Доходное место: Дело прежде всего

В Москву едут не погулять, а по делу. Обычные туристы не обеспечивают загрузку дорогих столичных гостиниц, отельеры и девелоперы ориентируются на бизнес-путешественников.

По данным комитета по туризму, за первое полугодие 2010 г. в Москву приехало 1,87 млн зарубежных гостей, ожидается, что по итогам года их будет около 4,1 млн, как и в 2008 г. В 2009 г. столицу посетило 3,7 млн иностранцев. Такие позитивные сдвиги относительно 2009 г., как рост загрузки отелей до 60% в среднем и рост цен на номера на 10-12% (после падения на 30-40% в кризис), эксперты связывают с оживлением экономики и формированием нового потока бизнес-туристов. Растет спрос и на проведение в отелях мероприятий и банкетов, добавляет Берт Фол, генеральный менеджер Marriott Moscow Royal Aurora Hotel.

По оценке Praedium Oncor International, и она совпадает с данными других экспертов, на долю тех, кто приезжает по служебной надобности, приходится более 80% от общего количества иностранных гостей. Именно для них работают отели премиального сегмента. Условно говоря, «Балчуг» на 90% заполнен бизнесменами, а 10% его клиентов приехали «Москву посмотреть», тогда как в «Космосе» картина обратная, приводит пример Марина Смирнова из Jones Lang LaSalle. Туристические группы гораздо чувствительнее к цене и предпочитают более дешевые «средства размещения».

Впрочем, в кризис гостиничные операторы готовы проявить гибкость и пересмотреть перечень услуг. Чтобы удовлетворить растущие запросы бизнесменов относительно сервиса, в Marriott Moscow Royal Aurora, например, потратились на установку новых плазменных телевизоров в номерах. «Мы также обновили систему телевизионного и развлекательного вещания. Количество дворецких в отеле было увеличено, что позволило значительно расширить перечень услуг», — рассказывает Берт Фол.

Большинство консультантов предпочитают классифицировать отели исключительно по уровню комфорта и цен. «В той или иной мере практически все гостиницы Москвы можно отнести к категории бизнес-отелей», — объясняет Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar. С ней согласен Евгений Алешин, гендиректор Storm Properties. «Если бы я был иностранцем, я бы скорее всего приехал в Москву только по деловой необходимости, — говорит Алешин. — Как туристический объект она сильно проигрывает столицам других европейских стран».

«Что такое бизнес-отель? — рассуждает Алешин. — Отель класса “4-5 звезд” с огромным количеством услуг, ориентированный на корпоративных клиентов с корпоративными кредитками, которые могут позволить заплатить за номер от $500? Или гостиница “3-4 звезды” максимум, которая при цене номера в $200-250 обеспечивает необходимый и достаточный набор услуг, расположена в районе с развитой инфраструктурой и удобным доступом как на личном, так и на общественном транспорте?» Гостям столицы нужны отели второго типа, а инвесторам интереснее первые.

«Цены от $300 до $1000 в сутки за номер в 5-звездочном отеле, безусловно, не радуют бизнес-туристов», — уверена директор по маркетингу Azimut Hotels Company Мария Василенко. Конечно, в городе немало гостиниц советской постройки, цены начинаются от 1000 руб. в сутки, но с комфортом проблемы. А вот сегмент бизнес-отелей с европейским сервисом и по цене от $150 недостаточно развит в российской столице, считают в Azimut.

Чего изволите?

Не все бизнес-туристы одинаковы. «Их делят на статусных и обычных», — говорит Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty. Эксперты составили примерный список требований бизнес-гостя. Статусным нужно почти все то же самое, что и обычным: удобное расположение (в центре или в зонах деловой активности), вкусный завтрак, хороший сервис, высокоскоростной интернет, круглосуточные услуги химчистки-прачечной и ресторанов, круглосуточные check-in и check-out, возможность провести в отеле переговоры или конференцию и т. д. плюс особое, статусное размещение, например в «Метрополе», Ritz Carlton, Hyatt и проч. Еще им нужны услуги секретарей, продолжает Маргарита Трофимова.

«В отличие от туристов гости, приехавшие в Москву по вопросам бизнеса, практически не располагают свободным временем, и менеджмент отеля должен быть готов отвечать на их запросы в кратчайший срок — будь то подача машины или услуги бизнес-центра», — добавляет Том Фланаган, региональный вице-президент компании Rezidor по Восточной Европе.

«Переночевать, позавтракать и поработать, уложившись в бюджет», — обобщает основные требования независимо от цели визита Александр Захаров, гендиректор, «РИМК Евразия — управление отелями». Это если речь про одного делового путника. Если речь об участниках какой-то конференции, то добавляется потребность в конференц-помещениях, дополнительных услугах связи и питании (совместный ужин, для которого нужен банкетный зал) и т. д.

Обо всех этих тонкостях должен думать оператор отеля, именно его поиском девелопер должен озаботиться в первую очередь, в один голос говорят консультанты и операторы. «Когда девелопер пытается найти решение самостоятельно, возникают перекосы в проекте: огромные холлы и служебные помещения, маленькие номера и рестораны», — предупреждает гендиректор УК «Росинвестотель» Кирилл Иртюга.

«Ничего такого, что было бы нужно бизнес-клиенту и не было бы нужно туристу, я не могу представить: заказ билетов — да, нужен всем; трансфер — да; интернет — естественно; бизнес-центр для отправки факса, например, или чтобы сделать пару копий — желательно, сам часто пользуюсь такими услугами в отпуске. Даже наличие в крупных гостиницах конференц-залов объясняется корпоративными требованиями гостиничных сетей и общей нехваткой качественных конференц-залов в Москве. Не надо делить гостиницы по категории “бизнес/не бизнес”, нужно их проектировать максимально гибко таким образом, чтобы удовлетворить обе категории клиентов», — говорит Алешин. «Технические параметры для 3-, 4-, 5-звездочных гостиниц более-менее схожи. Серьезные отличия будут в том случае, если строится бутик-отель или гостевой дом», — уточняет Алексей Могила. Тем не менее в отелях, ориентированных в основном на бизнес-туристов, объем инфраструктуры в среднем больше, чем в отелях для тех, кто приезжает на экскурсии, так как последние предпочитают посещать кафе, рестораны и магазины в городе, говорит Трофимова.

К излишествам в Azimut Hotels Company относят роскошь интерьеров, дополнительные услуги, характерные для отелей категории resort. «Важнее продуманное зонирование, функциональность внутренних помещений, предусмотренные проектом вытяжки, системы кондиционирования, отопления, бесперебойного водоснабжения, удобные для проведения мероприятий площади (без несущих колонн посреди конференц-зала) и комфортные номера», — перечисляет Василенко. В этом смысле проще строить с нуля, чем реконструировать советские гостиницы — последнее требует значительных вложений в перепланировку номеров и прокладку новых коммуникаций. Да и не всегда можно сделать отель европейского класса и, как правило, невозможно поднять категорию, говорит Мария Василенко.

Архитектура вторична

Выдающаяся архитектура здания, по мнению большинства консультантов, неважна. «Размещение бизнес-отелей в исторических зданиях — излишество. Гостиницы типа “Спутника” после реконструкции могли бы стать хорошим предложением», — считает Алексей Могила.

«В центре Москвы не может быть “скучного” отеля, — возражает Иртюга. — Объекту уровня “5 звезд” и номерным фондом от 150 номеров необходимы интересные архитектурные решения и достаточные общественные зоны (если они проектируются по стандартам и имеют осмысленный объем)». Если такая гостиница устанавливает конкурентоспособные цены, то турист предпочтет ее более «невзрачной», уверена Трофимова. По мнению Захарова, чем выше уровень позиционирования, тем выше требования к архитектурной составляющей.

Но интересная архитектура увеличивает затраты. «Временами в рамках таких проектов не придается значения функциональности и комфорту. Поэтому то, что может прославить архитектора, одновременно может стать катастрофой для инвестора, — напоминает Арилд Ховланд, первый вице-президент по развитию бизнеса The Rezidor Hotel Group. — Хотя определенные дизайнерские решения являются серьезным маркетинговым инструментом гостиницы».

Главное – цена

— Как показал опрос, проведенный нашими специалистами в начале 2010 г., бизнес-туристы выбирают отели по следующим критериям:

• качество (определяющий для 28% респондентов);
• цена (38%);
• соотношение цены и качества (еще 33% считают этот показатель наиболее важным при выборе бизнес-отеля).

Кроме цены, качества и их соотношения важны классность объекта (32%) и набор соответствующих услуг (12,3%), транспортная доступность отеля (14,7%), удаленность объекта от центра Москвы и аэропортов (15%), а также основных мест деловой активности (26%).

Обязательным условием выбора объекта для размещения становится наличие качественного ресторана и комфортного лобби, где можно провести деловую встречу или провести время после работы. Наличие собственного спортивного зала также повышает привлекательность объекта. Каждый десятый опрошенный приветствует наличие в отеле салона красоты, кабинета релаксации и т. п. Лидером опроса являются и услуги сауны или бани. При длительном проживании (от двух суток и более) питание и его разнообразие также выходит на первый план. Молодежь и лица среднего возраста обращают внимание на социальный статус объекта.

Гендиректор УК «Росинвестотель» и гостиничной сети Voyage Hotels & Resorts Кирилл Иртюга:

Взгляд консультанта

— Как показал опрос, бизнес-отель обычно располагается в центре города. Стандартная вместимость — 100-500 номеров. В них по сравнению с конгресс-отелями меньше площадей отдано под общественные зоны и более узкий выбор блюд и напитков.

Базовые характеристики бизнес-отеля:

Обязательные:

1. месторасположение (в месте с хорошей транспортной доступностью или в центре города);
2. оборудование номеров (доступ в интернет из номеров, телефон — выход в город и на междугороднюю связь, кабельное или спутниковое телевидение);
3. наличие оборудованных конференц-залов и переговорных комнат;




Дополнительные:

4. услуги для поддержания здорового образа жизни (сауна, бассейн, тренажерный зал);
5. рестораны и бары в отеле;
6. парковка.

Дэвид Грант, директор по развитию гостиничного направления GVA Sawyer:

Места есть

Данные правительства Москвы и экспертов гостиничного рынка относительно того, сколько в городе койко-мест, различаются. Власти говорят примерно о 55 000 номеров (в 267 отелях), учитывая абсолютно все средства размещения. Консультанты берут в расчет только номера в отелях, которые управляются в соответствии с международными стандартами: таковых примерно 36 000–39 000. Сейчас они заполнены на 50–60%, это меньше, чем до кризиса, но больше, чем в начале 2009 г. (40–50%). И все благодаря стабилизации туристических потоков, в основном с деловыми целями, уточняют аналитики NAI Becar.

При невысоком уровне загрузки номера стоят дорого (в среднем $190, доход на номер (RevRar) – $112, по данным JLL). По мнению специалистов Knight Frank, это свидетельствует о дефиците качественного номерного фонда и невысоком уровне конкуренции. В то же время во многих гостиницах цена не соответствует качеству услуг, добавляют в Praedium Oncor International.

Автор: Елена Никитина

"Ведомости" Приложение «Недвижимость. Стены бизнеса», 20 сентября 2010