрый доход
Доходными домами пока на рынке Петербурга занимаются исключительно иностранные компании. Главной причиной неактивности инвесторов в этом сегменте эксперты называют низкую доходность. Например, по оценке аналитиков, при 85% заполняемости дома на Коломяжском, 15, возврат вложений можно ожидать через 8-9 лет.
Формулу доходности выводит Николай Вечер, директор Cанкт-Петербургского филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, вице-президент ГУД: «Давайте сравним. Строим обычный жилой дом на продажу. Возьмем, к примеру, следующие данные: 100 квартир, средняя площадь – 65 квадратных метров, то есть полезная площадь дома 6500 квадратных метров, общая площадь 9000 квадратных метров. Затраты на строительство одинаковые – 40 тысяч рублей за квадратный метр (с отделкой). Инвестиции в строительство – 360 миллионов рублей (собственные средства). Время строительства – 3 года. Инфляция – 3 процента. Теперь у нас есть два варианта: продать или сдавать в аренду. При продаже имеем: стоимость продажи – 75 тысяч рублей за квадратный метр. С учетом всех налогов показатели таковы: IRR – 19,2 процента; NPV – 53 миллиона (при ставке дисконтирования 14 процентов).
А вот что имеем при использовании в качестве доходного дома. Стоимость аренды квартиры – 20 тысяч рублей. Расходы на эксплуатацию – 10 процентов. Таким образом, годовой доход – 18 миллионов. Эксплуатируем дом 49 лет, после этого продаем. В итоге имеем: IRR – 7,6 процента.
NPV отрицателен при ставке дисконтирования 14 процентов. Собственно говоря, больше добавить к этому нечего. Ни один частный инвестор не будет строить доходный дом при таких рыночных условиях», – резюмирует эксперт.
«
– Понятие доходных домов, заложенное в разрабатываемую жилищным комитетом концепцию, трактуется несколько иначе от общепринятого понимания этого термина. Речь идет о возможности формирования некоего жилищного фонда, который относится к фонду коммерческого использования. Этот фонд не подлежит отчуждению, остается в собственности у города и предназначен для того, чтобы наиболее востребованные квалифицированные кадры, занятые в различных отраслях городского хозяйства, могли проживать в этих объектах и выполнять те виды работ, которые в то или иное время в городе востребованы. Например, этой зимой город испытывал дефицит в квалифицированных кровельщиках, работниках системы ЖКХ. Эта проблема явилась некоторым катализатором. Мы выяснили, что одной из причин дефицита кадров является проблема их проживания в городе – этот вопрос системно не урегулирован. Люди ищут угол для съема – обычно это имеет несистемный, а то и нелегальный характер. Поэтому в концепции, которую мы хотели бы представить правительству города, заложена идея формирования жилищного фонда коммерческого использования для того, чтобы квалифицированные кадры смогли проживать в таких «общежитиях», то есть помещениях, которые не могут быть предоставлены для постоянного жилья. Сегодня город испытывает серьезную потребность, чтобы в строительстве, дорожном хозяйстве, системе ЖКХ работали не случайные гастарбайтеры, а квалифицированные специалисты, которым будет предоставлена возможность проживания.
»
Игорь Кокарев, заместитель председателя жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга:
«
– По поручению жилищного комитета Дирекция по содержанию общежитий сейчас обследует аварийный фонд общежитий. По данным дирекции, в городе сегодня насчитывается 60 аварийных общежитий. Сейчас готовится проектно-сметная документация для проведения в 2011 году их капитального ремонта. После проведения капитального ремонта, реконструкции на базе этих общежитий будут расположены специальные дома, в которых будут квартиры, отнесенные к фонду коммерческого использования по принципу заселения койкомест из расчета 6 квадратных метров на человека.
Стоимость реконструкции капитального ремонта будет достаточно низкой – до 30 тысяч за квадратный метр. Мы предполагаем, что стоимость платежей за проживание, коммунальные услуги позволит в достаточно короткий срок (по нашим расчетам, не превышающий 5-6 лет) окупить все затраты города по устранению аварийности и созданию на базе этих объектов общежитий для специалистов той или иной отрасли городского хозяйства.
»
Анна Федорова, исполняющая обязанности директора ГУ «Дирекция по содержанию общежитий»:
«
– В городе насчитывается порядка 196 тысяч семей, стоящих на очереди. Это более 400 тысяч человек. И для того, чтобы ее сократить, очередникам будет предложен выбор: продолжать стоять в очереди еще 15-20 лет или заключить договор на аренду квартиры.
Средств, которые семья очередников тратит на выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире, будет достаточно для аренды двухкомнатной квартиры в течение 20 лет. По условиям программы квартиры будут предоставляться гражданам, которые встали на очередь до 1 марта 2005 года и у которых заключен договор социального найма. Площадь жилья рассчитывается по нормативам 18 квадратных метров на человека, но не более одной комнаты на одного проживающего. Договор аренды заключается сроком на 5 лет с возможностью его дальнейшей пролонгации. Оплата коммунальных услуг исчисляется по полной стоимости, необходимо также наличие договора обязательного страхования предоставляемого помещения. Плата за наем жилья исчисляется в виде отдельного платежа и перечисляется в бюджет города.
»
Сергей Филимонов, директор ГУ «Горжилобмен»:
«
– Проекты города для очередников и трудовых мигрантов нельзя назвать доходными домами в общепринятом понимании этого слова. Это социальные проекты. Государство, как серьезный инвестор, может позволить себе подобные программы, необходимость их реализации очевидна. Что касается частных инвестиций, девелоперских проектов – пока на этом рынке работают западные пенсионные фонды, имеющие возможность инвестировать на долгий срок. Ведь срок окупаемости у доходных домов в сегодняшних условиях будет очень большой – десятки лет.
»
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости:
«
– Доходный бизнес будет процветать в Петербурге, однако, скорее всего, будет оставаться «серым». Ни для кого не секрет, что значительная часть квартир на рынке приобретается для последующей сдачи в аренду. Правда, далеко не каждый арендодатель готов платить с этого налоги. Окупаемость таких квартир составляет около 20 лет. Некоторые инвесторы занимаются в Петербурге строительством или реконструкцией помещений под мини-гостиницы. Там окупаемость составляет порядка 5-10 лет в зависимости от месторасположения гостиницы и ее заполняемости.
»
Закир Муратов, генеральный директор ООО «КапСтрой»:
«
– Мы начали проект с конца 2007 года – тогда был подписан инвестиционный договор. Само функционирование доходного дома началось с декабря 2009 года. В конце ноября текущего года мы будем отмечать год активной деятельности. Проект развивается достаточно успешно, на сегодня его заполняемость составляет около 88 процентов. Наш доходный дом представляет собой два подъезда 26-этажного современного жилого дома у метро «Пионерская». У нас создана управляющая компания, свой отдел аренды. Мы предоставляем высокий класс обслуживания, на наш взгляд, отличающийся в лучшую сторону от обслуживания подъездов с квартирами собственников. У нас чистые подъезды, есть служба консьержей, на лестницах лежат ковры. Аренда двухкомнатной квартиры стоит около 30 тысяч рублей в месяц. Договор аренды помещения заключается сроком на 11 месяцев, арендные ставки не могут меняться чаще, чем раз в год. Проживающим по желанию предоставляем временную регистрацию.
»
Елена Гришина, генеральный директор ООО «Коломяжский, 15»:
«
– С 2007 года SATO Corporation инвестировала в строительство элитного жилья с целью сдачи его в аренду 60 миллионов евро. Мы выкупили порядка 112 квартир. На сегодня готова уже 51 квартира. Заполняемость – около 90 процентов. Стоимость аренды такого жилья колеблется в диапазоне от 50 до 200 тысяч рублей в месяц. Мы рассматриваем возможность в будущем работать не только в элитном сегменте, но и в массовом.
»
Стаффан Таст, генеральный директор международного представительства SATO Corporation:
«
– Сегодня девелоперская компания – это не та структура, которая рискнет вписываться в долгосрочные инвестиционные программы. Тем не менее мы создаем наши объекты с учетом того, чтобы они были интересны тем или иным инвесторам. Не секрет, что в новом объекте от 15-20 процентов квартир покупается с инвестиционными целями, а не для проживания. Следовательно, инвестору это интересно, он считает это надежным вложением средств. Наши новые проекты мы создаем с учетом того, что ряд апартаментов в них будет выкуплен с инвестиционными целями. Мы будем создавать специальную инфраструктуру в этих объектах для того, чтобы потенциальным инвесторам это было интересно.
»
Александр Погодин, коммерческий директор ГК «Пионер, Санкт-Петербург»:
«
– В этот сегмент сейчас стали приходить корпоративные инвесторы. Скорее всего, вскоре мы увидим массовый приход в этот сегмент инвесторов, как западных, так и отечественных. Возможно, это будут инвестиционные фонды при сырьевых компаниях, банки. Доходные дома – это шаг вперед с точки зрения организации бизнеса, шаг к легализации рынка аренды, совершенствование правовых отношений арендатора и арендодателя. В будущем сегмент доходных домов будет развиваться от дорогих проектов к менее дорогим: от элиты – к массовому сегменту.
»
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg:
«
– К сожалению, у программы для очередников есть ряд спорных моментов. Например, проблема постоянной регистрации. Договор аренды первоначально заключается на 5 лет. Трудно также будет преодолеть психологический барьер, поскольку такой способ предоставления жилья в нашей стране не популярен.
»
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:
«
– Собственнику гораздо проще управлять доходным домом целиком, нежели сдавать в аренду отдельные частные квартиры. Для арендатора это большая свобода и уверенность в завтрашнем дне: хозяева не могут спонтанно поднять арендную плату, попросить жильца срочно «съехать» или сделать ремонт и тому подобное. Жизнь в доходном доме сродни жизни в гостинице, только на более длительный срок и без дополнительного сервиса. По мере развития рынка доходных домов и роста конкуренции будет происходить расслоение рынка по сегментам (эконом, комфорт, премиум) и его насыщение дополнительными услугами.
»
Лариса Окунь, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой»:
«
– Возможно, что для арендатора доходные дома и будут выглядеть привлекательно, но только при определенных условиях: арендная плата в таких домах должна быть ниже, чем на рынке частной аренды; управление в таких домах должна вести профессиональная управляющая компания; квартира должна сдаваться в аренду со всей обстановкой (мебель, бытовая техника и прочее), как это сейчас делается при аренде частных квартир. Что же касается инвесторов, то прямой выгоды от участия в этом для них я не вижу. За одним исключением – дорогие доходные дома, то есть собственно то, что на западных рынках называется апартаментами.
»
Николай Вечер, директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, вице-президент ГУД:
«
– Для компании «Строительный трест» сотрудничество с фондом IceCapital было интересным и полезным опытом. Нам были заданы очень высокие требования. В частности, нам впервые пришлось сдавать такое значительное количество квартир с полной чистовой отделкой по международному стандарту, включающей в себя установку кухонной техники, сантехники и мебели. Мы готовы к продолжению сотрудничества с нашими партнерами, а также открыты для диалога с другими компаниями и с удовольствием рассмотрим любые аналогичные предложения.
»
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
Автор: Дарья Литвинова
"Строительный еженедельник", № 38 (430), 30 августа 2010
