Город стремится вширь

В центре города осталось совсем немного территорий, которые в перспективе будут развиваться за счет редевелопмента. Существенного расширения границ города также ожидать не стоит — есть устоявшиеся административные границы, дальше которых он переступить в обозримом будущем не может. Однако на окраинах города пока остается достаточно места для комплексного освоения. Участники рынка говорят, что новые строящиеся кварталы будут формировать уже новый тип городских районов — с однородной социальной средой, самодостаточных как в плане деловой и коммерческой, так и в области социальной инфраструктуры.

Традиционно в последние годы наиболее активно в городе развивалось северное направление. В ближайших к мегаполису районах области сосредоточено до 75% нового предложения в коттеджных поселках, приоритетное развитие города — в этом же направлении — в Выборгском районе сосредоточено до 20% предложения новостроек, цена на предлагаемую недвижимость здесь на 7-10% выше, чем в среднем по городу. "Серьезный объем декларируемых мегапроектов также сосредоточен на северных территориях — Северная долина и др., что может привести здесь к диспропорциям спроса-предложения, отставанию развития социальной инфраструктуры", — говорит Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости. На этом фоне перспективными ему кажутся проекты на юге мегаполиса, сбалансированные по цене и по спросу, ввиду явного недостатка последнего. "Развитие города — в районе Стрельны, Царского Села, в направлении Гатчины — поддержит развитие экономичных предложений спальных районов в направлении Колпина и Металлостроя, причем как многоэтажного, так и малоэтажного строительства", — отмечает господин Созинов.

Владимир Альев, первый заместитель генерального директора компании "Эдванс", отмечает, что Петербург на сегодня ограничен КАД, и это пока что фактически определяет границы для ближайшего расширения. "Если внимательно посмотреть на карту, — мы увидим, что в каких-то районах КАД "прижата" к городу, а кое-где масса свободного пространства, — вот это и есть резерв для расширения. Развитие же этих территорий напрямую зависит от транспортной и инженерной инфраструктуры. Причем важны обе составляющие. Без инженерной подготовки энергоресурсов нет смысла строить, а без решения вопроса проезда до работы, — нет смысла покупать жилье. Причем транспортная составляющая — комплексная: это и общественный транспорт (и надземный, и подземный, и скоростные поезда), и частный, и перехватывающие парковки", - говорит он.

"Следовательно, наиболее скорой реализации проектов стоит ожидать в том случае, если проекты курируются региональными администрациями", — полагает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.

За пригородами будущее

Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов говорит, что активнее всего в ближайшие годы будут развиваться пригороды. "В Санкт-Петербурге остается мало свободного места, поэтому некоторые проекты-миллионники уже уходят в Ленинградскую область (например, "Кудрово"). Среди районов города остаются перспективными Приморский район, Невский (особенно правый берег Невы). Красносельский район интересен с точки зрения близости к Кольцевой автодороге. В Красносельском районе примером такой застройки является проект "Балтийская жемчужина". Также в районе Кольцевой автодороги есть еще пятна под застройку на берегу Невы. Перспективны и намывные территории Васильевского острова. Освободить место в центре города поможет программа реконструкции пятиэтажек. Будет преобладать монолитное жилье, на втором месте — панельное и на третьем — кирпичное. Преимущество монолита заключается в том, что он позволяет гибко сделать квартирографию. Себестоимость же строительства близка к панели", — говорит господин Сандалов.

Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу ГК "Аверс", полагает, что на севере города наиболее крупные проекты реализуются в Юнтолове (до 2017 года планируется ввод 2,2 млн кв. м), в Северной долине (до 2014 года — ввод 2,75 млн кв. м); в Новоорловском лесопарке (до 2017 года — 1 млн кв. м), в Буграх, в Мурине и Новом Девяткине, во Всеволожске и близ него. На востоке — в Кудрове (1,5 млн кв. м до 2016 года), в Новом Оккервиле (до 2016 года — 850 тыс. кв. м жилья). На юге, по словам Светланы Шалаевой, крупными проектами являются Новая Ижора (0,5 млн кв. м) и Славянка (1,4 млн кв. м, оба реализуются ГК "Балтрос"). Также на юге реализуются проекты в Шушарах, на Пулковском шоссе (до 865 тыс. кв. м, но в 2009 году количество очередей увеличилось, их масштаб и финансирование уменьшились, проект растягивается минимум до 2020 года и, возможно, будет секвестрирован). На западе города пока заморожено развитие проектов строительства на намытых территориях (решили ограничиться намывом под морской пассажирский порт), но в перспективе там жилье, конечно, появится.

"Город продолжает расти вширь, норовя в перспективе слиться с ближними спутниками — городами и поселками, независимо от субъекта федерации (Петербург или Ленобласть) — с Мурино, Буграми, Всеволожском, Колпино. Интерес к Ленобласти может быть объяснен, в частности, относительной простотой процедур согласования проекта, по сравнению с городом", — говорит госпожа Шалаева.

Преобладающий класс

Светлана Шалаева отмечает, что преобладающий класс жилья повсюду на окраинах — эконом, в силу того, что на него сохранился спрос. "В Курортном районе преобладает элитное и комфортное малоэтажное жилье (таунхаусы, коттеджи), но это немного в общем объеме, колоссальных проектов там нет, а несколько малых заглохли в кризис. Вероятно, на намывных территориях Васильевского острова будет жилье не ниже комфорт- или даже бизнес-класса, но неизвестно, когда", — рассуждает госпожа Шалаева.

Олег Барков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, считает, что активнее всего будут развиваться те районы, которые были вовлечены в оборот лет пять назад. Это так называемые районы СПЧ (Северо-Приморская Часть) в районе ул. Оптиков и Лахтинского разлива. В настоящий момент эта территория очень интенсивно застраивается. Также будут застраиваться все имеющиеся площади на Юго-Западе Петербурга, например, продолжение Ленинского проспекта, район объекта "Балтийская жемчужина", где уже сейчас идет очень активное развитие. Безусловно, будет вовлечен также и Красносельский район по всей его площади, и будут осваиваться такие районы, как, например, Колпино, Пушкинский район. "Но не тот классический Пушкинский район, который мы обычно имеем в виду, так как Шушары, например, тоже относятся к Пушкинскому району. Те сельхозземли, которые располагаются напротив аэропорта Пулково (по левой стороне Пулковского шоссе), также находятся в Пушкинском районе. Все вышеуказанные земли неизбежно будут вовлечены в хозяйственный оборот. Необходимо отметить, что большинство из них будет использовано под цели жилищного строительства. Уже сейчас существует большое количество масштабных проектов малоэтажного строительства по левой стороне Киевского шоссе (если ехать из города на Пулковские высоты)", — рассуждает господин Барков.

Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт "GVA Sawyer, Санкт-Петербург", рассуждая о развитии уже освоенных территорий города, говорит, что речь будет идти о редевелопменте территорий. К таким зонам можно отнести западную часть Петроградской стороны. "Сейчас зона менее престижна, чем восточная часть, однако в перспективе расстановка сил может измениться", — говорит она.

В долгосрочной перспективе прогнозируется освоение промышленной зоны, которая сейчас серым поясом охватывает центральные районы города. Эта зона преимущественно будет застроена жилой и общественно-деловой застройкой. По категории жилья в зависимости от местоположения данные территории будут застроены жильем эконом- и комфортклассов.

Госпожа Негребецкая согласна с коллегами, что свободные территории Санкт-Петербурга будут застроены малоэтажным жильем преимущественно экономкласса. "Как, например, "Новая Ижора", "Славянка" и другие проекты", — отмечает она.

"Традиционно в последние годы наиболее интересное с точки зрения строительных компаний направление — северное, в ближайших к мегаполису районах области сосредоточено до 75 процентов нового предложения в коттеджных поселках, приоритетное развитие города — в этом же направлении — в Выборгском районе сосредоточено до 20 процентов предложения новостроек, цена на предлагаемую недвижимость здесь на 7-10 процентов выше, чем в среднем по городу. Серьезный объем декларируемых мегапроектов также сосредоточен на северных территориях — Северная долина и др., что может привести здесь к диспропорциям спроса-предложения, отставанию развития социальной инфраструктуры. На этом фоне перспективными кажутся проекты на юге мегаполиса, сбалансированные по цене и по спросу, ввиду явного недостатка последнего. Развитие города — в районе Стрельны, Царского Села, в направлении Гатчины — поддержит развитие экономичных предложений спальных районов в направлении Колпина и Металлостроя, причем как многоэтажного, так и малоэтажного строительства".

Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg, полагает, что медленнее всего город будет развиваться в западном направлении: "Менее перспективным кажется развитие намывных территорий Васильевского острова, так как себестоимость строительства там будет значительно выше других районов города, а соответственно — дороже конечный продукт".

Автор: Роман Русаков

Коммерсантъ. Приложение (Санкт-Петербург) №75(4375), 28 апреля 2010