Кто ответственен за формирование будущего Санкт-Петербурга – инвесторы или власть?

Этот вопрос неоднократно поднимался участниками закрытого заседания Investors Club, прошедшего в рамках XIV Петербургского экономического форума. Основной темой встречи стала инвестиционная стратегия городов в области недвижимости на выходе из кризиса и место инвестора в стратегии.

В ходе заседания обсуждались следующие темы:

• конкуренция городов за инвестиции: новые концепции развития;
• продвижение городов и регионов на российском и международном рынках в современной ситуации повышения межрегиональной конкуренции: эффективные инструменты, региональный опыт, развитие конкурентных преимуществ региона;
• взаимодействие органов власти и девелоперов: девелоперские проекты, формирующие имидж города. Механизм определения и реализации взаимных интересов;
• стратегии привлечения и работы с инвесторами.

Модератор заседания Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор Банка ВТБ, предложил участникам Investors Club обсудить принципиальный вопрос — кто должен взять на себя ответственность за то, что будет представлять собой город в горизонте 20-30 лет? И только после этого можно говорить о высотном строительстве, о насыщении рынка, о государственно-частном партнерстве и механизмах его реализации и т.д.

Участники встречи отметили, что поднятые вопросы отражают серьезные противоречивые проблемы, наблюдаемые сегодня в развитии городов. С одной стороны, слишком жесткая политика администрации может оттолкнуть инвесторов, уменьшить доходность их проектов, снизить привлекательность города для новых инвестиций. С другой, политика неограниченного привлечения в экономику города любых инвестиций в сфере бесконтрольного коммерческого, жилого и промышленного строительства может привести к негативным последствиям в транспортной и планировочной структуре развития города.

Владислав Мягков, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst and Young (Санкт-Петербург) отметил, что в российских городах-миллионниках на практике не наблюдается четкой стратегии, связывающей развитие города и инвестиционной активности. Некоторое исключение составляют Петербург, внедривший работающую концепцию Генплана и Правиль землепользования и застройки (ПЗЗ) в практику регулирования параметров застройки, и Томск, где осуществляется оригинальная стратегия развития города как международного образовательного центра.

Камерон Сойер, председатель Совета директоров GVA Sawyer подчеркнул, что Россия — очень урбанизированная страна и все ее развитие сосредоточено в основном в крупных городах. «Основная проблема в развитии городов — это инвестиции. Без денег все планы остаются на бумаге. В России уже давно существуют продвинутые институты в сфере градостроительства и планирования городского развития. Но эффект без капитала это дает минимальный. Поэтому самый острый вопрос — как устроить систему развития городов так, чтобы она была максимально привлекательной для инвесторов», — говорит эксперт.

Дмитрий Абрамов, генеральный директор «БТК девелопмент» считает, что формируя градостроительную стратегию Петербурга, необходимо учитывать спрос и требования основных потребителей коммерческой недвижимости, которые стремятся к статусной локации, удобной транспортной доступности и качественным условиям ведения бизнеса. «В городе не хватает территорий, соответствующих требованиям потенциальных арендаторов и пригодных для строительства недвижимости «прайм» класса, — продолжает эксперт. — Качественной зоной для размещения высококлассных офисов крупных международных и российских компаний является территория Апраксина Двора и Ново-Адмиралтейского острова (при условии вывода производственных мощностей). Кроме того, можно развивать территорию, ограниченную пер. Антоненко, пер. Гривцова и Вознесенским пр., за счет переноса комитетов и других структур городской администрации, находящихся за пределами Смольного, в специально строящийся комплекс на ул. Новгородской — Дегтярном пер. с дальнейшим развитием освобождающихся зданий и территорий»

Михаил Семенов, генеральный директор «РЕНОВА-СтройГруп» рассказал о крупномасштабном проекте комплексной застройке нового жилого района в Екатеринбурге и механизмах взаимодействия с городской администрацией при создании социальной инфраструктуры района. «Проекты комплексного освоения территорий, являются наиболее перспективным инвестиционным инструментом для вложений в жилую недвижимость эконом-класса. Они позволяют инвесторам финансировать исключительно коммерческую часть проектов и получать доходность, в значительной степени переложив бремя затрат по строительству социальных, инженерных и транспортных структур на государство», — считает эксперт.

По мнению Сергея Игонина, управляющего партнера «АйБи ГРУПП», вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов, вопросы качества, количества, местоположения объектов недвижимости должны решаться в диалоге между властью, инвесторами и общественностью. Только так можно сформировать такую городскую среду, которая будет способствовать развитию города, позволит удлинить сроки жизни объектов и в конечном итоге приведет к добавленной стоимости проектов. Но нельзя все отдавать на откуп инвесторам, зачастую сиюминутным. Помимо этого, власти необходимо обеспечить действенный общественный диалог в вопросах выработки стратегий развития городов.

Участники дискуссии высказали мнение, что гражданская, социальная ответственность инвестора, участие в стратегии городского развития заключается в его реализованных проектах. Инвестор должен создать продукт, отвечающий требованиям времени, качественный и востребованный.

Завершая встречу, Александр Ольховский подчеркнул, что сегодня рынок находится на этапе, когда горизонт морального устаревания объектов будет все больше удлиняться. «Нужно перед собой поставить вопрос — что будет востребовано через 10, а может быть и двадцать лет? И ответить на него можно только одним путем: понимая, что собой будет представлять потребитель через эти десять, двадцать лет. Как будет выглядеть будущее поколение? Именно город должен задать определенные параметры развития, а бизнес должен их воспринять и реализовать. Но! Есть ли сегодня, хотя бы в одном крупном городе России понимание того, что будет представлять собой его население через двадцать лет? Как меняется поколение? Каким оно было в 40 лет, и как оно влияло на тот продукт, который предлагали инвесторы? Каким оно было в восьмидесятые годы прошлого столетия? Каким оно является сейчас, и кем вырастут наши дети, которые и будут потребителями наших торговых центров, офисных площадей, развлекательных комплексов и т.д. Мы, инвесторы, эту проблемы понимаем и можем донести нашу позицию до людей, которые определяют облик города, его политику, его будущее. Без нашего участия в градостроительной политике, в разработке стратегии развития этого никто не сделает», — резюмировал модератор заседания Investors Club.

В заседании Investors Club приняли участие Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор Банка ВТБ; Михаил Семенов, генеральный директор «РЕНОВА-СтройГруп»; Камерон Сойер, председатель Совета директоров GVA Sawyer; Дмитрий Абрамов, генеральный директор «БТК девелопмент»; Данат Булавко, генеральный директор компании «Адитум»; Сергей Игонин, управляющий партнер «АйБи ГРУПП», вице-президент ГУД; Станафорд Даррэлл, управляющий директор CB Richard Ellis по России и Украине; Владислав Мягков, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst and Young (Санкт-Петербург); Александр Шабасов, компания «Форум» и другие.

Справка:

Investors club — эффективная площадка для общения инвестиционных фондов, девелоперов и представителей региональной и федеральной власти России, созданная по инициативе Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в 2008 году.

Коммерческая недвижимость , 24 июня 2010