Склад ожидания

На рынке аренды складов в Петербурге, по заверениям экспертов, главенствует индивидуальный подход. Несмотря на это, объем поглощения качественных складских площадей наполовину ниже предложения.

В городском комитете по строительству «Строительному Еженедельнику» сообщили, что с января по июль текущего года госкомиссией было принято семь складских объектов общей площадью 25,5 тыс. кв. м. По итогам первого полугодия 2010-го общий объем предложения на складском рынке Петербурга составил около 6,3 млн «квадратов», лишь 23% из которых – качественные помещения (данные Maris Properties in association with CB Richard Ellis). «Сейчас в городе насчитывается 951,9 тысячи квадратных метров складов класса А и 704,9 тысячи – категории В», – конкретизирует специалист отдела складской и индустриальной недвижимости и земли компании Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин.

Стоит учитывать, что не все качественные помещения включены в рыночный оборот, часть из них используются владельцами под собственные нужды. По оценкам г-на Тюнина, реально в аренду сдается чуть более половины существующего предложения – 909,6 тыс. кв. м складов классов А и В. Но, несмотря на кажущуюся нехватку высококлассных складских помещений, начинать новые проекты в спекулятивных целях девелоперы пока не готовы: в основном рынок пополняется объектами, возведение которых началось еще до кризиса. Причина проста – почти треть построенных за последнее время складов не заполнены арендаторами. Надежды девелоперов на развитие built-tosuit (строительство под заказчика) также не оправдались.

Без спекуляций

С начала этого года, по данным Colliers International, в эксплуатацию были введены всего два высококлассных складских объекта общей площадью около 46 тыс. кв. м. Один из них – логистический комплекс «Осиновая роща» в Парголово, на пересечении Выборгского шоссе с КАД. Складская площадь объекта составляет 32,8 тыс. кв. м. Девелопер проекта – корпорация «Стерх». Второй объект – склад на Дальневосточном проспекте, 73 от ТД «Пантеон» полезной площадью 3 тыс. «квадратов». Однако складские помещения в этих объектах предназначены для оказания услуг по ответственному хранению и фактически не представлены на открытом рынке аренды.

Общий объем ввода складских площадей классов А и В в 2010 году прогнозируется специалистами Knight Frank на уровне 70-80 тыс. кв. м (это показатели 2004–2006 годов). В частности, к вводу запланирована третья очередь комплекса Megalogix в промзоне «Шушары» от Raven Russia Limited (площадь складов – 31 тыс. «квадратов»). А компании «КДС-Лоджистикс» и Arivist намерены ввести в строй складской комплекс площадью около 17,9 тыс. кв. м в промзоне «Предпортовая». Эти объекты позиционируются собственниками в классе А. В Astera St. Petersburg и Maris Properties/CBRE прирост складского сегмента в текущем году оценивают существенно выше – в 150 тыс. «квадратов». Но дополняют, что из-за существующего уровня вакантных площадей в действующих складских комплексах многие девелоперы отказались от реализации новых проектов на ближайшие год-два. «Собственники находятся в ожидающей позиции, анализируют текущие изменения на рынке, изучают спрос, его характеристики, разрабатывают новые решения для потенциальных клиентов», – комментирует заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International St. Petersburg Венера Лаухина. По ее прогнозам, выход на рынок нескольких крупных проектов, расположенных в северной части города, состоится – но не ранее 2012 года.

Ориентир на клиента

«Существенных изменений коммерческих условий аренды складов с начала года не произошло», – констатирует Михаил Тюнин. По его словам, в среднем по классу A запрашиваемые девелоперами и собственниками ставки аренды остались в диапазоне 90-110, по классу B – 80-105 USD за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов). Годовые ставки на операционные расходы сегодня находятся в пределах 30-35 USD за «квадрат» для складов класса А и 25-32 USD – для зданий В-класса. «Но при заключении долгосрочных сделок девелоперы нередко идут на предоставление дисконта на первый-второй годы аренды», – добавляет он. «Основным принципом работы собственников складов остается индивидуальный подход к каждому клиенту: они готовы предлагать льготные условия аренды на первые год или два, инвестировать в приобретение стеллажного оборудования и погрузоразгрузочной техники (как правило, с включением и разбивкой инвестиций на весь срок аренды) и прочее», – подтверждает г-жа Лаухина.

Эксперты уверены, что существенных изменений в сложившейся ситуации в краткосрочной перспективе ожидать не стоит. «Дальнейшее снижение арендных ставок в складских комплексах маловероятно, поскольку они упали до того уровня, что бизнес находится на грани рентабельности. В ближайшие два-три года на рынке прогнозируется стагнация и уровень ставок меняться не будет», – считает консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties/CBRE Наталия Киреева.

В равных долях

В течение первого полугодия 2010-го, подсчитал г-н Тюнин, объем поглощения складских помещений составил более 100 тыс. кв. м – это заметно больше, чем год назад. «Увеличилась и площадь заявок – теперь это 3-5 тысяч квадратных метров против 1-1,5 тысяч в прошлом году», – добавляет он. Между тем, по словам эксперта, общий объем свободных на сегодня качественных складских площадей достаточно велик – около 200 тыс. «квадратов». Доля вакансий в складах классов А и В примерно равна – 24,3% и 24,8% соответственно. В Colliers International уровень свободных площадей в качественных складах города оценивают чуть выше – в 225 тыс. «квадратов». Однако отмечают, что за последние полгода он существенно снизился за счет ряда крупных сделок по аренде складских помещений: 50% из них составили сделки с площадями более 10 тысяч, 32% – от 5 тыс. до 10 тыс. кв. м. «Можно с уверенностью констатировать, что рынок постепенно восстанавливается. При условии сохранения объема спроса и поглощения на аналогичном уровне доля вакантных площадей до конца года сократится до 17 процентов», – убеждена Венера Лаухина.

Структура спроса на складские площади по профилям арендаторов по итогам первого полугодия выглядит так: наиболее активными оказались производственные предприятия, включая компании автомобильной промышленности (в совокупности 32% общего объема сделок), торговые сети (28%) и логистические операторы (23%). «Среди трендов следует отметить увеличение спроса со стороны сегодняшних арендаторов менее качественных складских помещений. Они активно рассматривают возможность оптимизации логистики за счет аренды современных площадей и использования новых технологий», – отмечает г-жа Лаухина. «Наибольшим спросом со стороны арендаторов пользуются склады класса В, а также производственные площади небольшого метража в объектах, расположенных в черте города или в пределах одного-двух километров от КАД. Особую активность проявляют арендаторы, которые начали искать помещения еще в прошлом году», – добавляет руководитель отдела индустриальной недвижимости компании Astera St. Petersburg Вера Бойкова.

Бизнес по заказу

По мнению ряда участников рынка, дополнительным толчком к дальнейшему развитию складской недвижимости могла бы стать активизация проектов built-to-suit, предполагающих возведение объекта под конкретного заказчика, который впоследствии становится его единоличным и долгосрочным арендатором или владельцем. При данной схеме возможно совместное финансирование строительства, что в условиях кризиса является предпочтительным для девелоперов. К тому же в ситуации, когда на рынке пустует порядка 200 тыс. кв. м готовых складских площадей, строить новый склад без гарантий его наполнения не рискнет ни один бизнесмен, уточняют эксперты.

Основной же плюс для будущего арендатора или владельца такого склада – когда объект полностью соответствует его потребностям. «Найти подходящий под все требования клиента склад очень сложно. Главная проблема – несоразмерность масштабов помещений с потребностями арендаторов: на подъеме рынка строились объекты с минимальными секциями в 3-5 тысяч квадратных метров, сейчас же клиенту нужно вдвое меньше, – поясняет директор филиала компании GVA Sawyer в Петербурге Николай Вечер.

«Интерес к строительству под заказчика проявляют производственные компании и фирмы с высокой интенсивностью обработки грузов, требующие, как правило, большего количества погрузоразгрузочных доков, наличия пандуса, площадок для стоянки автотранспорта и предъявляющие ряд других специфических требований. Также концепция built-to-suit интересна компаниям, которым необходимо совмещение различных температурных режимов хранения в одном комплексе», – рассказывает Венера Лаухина. Однако пока примеров реализации проектов по схеме built-to-suit в городе практически нет. Участники рынка припомнили лишь одну небольшую сделку: финская компания Dermoshop подписала договор с «ЮИТ Лентек», предусматривающий строительство логистического центра площадью 1,3 тыс. кв. м в составе технопарка «Горелово». Инвестиции в проект составят 3 млн EUR, срок окупаемости оценивается в 8 лет. В новом логоцентре Dermoshop разместит офисные, складские и производственные помещения, здесь будут выпускать и упаковывать косметическую продукцию под маркой Dermosil.

Медленное развитие данного направления эксперты объясняют отсутствием интереса к нему со стороны нынешних компаний-арендаторов. Пока в Петербурге проще и дешевле арендовать, чем строить. «Аренда качественного склада стоит 90 долларов за квадратный метр в год, а строительство собственного – тысячу долларов за "квадрат" без учета стоимости земли. Плюс высокий уровень рисков и возвратность инвестиций через 15-20 лет делают эти проекты малопривлекательными», – заключает г-н Вечер.

Автор: Дмитрий Кирман

"Строительный еженедельник", № 38 (430), 30 августа 2010