Инвестиционный передел

Кризисный год отразился на распределении инвестиционных средств в Сочи. Сильнее всего сдал позиции сегмент строительства жилой и офисной недвижимости. Многие коммерческие стройки, не имеющие отношения к Олимпиаде, заморожены или отложены на неопределенный срок. Зато намного активнее начали вкладывать средства в Сочи продуктовые сети и телекоммуникационные компании.

По данным департамента инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края, в экономику Сочи в течение 2009 года было вложено порядка 44,5 млрд рублей. Самым крупным инвестором по-прежнему остается государство. Через госкорпорацию Олимпстрой и структуры с госучастием (в частности, РЖД, которая в прошлом году вложила в строительство и проектирование путей в Сочи 48,8 млрд рублей) вливается до 80% от общего объема средств. Между тем в регионе присутствуют и частные инвестиции: так, 8 из 13 олимпийских объектов в Сочи строятся на средства частных инвесторов. «Государство тратится в основном на коммуникации: дороги, системы водоснабжения, благоустройство территории, все остальное интересно в большей степени частникам», — рассказывают в департаменте. Финансирование строительства инфраструктурных объектов в 2010 году составит 71,8 млрд рублей, из которых 60 млрд рублей будет выделено из федерального бюджета.

Строить для развлечения

По оценке экспертов, больше всего коммерческих вложений в настоящее время Сочи приходится на строительный сектор. Однако распределение инвестиций в строительном секторе происходит неравномерно. Так, больше всего от кризиса пострадал рынок жилья, он сейчас в наименьшей степени интересует инвесторов. Около 40% объектов жилой недвижимости в настоящее время заморожены. Например, компания Сonsta Real Estate Ptroperty (KREP) и строительная компания «Импульс», планировавшие в 2009 году приступить к строительству жилых комплексов «Курортный» и «Чайка», так и не вышли на стройплощадки. По данным консалтинговой компании MACON Realty Group, сейчас приостановлены работы на таких крупных проектах, как «Остров мечты», «Грас Сити», «Актер Гэлакси», Сrystal Tower, «Сияние Сочи», «Долина».

«Покупательская способность населения упала и по всем признакам вряд ли вырастет в ближайшее время. Поэтому строительство жилья попросту невыгодно», — полагает представитель компании GVA Sawyer в Краснодарском Крае Евгений Панасенко. Тем не менее, некоторые инвесторы все же надеются на лучшие времена. По мнению вице-президента ГК «Сунжа» (владеет ЖК «Миллениум Тауэр» в Сочи) Сергея Усачева, после спада на рынке жилой недвижимости наконец-то наблюдается оживление. «Например, в ЖК „Миллениум“ уже проданы более 30 квартир», — отметил он.

Неблагоприятная ситуация для инвестиций, по мнению Сергея Усачева, сложилась и в офисном сегменте недвижимости: «Деловая активность в Сочи с кризисом снизилась. Закрылись многие компании, ранее арендовавших офисы в городе, и теперь большинство офисных площадей пустует. Строить новые офисные здания — смысла нет». А вот торгово-развлекательная недвижимость, как считает Сергей Усачев, может в 2010 году значительно вырасти в цене. Несмотря на кризис и олимпийские стройки, турпоток в Сочи ежегодно растет, поэтому сейчас девелоперы планируют строительство дополнительных развлекательных комплексов. «Яркий пример — развлекательный комплекс „Мандарин“ (девелопер — компания Экспо, инвестиции в проект — порядка $61,7 млрд), который закроет потребность в подобных центрах на территории всего Адлерского района»,— добавляет эксперт. Впрочем, некоторые специалисты осторожно относятся к подобным проектам. По мнению заместителя директора по коммерческим вопросам ТРЦ Красная площадь (ГК «РАМО») Елены Хвостенко, сейчас стоимость земли в Сочи настолько высока, что подобные масштабные девелоперские проекты в городе не будут иметь коммерческого эффекта — слишком велик срок окупаемости. По мнению госпожи Хвостенко для инвесторов сейчас более выгодно строительство небольших развлекательных центров, которые требуют неизмеримо меньших вложений, а потому начнут себя окупать гораздо быстрее. Госпожа Хвостенко сообщила, что ГК вскоре планирует строить ТРЦ «Красная площадь» в Лазаревской. Сейчас центр находится на стадии проектирования.

По словам Евгения Панасенко, в 2010-2011 году будет наблюдаться оживление и в сегменте гостиничной недвижимости. «В Сочи сейчас реконструируется 22 отеля и еще 12 планируют встать на реконструкцию, поскольку потребность в качественных гостиницах все время растет», — говорит Евгений Панасенко. Между тем строить новые гостиницы с нуля некоторые инвесторы считают нерентабельным. «Гостиничный рынок Сочи и так уже чересчур насыщен, а Олимпиада будет длиться всего пару недель. Приходить на этот рынок новым игрокам не имеет смысла» , — уверен член совета директоров Don-Plaza Андрей Демишин (владеет двумя отелями в Ростове и Таганроге, планирует брать под управление гостиницы в ряде российских городов, в том числе и в Сочи).

Борьба за позиции

Пожалуй, наиболее высокую инвестиционную активность демонстрируют в Сочи телекоммуникационные компании. Еще в конце 2008-начале 2009 года каждый оператор «большой тройки» запустил сеть 3G в Сочи и Красной Поляне. В 2009 году «Мегафон» стал официальным мобильным оператором Олимпиады. «Среди наших ближайших задач — обеспечение связью более 15 Олимпийских объектов на двух удаленных площадках (Имеретинская долина — Прибрежный кластер и Красная Поляна — Горный кластер), от центрального стадиона вместимостью 40 тысяч зрителей и ледовых Дворцов (фигурное катание, хоккей, керлинг и др.) до горнолыжного комплекса, санно-бобслейных трасс, биатлона и др.», — рассказала пресс-секретарь Кавказского филиала компании Ольга Игошкина.

Не отстают от «Мегафона» и его конкуренты. «Мы продолжаем развивать сеть третьего поколения в Сочи и в этом году активно займемся ее запуском практически на всем черноморском побережье. Также важная задача для нас — расширение спектра VAS услуг в мобильном сегменте. В наших планах также дальнейшее развитие сети широкополосного доступа в Интернет по технологии FTTB с предложением абонентам конвергентных услуг (единый счет за все услуги, возможность получать скидки) и строительство транспортной сети, в том числе построение собственных волоконно-оптических линий связи», — рассказал директор сочинского филиала «ВымпелКом» Денис Артемьев. По данным директора филиала «МТС» «Марко-регион Юг» Сергея Ласкавого, в ближайший год компания планирует увеличить количество базовых станций 3G в регионе примерно в два раза, что позволит значительно увеличить площадь покрытия и расширить емкость сети МТС в регионе. «Также на одной из последних стадий утверждения и доработки целевая программа МТС по развитию олимпийского Сочи 2010-2014 гг.», — отмечает он.

Статус олимпийского оператора получил и Ростелеком, планирующий в 2010 году вложить порядка 2 млрд рублей в строительство телекоммуникационной инфраструктуры для Игр. Осваивать сочинскую территорию принялась и дочка Связьинвеста — Южная телекоммуникационная компания. В 2009 году ЮТК вложила 115 млн рублей в модернизацию сетей Краснодарского филиала, включая и Сочи. ЮТК ведет строительство ВОЛП для спортивных комплексов «Горная карусель» и «Роза-Хутор», Адлер – Олимпийский парк и Сочи-Адлер общей протяженностью 80 км. Инвестиции в проект в 2010 году составят порядка 110 млн рублей, сообщают в пресс-службе компании. «Этот город является одним из приоритетных для „КОМСТАР-ОТС“ как город с развивающейся инфраструктурой и активным строительством гостиниц, деловых центров и зон отдыха. Развиваются проекты по созданию магистральной сети городского уровня по основе технологии FTTB, планируется охват новых районов и предоставление жителям платного интернет-ТВ и подключение к ШПД. Также собираемся увеличивать число наших Wi-Fi точек в гостиницах: сейчас их число составляет более 60. Кроме того, будет реализован ряд проектов в рамках синергии с МТС», — говорит пресс-секретарь Комстар-ОТС Екатерина Невская. В целом, отмечают эксперты, в Сочи постепенно приходят практически все игроки телекоммуникационного рынка. В ближайшие несколько лет здесь должно быть реализовано около 10 крупных проектов на общую сумму 15 млрд рублей.

Востребованный ритейл

Во второй половине 2009 – начале 2010 года о существовании Сочи вспомнили и продуктовые ритейлеры. До недавнего времени в Сочи работали только сеть «Магнит» (60 магазинов формата «у дома» и несколько супермаркетов) и сеть «Кайрос» (50 магазинов «у дома» и 5 супермаркетов). Кроме них действуют также несколько десятков несетевых продовольственных магазинов. Недавно сеть «Магнит», до сих пор открывавшая в Сочи лишь небольшие супермаркеты, запустила в окрестностях Сочи (поселок Лазаревская) свой первый гипермаркет общей площадью 4,7 тыс. кв. м. В планах «Магнита» — дальнейшее расширение. «Мы рассматриваем в Сочи сразу несколько площадок под строительство новых гипермаркетов и магазинов „у дома“. К сожалению, в Сочи существует проблема со свободными площадками», — рассказал директор департамента по работе с инвесторами сети Магнит Олег Гончаров.

Весной этого года Х5 Riteil Group запустила на месте купленного в прошлом году «Патэрсона» собственный супермаркет «Перекресток». В конце весны ритейлер рассчитывает ввести в эксплуатацию гипермаркет «Карусель» общей площадью 6,5 тыс. кв. м, став, по сути, вторым крупным игроком на сочинском рынке.

Однако даже с учетом вновь открывшихся супермаркетов эксперт «INFOLine» Екатерина Смазная считает освоение сочинского рынка продуктового ритейла весьма перспективным из-за его слабой насыщенности. Другие эксперты говорят о том, что выход на рынок Сочи требует от ритейлеров большого количества инвестиций, что под силу сейчас далеко не всем компаниям. «Практически все ритейлеры до кризиса присматривались к Сочи. Сейчас прийти туда могут себе позволить лишь крупные игроки, имеющие серьезные финансовые ресурсы, поскольку арендные ставки в городе слишком высоки», — считает эксперт по ритейлу (Ростов) Сергей Рогузько. НииПИ Градостроительства юга России.

Автор: Татьяна Сербина

Коммерсантъ(Ростов) №55 (4353), 31 марта 2010