Невский проспект переоценили

Международная консалтинговая компания Colliers Int включила Невский проспект в число двадцати улиц мира с самой дорогой арендой торговых помещений. Местные эксперты рынка считают, что попасть в рейтинг главному проспекту Петербурга помогли «жадные собственники», запрашивающие за аренду баснословные деньги и закрытость информации о реальных сделках.

Консалтинговая компания Colliers Int подготовила международный обзор ставок аренды на торговые помещения на основных торговых улицах мира. В top-20 городов с самими дорогими «торговыми коридорами» попал и Невский проспект. Центральная улица Петербурга занимает 19-ю строчку рейтинга.

По данным Colliers, Невский проспект с арендной ставкой $4500 кв. м/год на премиальные помещения даже опережает Тверскую улицу в Москве, которая занимает в рейтинге 22-е место со ставкой $4000 в год за кв. м.

Объяснение этому зарубежные эксперты видят в том, что Невский проспект — главный торговый коридор города. В Москве же, кроме основной торговой магистрали, — Тверской улицы, в центральной части города расположено еще несколько популярных для торговли улиц.

Нереальная цена

Однако с данными международных консалтеров не все так просто. Это понимают и в Петербургском офисе Colliers, где говорят, что по состоянию на июнь 2010 года арендные ставки на Невском проспекте находятся в диапазоне $1200 – 2400 в год за кв. м и могут достигать $4500-5000 за кв. м в год, но только на премиальные помещения.

В свою очередь, представители других консалтинговых компаний не согласны с данными Сolliers Int. По словам директора по развитию ASTERA St.Petersburg Людмилы Рева, реальный диапазон арендных ставок для Невского проспекта — это $1400-2400 в год за кв. метр. По отдельным помещениям собственники выставляют более высокие ставки, до $4800 кв.м/год, но такие помещения пустуют — рынок не готов к таким ценам. Максимальная зафиксированная цена по реальным сделкам аренды — это $4000 за кв.м в год.

Эксперт-аналитик департамента консалтинга «GVA Sawyer, Санкт-Петербург» Владислав Фадеев считает, что действующие арендные ставки на Невском в двое ниже обнародованных западными консалтерами. Хотя он подтверждает, что при желании можно найти собственников, предлагающих помещения по завышенным ценам существенно выше рыночных.

Исполнительный директор Maris Properties in association with CBRE Максим Михайлов не считает, что международный консалтер указал завешенные арендные ставки по злому умыслу. «Скорей всего они отслеживали ситуацию по самым высоким ценам предложения и в какой-то момент объекты или объект мог пропасть из листинга, что может свидетельствовать о заключении сделки. Хотя на деле в России запрашиваемая цена и истинная сумма сделки может существенно отличаться, и об этом никто не узнает. Информация о стоимости сделках на рынке всегда закрыта», — говорит Максим Михайлов.

Из элиты в демократы

В остальном эксперты солидарны. В среднем, падение арендных ставок на Невском проспекте за время кризиса составило 30-40%. С начала 2010 года ставки показали рост примерно в 20% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года, что связано с постепенным сокращением числа вакантных помещений.

«Действительно, ставки начали постепенно расти еще в конце 2009 года, и к текущему моменту рост составляет 20-25% в среднем. Но ставки пока далеки от докризисных показателей», — говорит Людмила Рева.

Как рассказывают эксперты, в 2009-2010 гг. на Невском пр. произошла ротация арендаторов в сторону более демократичных марок — операторов общепита и одежды. Развивающиеся сети не упустили шанс расширить свое присутствие на рынке, благодаря освободившимся помещениям и более выгодным условиям аренды. Наибольшую активность проявили сети общепита и кофеен: «Две палочки», Costa coffee , Coffeshop Company, «Емеля» и др. Традиционно пик их активности пришелся на весну: в преддверии летнего сезона операторы стремились сделать ставку на увеличивающийся трафик пешеходных потоков главного проспекта города.

Для торговли Невский проспект, в первую очередь, интересен для размещения флагманских магазинов торговых марок одежды, приоритетными факторами для которых является имидж и высокий покупательский трафик этого проспекта. В 2010 году продолжилась экспансия международных сетей department store, которые расширили свое присутствие на Невском: свой второй магазин открыла испанская Zara (Невский пр., 62), шведский H&M вскоре откроется на Невском пр., 80 и в торговом комплексе «Стокманн (Невский пр., 112-114).

СПРАВКА «БН.ру»:

Самыми дорогими торговыми улицами весной 2010 года стали: Елисейские Поля в Париже (более $13 500 кв. м/год), Пятая Авеню в Нью-Йорке (около $13 500 кв. м/год и Рассел Стрит в Гонконге ($12 970 кв. м/ год).

Автор: Игорь Фёдоров

Бюллетень недвижимости, 25 июня 2010