Банковское вторжение
Все больше объектов коммерческой недвижимости становится собственностью банков. Кредитные организации входят в акционерный капитал девелоперских компаний - своих должников. Как интеграция банков в девелопмент повлияет на рынок недвижимости, кому управлять залоговыми активами, смогут ли девелоперы выстоять под натиском банкиров – эти вопросы стали главными на форуме Banking & Investment Congress в Москве
За полтора года кризиса большинство российских объектов недвижимости перестали интересовать не только зарубежных инвесторов, но и местных игроков. По мнению многих экспертов, при рисках, существующих в России, инвесторы будут заинтересованы в приобретении объектов, ставка доходности которых не меньше 18%. Поэтому, по словам Шарля Будэ, управляющего директора Jones Lang LaSalle в России и СНГ, «немцы вернулись в Германию, англичане - в Англию, у российских девелоперов были другие дела».
А дел у отечественных девелоперов действительно много. Главное – рассчитаться с долгами, договориться с кредиторами и сохранить бизнес. Но, как оказалось, договориться не так-то просто.
По словам Яны Кузиной, директора отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis, некоторый передел на рынке недвижимости и строительства уже прошел: доли акционерного капитала крупных строительных компаний стали принадлежать банкам с государственным участием (в частности, столичных «Система галс», «Дон Строй», «ПИК» и т.п.). Однако даже в этой «захватнической» процедуре есть положительный момент. Для компании-должника это означает прежде всего решение проблем с финансированием проектов.
В результате проблем с ликвидностью многие строительные и девелоперские компании были вынуждены отдать свои объекты банкам за долги. И таких проблемных активов последние получили немало.
На российском рынке сложившаяся ситуация способствовала созданию подразделений банков/консалтинговых компаний и новых компаний, занимающихся управлением недвижимостью с целью максимизации доходности на инвестиции (в англ. переводе asset management). Сейчас девелоперские подразделения созданы во всех крупных банках, и они не только активно аккумулируют недвижимость, но и достраивают полученные объекты и управляют ими.
При этом банки продолжают заявлять, что девелоперский бизнес – не основное их занятие и стремления управлять залоговыми активами или переориентироваться на девелоперский бизнес у них нет. Похожего мнения придерживаются профессиональные девелоперы и управляющие компании – «недвижимость - это не основной актив банков».
Изначально банки не были заинтересованы в изъятии залогов, хотя с приходом кризиса к этому стали готовиться. По словам Александра Бактимирова, начальника управления по работе с залогами Альфа-Банка, они готовились к получению объектов, но таковых оказалось даже меньше, чем ожидалось.
На вопрос, будут ли банки сами управлять залоговыми активами или передадут в управление профессиональным УК, банки отвечают неоднозначно. Как свидетельствует Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer, ряд банков высказали позицию об отсутствии у них необходимости привлечения сторонних структур для работы с залоговыми активами. Такие кредитные организации предпочитают создавать внутренние подразделения, способные работать с активами. Ряд банков, например Райффайзенбанк, напротив, готовы активно использовать помощь сторонних консультантов и девелоперов, считая, что это целесообразно и позволяет банку сконцентрироваться непосредственно на банковской деятельности. Как пояснила Вера Сецкая, речь шла о переходе к банкам ряда активов девелоперских компаний, находившихся в залоге, и правильном алгоритме работы с ними силами самих банковских структур либо привлеченных управляющих компаний.
Стоит заметить, что на баланс кредитных организаций поступает недвижимость разного качества и разной степени готовности. С «бумажными» проектами требуется одна работа, с проектами недостроенными или замороженными – другая, к объектам достроенным и подлежащим сдаче в аренду/продаже либо дающим финансовый поток требуется совершенно иной подход.
В выборе стратегии при работе с залоговыми активами банкам могут помочь управляющие и консалтинговые компании различного профиля. Спектр их услуг достаточно широк. Это услуги по техническому аудиту проектов и объектов, аудиту исходно-разрешительной и проектной документации, анализу концепций проектов, а также рекомендации по их трансформированию с учетом современных рыночных условий, юридический аудит и помощь в реализации активов, имеющих достаточную рыночную стоимость.
Оказалось, что у банков нет четкой стратегии, что делать с залоговыми активами.
«Наша основная задача в ряде случаев - оптимизировать потери, а в ряде случаев – увеличить прибыль. В зависимости от того, какой сценарий для нас оптимален, тот и реализуется. Строгих предпочтений, какой объект мы держим, а какой продаем, нет. Разумеется, каждая ситуация просчитывается, и выявляется наиболее эффективный ее исход: продать, сдать или достраивать. Если мы собираемся объект перепродать, нет смысла передавать его в стороннее управление на 2-3 месяца. Объекты, которые абсолютно неликвидны, мы будем продавать по ликвидационной стоимости», - рассказал на форуме Александр Бактимиров.
Как позже отметила Вера Сецкая, «мы порадовались заявлению представителя Альфа-Банка, который сказал, что все достойные залоговые активы уже успешно реализованы и банк чувствует себя прекрасно без сторонней помощи. Жаль, что детали сделок и ставки капитализации, по которым были проданы активы, оглашены не были».
Тем не менее неликвидных объектов среди залоговых активов действительно много. По информации Дениса Колокольникова, генерального директора Russian Research Group (RRG), на 1 ноября 2009 года в залоговых активах российских банков насчитывалось недвижимости на $363 млрд. При этом стоимость залогового актива зачастую ниже размера самого долга.
Однако, даже располагая такими данными, эксперт считает, что количество залоговых активов не столь велико, чтобы оказать существенное влияние на рынок, тем более повлиять на рынок так, чтобы основными игроками real estate могли стать не чисто девелоперские компании, а созданные банками инвестиционные структуры. «Повторюсь, основной бизнес любого банка – финансовый, а не девелоперский, и главная задача любого банка – вернуть кредит, а не реализовать проект или обеспечить арендный поток», - заключил Денис Колокольников.
Участники конференции озвучили главную сегодняшнюю проблему: «Над рынком коммерческой недвижимости «нависли» некачественные объекты». На текущий момент сформировался рынок кризисного периода, но игроки понимают все основные тренды – наступила относительная стабилизация. Соответственно, наступает время более спокойной и планомерной работы.
* Благодарим за информационную поддержку редакцию журнала Commercial Real Estate.
«
- Даже в ситуации вхождения банковского капитала в девелоперскую структуру можно увидеть положительные моменты. Это больший контроль над финансовыми потоками, упорядочение структуры и документопотока девелоперской организации, а также привлечение банком экспертов рынка недвижимости для минимизации рисков при принятии важных стратегических решений.
»
Яна КУЗИНА, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis
«
- Девелоперский бизнес крайне сложен и многофункционален, поэтому вхождение в него может занять не один год. Большую роль при вхождении в бизнес девелопера играют крупные фигуры инвестиционного или нефтегазового сектора, нежели банки. Те компании, которые сегодня работают на рынке, обладают уникальным опытом, и вряд ли они уйдут с рынка.
»
Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, генеральный директор Russian Research Group (RRG)
«
- В настоящий момент управлением залоговыми активами в большей части занимаются сами банки. Однако складывается мнение, что банки не в полной мере осознают ценность предлагаемых управляющими компаниями услуг, не понимают до конца их специфики. В целях улучшения коммуникации банков и девелоперов-консультантов при Гильдии управляющих и девелоперов будет создан Экспертный совет.
»
Вера СЕЦКАЯ, президент компании GVA Sawyer
В тему
«
- Сегодня в нашей базе более 500 залоговых объектов по всей стране. Что касается цен – пока они не соответствуют рынку. Например, в Самарском регионе, по нашим оценкам, на продажу выставлено огромное количество объектов с совокупной ценой где-то под 100 млрд рублей. Очевидно, что таких денег в области нет. Дальше ситуация, на мой взгляд, будет развиваться так: банкам придется избавляться от недвижимости или разоряться. Выйдет из этой ситуации тот, кто начнет продавать по бросовой цене, - тогда рынок начнет падать. Надо понимать, что сейчас предпосылки для того, чтобы цены начали расти и появился спрос, отсутствуют. Хотя рынок оживился: больше поступает звонков, больше интереса, но цена... Без развязывания узла с залогами восстановление нормального экономического процесса невозможно.
Что касается девелоперов: для того чтобы подняться до прежних максимумов, им потребуется много времени, если вообще это будет возможно. В сегодняшних условиях говорить про новые инвестиционные проекты со стороны банков в недвижимость - утопия, разобраться бы с тем, что уже наделали. Если будут новые проекты, которые поддержат банки в ближайший год, – очень удивлюсь. Скорее это будет вынужденная мера, направленная на реструктуризацию существующих долгов.
»
Василий ШПАК, директор ЗАО «Залоговый центр»
Автор: Ирина Титова
"Новости рынка недвижимости" , 30 декабря 2009
