Пассивные активы
За последние два года десятки российских банков накопили критический объем непрофильных активов, 70% из которых — недвижимость. Передавать ее управляющим компаниям кредиторы пока не спешат. Центробанк намерен требовать создания резервов по такому имуществу.
Проблему обсуждали на PROEstate во время панельной дискуссии «Управление залоговой недвижимостью». В президиуме на семь консультантов и управленцев пришелся всего один банкир, и такой расклад наглядно демонстрировал ситуацию на рынке: финансисты пока не готовы к диалогу о своих непрофильных активах.
По оценкам экспертов из ГК Russian Research Group, у 20 ведущих банков за два года активов накопилось на $360 млрд. С начала кризиса банки успели пройти суды и вступить в права собственности на объекты. Сейчас многие решают, что делать с ними дальше. Продавать не время — выручка вряд ли покроет кредит, да и покупателя найти непросто. Значит, надо делать выбор: управлять самим или отдавать на аутсорсинг. «Первое вроде как безопаснее (с точки зрения банков), второе — выгоднее. Пока часто слышим от банкиров, что мы им не нужны, они нам не доверяют и надеются справиться своими силами», — задала тон разговора Вера Сецкая, президент GVA Sawyer.
Некоторые банки все же решаются сотрудничать с УК (преимущественно коммерческие — МБРР, Инфобанк, НРБ). Чаще управляющим достаются проблемные объекты, за хорошие активы собственники бьются до последнего. Осваивать недострой банки пока вообще не берутся.
Рациональным решением проблемы брокеры считают создание ЗПИФов проблемной недвижимости. Это дает экономию: не платится налог на прибыль и на имущество. «На сегодня это самый действенный способ управления зависшими на балансах активами. К сожалению, паи таких фондов не включены в ломбардный список ЦБ РФ, но есть информация, что их туда внесут. Это прибавит очков ЗПИФам», — высказалась Наталья Милютина из аудиторской компании KPMG.
Ярких положительных примеров сотрудничества банкиров и управленцев пока немного. Например, ВТБ весной организовал 100%-ную «дочку» — ОАО «Эстейт Менеджмент», которое теперь и занимается 200 объектами банка по всей России (три из них — в Питере).
Это земли, офисные, торговые и складские комплексы. Лишь 40% из них можно сдать в аренду. Часть объектов компания ведет сама, некоторые отдала партнерам (в Питере — NAI Becar), о чем не жалеет. Лет через пять банк рассчитывает эту недвижимость продать, хотя бы по залоговой стоимости. «Банки пока предпочитают сотрудничать с дочерними или зависимыми компаниями. ВТБ — исключение. Нам, со своей стороны, следует формировать правила работы с такой недвижимостью (вариант — создание СРО управляющих компаний)», — считает президент NAI Becar Александр Шарапов.
В Ассоциации российских банков недавно создан комитет по внешнему управлению и секьюритизации залоговых активов — первая площадка для регулярного общения банков с консультантами и УК. Сейчас формируется сеть представительств в регионах, привлекаются партнеры. Управленцы надеются, что организованному сообществу банкиры поверят быстрее, чем отдельным компаниям.
К проблеме недавно подключился и Центробанк. ЦБ предлагает: если недвижимость находится на балансе, например, больше года — банк формирует определенный резерв; через год — увеличивает его и так далее (сегодня банки обязаны создавать резервы лишь по «плохим» кредитам).
«За два года недвижимость упала в цене, а на банковских балансах она отражена по докризисной стоимости. Если потребуется ликвидировать банк, рассчитаться со всеми вкладчиками не получится», — пояснил Владимир Чистюхин, заместитель директора департамента банковского регулирования и надзора ЦБ РФ. Пока с руководителями банков, которые имеют большие объемы таких активов, ЦБ ведет «надзорные беседы».
"Недвижимость и Строительство Петербурга" №37 (621) , 20 сентября 2010
