Аутлеты: весь этот sale

До недавних пор формат аутлетов не был представлен в России. Сейчас в окрестностях Москвы и Петербурга заявлены сразу четыре таких объекта. Многие девелоперы присматриваются к этому формату торговой недвижимости. Но будут ли востребованы такие комплексы?

Долгое время в России к этому формату торговой недвижимости относились крайне настороженно. Но в конце «нулевых» застройщики все же попытались привить россиянам культуру распродаж и начали заявлять о планах строительства аутлетов. Первые такие объекты должны появиться под Москвой и Петербургом уже в 2012 году.

Освоение целины

Первым торговым центром формата «аутлет» должен был стать проект «Невский Колизей», который в 2006 году начала строить под Санкт-Петербургом итальянская Margheri Group. Тогда представители компании рассказывали, что планируют построить первый классический аутлет в России и благодаря связям с европейскими ритейлерами привлечь туда не представленные в России бренды. Но летом 2008 года, когда финансовый кризис пришел в Европу, итальянцы приостановили проект и перестали платить подрядчикам. Подрядная компания «Строй-Альянс», дочерняя структура Renaissance Construction, незамедлительно подала иск о взыскании с девелопера примерно $5 млн в счет выполненных работ. Нашлись и другие кредиторы, законность требований которых также подтвердил суд. После этого итальянцы подали иск о признании своей компании банкротом. Проект площадью 300 тыс. кв. м с суммарным объемом инвестиций свыше 350 млн евро так и не был реализован.

Нишу, которую не смогла занять итальянская компания, через некоторое время начали осваивать другие девелоперы. Перспективными выглядят планы компании FashionHouseDevelopment по строительству двух аутлетов в окрестностях Москвы и Петербурга. В 2008 году Fashion House Development приобрела землю для первого комплекса в Подмосковье, а в 2009 купила участок под Санкт-Петербургом в районе «Пулково», где планируется реализовать аналогичный проект. Партнером и соинвестором московского проекта стала компания GVASawyer, консультирующая Fashion House Development в России. По словам представителей партнеров, оба аутлета распахнут свои двери перед любителями распродаж уже в 2012 году. Пока стройка началась лишь на московском участке. Сейчас компании занимаются поиском участков в регионах, где также планируют развивать аутлет-центры, но ни об одной сделке объявлено не было.

Вслед за Fashion House Development осваивать формат аутлетов принялись и другие застройщики. Петербургская «Уткина Заводь девелопмент» затеяла такой проект во Всеволожском районе Ленинградской области. Под эти цели компания уже выделила участок площадью 8 га, а также достигла предварительных договоренностей о сотрудничестве с европейским оператором аутлет-центров – английской Freeport. В данный момент эта компания оказывает консультационные услуги по архитектурной концепции и внутреннему зонированию проекта, но окончательное соглашение с ней еще не подписано. Застройщик ищет и партнера, который смог бы профинансировать проект. Поиском инвестора занимается компания Astera, которая параллельно может подобрать для проекта и нового оператора, поскольку договоренности с Freeport носят предварительный характер. В компании Astera «БН.ру» сообщили, что сейчас ведутся переговоры с несколькими российскими и иностранными инвесторами, назвать которых отказались. Общий объем инвестиций в проект – 45 млн евро. К строительству центра девелопер намерен приступить в апреле 2011 года. Основные проблемы этого проекта – отсутствие инвестора, а также сложности с организацией съезда к нему с КАД. Удастся ли девелоперу решить их – пока не ясно.

В 2009 году группу создателей аутлетов в России пополнили компании Hinesи «Белая Дача», анонсировавшие летом проект строительства торгового комплекса в районе Котельники. Впервые об этом проекте заявил гендиректор «Белой Дачи» Владимир Цыганов на саммите Института Адама Смита в 2009 году. В компании «БН.ру» сообщили, что проект площадью 40 тыс. кв. м планируется реализовать к 2012 году. Объект будет представлять собой торговый городок, стилизованный под определенную историческую эпоху, как это принято за рубежом. Финансовым партнером проекта выступит компания Hines. Правда, стройка на этом участке также не начата, а сам проект находится в начальной стадии развития.

Таким образом, в окрестностях Москвы и Санкт-Петербурга сегодня заявлены сразу четыре проекта аутлет-центров. Почему же до недавних пор столь популярный на Западе формат розничной торговли не развивался на нашем рынке? Не поздно ли российские и иностранные девелоперы собрались создавать здесь аутлеты?

Рынок созрел

говые центры формата «аутлет» уже несколько десятилетий популярны в США. По данным заместителя генерального директора компании TriGranitDevelopmentRussia Марианны Романовской, аутлеты уже достаточно широко представлены и в Европе: больше всего их в Великобритании (41), далее идут Италия (24), Испания (18) и Франция (15). Перспективными считаются рынки Турции, Польши и России.

Hо в России таких объектов пока нет, а есть лишь торговые центры, мимикрирующие под аутлеты. Примерами зачаточной формы развития этого торгового формата в Москве можно считать комплекс «Олимпийский», торговый центр в здании завода имени С. Орджоникидзе, где собраны десятки дисконтных магазинов различных марок, а также схожий проект в районе метро «Новослободская». Можно вспомнить и дисконтный торговый центр «Румба» в Петербурге. Но назвать эти объекты полноценными аутлетами нельзя.

Впрочем, эксперты не сомневаются, что в перспективе такие центры в России появятся и будут пользоваться спросом со стороны покупателей. «Этот сегмент торговой недвижимости очень перспективен, и его развитие именно сейчас закономерно и своевременно – рынок созрел», – говорит генеральный директор компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» Анна Ширяева.

По мнению директора по развитию компании Ross Group Ильи Афраймовича, интерес к аутлетам стимулирует финансовый кризис: «Люди уже привыкли покупать марки определенного уровня, и в ситуации с временным спадом экономики аутлет-центры для них – это выход».

Президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая подчеркивает, что в кризисные годы обороты аутлетов в Европе начали расти. В России снижение покупательной способности населения также привело к тому, что в магазинах скопилось много нереализованных товаров.

Впрочем, некоторые эксперты полагают, что появление в России аутлет-центров – это не вопрос кризиса, а естественная стадия развития рынка: «В любые времена люди хотят обладать брендовыми вещами и покупать их с дисконтом. И чем больше становится в стране магазинов, тем больше появляется у операторов и стоков, которые необходимо где-то распродавать», – говорит генеральный директор компании ArtProperties Наталия Орешина. Аутлеты же подходят для этого как нельзя лучше.

Проблема с брендами

В связи с кризисом девелоперам стало интереснее заниматься развитием формата аутлетов благодаря не только росту спроса на стоковые коллекции, но и снижению издержек. «До кризиса развитию этого формата торговых центров препятствовала слишком высокая стоимость земли, – поясняет директор отдела торговой недвижимости компании JonesLangLaSalle Максим Карбасникофф. – Затраты на строительство такого объекта были довольно высоки, а ставки аренды и, соответственно, доход – намного ниже, чем в обычном торговом центре».

Но у этого сегмента торговой недвижимости есть и другие проблемы. По словам Сецкой, основная сложность, тормозящая развитие формата в России со стороны девелопмента, – необходимость иметь профессионального оператора с именем и опытом, способного создать концепцию аутлета и грамотно управлять им. Но таких операторов в мире немного, и выходить на российский рынок они до недавних пор не спешили.

Карбасникофф утверждает, что развитию аутлетов в России мешает и концентрация поставок люксовых брендов в руках всего нескольких фирм. «Права на представление брендов класса "люкс" на территории России принадлежат четырем компаниям, которые не готовы продавать эти товары дешево, поскольку пока достаточен спрос на товары класса "люкс" по ценам бутиков», – соглашается директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская.

Сдерживали развитие аутлетов и особенности рынка розничной торговли. Ритейлерам зачастую было выгоднее уничтожить нераспроданный товар, чем выставлять его со значительными скидками, или же замаскировать старую коллекцию под новую и продавать по прежним ценам. Кроме того, многие операторы попросту отправляли и продолжают отправлять нераспроданные коллекции в регионы, где и продают их с незначительными скидками неискушенным покупателям.

Не меньше сложностей возникнет и у арендаторов аутлетов, которые будут вынуждены поддерживать определенный уровень скидок (минимум 30%) в течение всего года. Ритейлеры жалуются, что высокие таможенные пошлины и завышенные ставки аренды не позволяют им продавать коллекции по сниженным ценам, если только речь не идет о временных распродажах. Поэтому существует риск, что в аутлеты будут отправляться не просто модели прежних сезонов, а изначально бракованные или некачественные вещи, что может крайне негативно сказаться на восприятии этого формата потребителями.

Автор: Антон Белых

Realto.ru , 30 июля 2010