«Гвардейский» начал с демпинга

Вчера в Ростове открылся 16-этажный бизнес-центр класса В+ «Гвардейский» общей площадью 26,6 тыс кв. м. Инвестор проекта ЗАО «Желдорипотека» — дочерняя компания ОАО «Российские железные дороги» — вложил в строительство 950 млн рублей собственных средств. Эксперты отмечают, что собственник установил в новом БЦ беспрецедентно низкую для Ростова арендную плату, однако предполагают, что он попытается получить быстрый доход от объекта, продавая площади, а не повышать его ликвидность, работая только с арендаторами.

ЗАО «Желдорипотека» (дочерняя структура РЖД) реализовало в Ростове свой первый проект в сфере коммерческой недвижимости. Вчера в был введен в эксплуатацию бизнес-центр класса В+ «Гвардейский». Как сообщил генеральный директор компании Виталий Вотолевский, инвестиции в проект составили 950 млн рублей. Общая площадь нового бизнес-центра составляет 26,6 тыс кв. м. На офисное пространство приходится 18,4 тыс. кв м. Площадь каждого из помещений составляет от 140 до 456 кв. м. На первых этажах расположены зона центральной рецепции, банк, кафетерий, на четвертом — конференц-зал. Подземная автостоянка бизнес-центра рассчитана на 51 парковочное место, предусмотрена гостевая парковка на 82 автомобиля.

Господин Вотолевский отметил, что в помещениях «Гвардейского» отсутствуют внутренние перегородки, что даст возможность владельцам самостоятельно обустроить их в соответствии с потребностями компаний. Сроки окупаемости проекта господин Вотолевский назвать отказался. По его данным, уже продана значительная часть площадей БЦ. Источник в компании уточнил, что это около 40%. Цена площадей на продажу в БЦ составляет 78-85 тыс. рублей за кв. м.

По данным экспертов, общий объем предложения качественных офисных площадей в Ростове сравнительно невелик. По оценке УК «Финам Менеджмент», это менее 200 тыс. кв. м. Наиболее крупные — БЦ «Купеческий двор» (В+, 32 тыс кв. м), «Clover House» (В+, 25,8 тыс. кв. м), «Гедон» (В+,10,5 тыс кв. м), «Балканы» (В, 8 тыс кв. м), «Ростовский» (В, 17 тыс. кв. м), также будут введены в эксплуатацию в 2010 году «Пять морей» (А+, 36 тыс. кв. м) и «Риверсайд-Дон» (А, 23 тыс кв. м). Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин отмечает, что уровень спроса на них заметно ниже докризисных показателей.

Арендная ставка за кв. м в «Гвардейском» составляет 500-600 рублей, что, по мнению гендиректора АН «Лендлорд» Олега Ивченко, является практически демпинговой ценой. По его данным, в Ростове средняя ставка в БЦ класса В составляет в среднем 700-800 рублей за кв. м. Максим Клягин считает, что такая ценовая политика ориентирована на стимулирование спроса со стороны потенциальных арендаторов, существенно снизившегося на фоне негативного влияния кризиса. По его мнению, формально за счет рентного дохода инвестиции в БЦ могут окупиться примерно за 10 лет.

Директор по развитию и маркетингу BlackStone Keeping Company Ольга Штода сомневается в своевременности ввода нового БЦ в эксплуатацию. «Эксплуатационные расходы в БЦ класса А и В составляют в среднем 15-40% от операционного дохода. Известны случаи, когда собственник, имея заполняемость объекта на таком же уровне, что и „Гвардейский“, не вводил его в эксплуатацию из-за экономической нецелесообразности», — рассуждает эксперт.

«Спрос на новые офисные объекты, помещения в которых предлагаются без внутренней отделки, был и остается низким. Видимо, поэтому собственник „Гвардейского“ и принял решение о продаже офисных блоков, площадь которых несколько избыточна для региональных арендаторов, зато может вызвать интерес у мелких инвестиционных покупателей. Но в таком случае рассматривать новый БЦ, как классический проект арендного бизнеса уже нельзя. Это понятно — в текущей ситуации собственнику важнее получить быстрый доход от объекта, чем несколько лет повышать его ликвидность, работая только с арендаторами», — говорит вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук.

Инвестиционно-строительная компания ЗАО «Желдорипотека», дочерняя структура ОАО «Российские железные дороги», была создана в 2001 году для решения жилищных проблем работников федерального железнодорожного транспорта. Сейчас компания реализует программы ипотечного жилищного кредитования ОАО «РЖД», собственную инвестиционную программу на рынке недвижимости и строительства РФ и работает с непрофильными активами ОАО «РЖД». Филиалы компании находятся в 17 крупных российских городах.

Автор: Диана Дадашева

Коммерсантъ(Ростов) №25 (4323), 12 февраля 2010