Офисы под облаками

Дефицит и дороговизна земли под застройку в исторических центрах мегаполисов вынудили девелоперов искать решения выше и ниже «ординара». Однако если количество подземных этажей ограничено лишь технологическими и инженерными параметрами, то выше крыши и высотного регламента - только небо. Или?..

Идея превратить пространство под крышами исторических зданий в полноценные жилые или коммерческие «метры» далеко не нова. В европейских городах реконструкция мансард началась после Второй мировой войны. Это стало одной из возможностей решить жилищный вопрос в разгромленных Вене, Париже, Риме, Милане, Брюсселе, Берлине. Прошло немало лет, но мансарды не утратили ни архитектурного, ни практического значения для городской застройки большей части Европы. Многие западные специалисты полагают мансардное строительство практичным, удобным, а главное - выгодным. В частности, полтора года назад компания London Consulting & Management Company разработала проект реконструкции промышленных построек саратовского предприятия «Швейная фабрика № 2». В числе прочих мероприятий планировалось возведение мансарды, в которой должны разместиться офисы повышенной комфортности.

Верхний слой

В Петербурге, однако, не все так просто. «Западный опыт - это очень хорошо, - комментирует председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга (КГИОП) Вера Дементьева. - Но, на мой взгляд, он для нас неприемлем, поскольку у нас особая структура города. Если мы вступим на путь безоглядного освоения верхнего слоя архитектурного исторического пространства, то рискуем потерять свой Петербург и получить уже совсем другой город».

Кроме того, мансардное строительство в историческом центре Петербурга не может иметь массового характера. «Никакого колоссального количества метров в историческом центре мы в результате не получим», -уверена Вера Дементьева.

Однако частичное строительство и реконструкция верхнего слоя исторической части города, по мнению экспертов, все же неизбежны. «Это общеевропейская тенденция, связанная с тем, что в процессе развития города происходит изменение его материальной структуры, - говорит доцент Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета архитектор Владимир Линов. - Если мы вспомним, каким был Петербург в начале XIX века, и проанализируем, что происходило с историческим центром дальше, то увидим, что и тогда дома все время надстраивались».

Эксперты также отмечают, что строительство и реконструкция мансардных этажей - одна из реальных возможностей проведения капитального ремонта исторических зданий за счет частных инвестиций. «Для того чтобы отреставрировать все крыши исторического центра, нужны колоссальные деньги, - объясняет Владимир Линов. - Этих денег в городском бюджете нет. Поэтому частную инициативу, которая за свой счет может сделать надстройку и хотя бы в объеме мансарды провести какие-то реконструктивные мероприятия и отремонтировать инженерные системы дома, надо воспринимать как благо».

В связи с этим участники рынка считают, что на сегодняшний момент основная проблема - сделать так, чтобы мансарды деликатно вписывались в городскую среду, и избежать того негативного эффекта, который зачастую порождает внешний вид новых надстроек.

«Хороши мансарды, которые проектируется вместе со строением, одним архитектором, - считает глава КГИОПа. - Можно вспомнить гостиницу «Апория» и Дом Зингера. В этих зданиях надстройки настолько органично вписываются в общий контекст, что сложно понять - мансарда это или нет. На самом деле - да, коль скоро под крышей можно обитать, работать и использовать эти помещения как в жилых, так и в нежилых целях».

По словам Веры Дементьевой, в ближайшее время Совет по культурному наследию опубликует методические рекомендации, в которых будет определена оптимальная типология мансардных помещений. «Прежде всего, приспособление чердачного пространства под те или иные функции в лицевых корпусах зданий возможно лишь при условии, что при этом не будут повышаться и ломаться элементы кровли, а следовательно, здание сохранит свой облик. На дворовых корпусах изменение конфигурации возможно, но подлежит регулированию в специальном порядке», - поясняет она.

Руководитель КГИОПа также рассказала, что новая методика предлагает отказаться от ликвидации труб на крышах исторических зданий Петербурга. «В течение последних 15 лет отношение к трубам было сугубо негативным. А силуэт нашего города образован именно этими многочисленными трубами, они создают и динамику, и живость силуэта. Поэтому возврат труб тоже минимизирует раздражающие визуальные эффекты».

Эксперты рынка считают, что на облик здания существенно влияет и расположение окон в надстройках. «Если мансардные окна прорезать по типу слуховых окон - не в плоскости крыши, а в вертикальной плоскости фасада, то не будет нарушена геометрия кровли. Плоскость крыши, конек и граница остаются па своих местах, но зрительный образ получается совершенно другим».

Для коммерции

Мансарды реконструируются под коммерческие помещения значительно реже, чем под жилье. «Все зависит от назначения здания и его технических возможностей, по преимущественно мансарды используются как жилые помещения», - говорит ведущий эксперт-аналитик по маркетингу департамента консалтинга компании GVA Sawyer Елена Просветова.

По мнению участников рынка, основной причиной подобной тенденции является тот факт, что перевести мансардные помещения из жилищного фонда в нежилой сегодня практически невозможно. «Дело в том, что вход в мансарду обычно обеспечивается с той же лестничной клетки, на котором расположены и жилые квартиры, а сделать отдельный вход в мансарду невозможно, - объясняет руководитель архитектурной мастерской «Студня 44» Никита Явейн. -Между тем глава 3 Жилищного кодекса РФ не допускает перевода жилого помещения в нежилое, если доступ к нему невозможен без использования тех же помещений, которые обеспечивают и доступ к жилым помещениям».

Тем не менее в Петербурге существуют мансарды, используемые как коммерческие площади. Их достаточно много в исторической части города, у станции метро «Черная речка», на Кондратьевском проспекте, в Невском районе. Однако практически все они расположены в нежилых зданиях. Например, двухэтажные мансарды были возведены в офисных центрах па улице Яблочкова, 20, и улице Миронова, 9. В мае прошлого года двухуровневая мансарда украсила и трехэтажное здание в Манежном переулке, 3, - туда был перемещен офис архитектурной мастерской «Студия 44». В мансарде небольшого двухэтажного особняка па набережной канала Грибоедова, 2, расположен одни из залов ресторана «Парк Джузеппе». Кроме того, по данным компании GVA Sawyer, на здании в Спасском переулке, 14/35, сейчас возводят мансардный этаж, где планируется разместить офисы.

«Использование мансарды для коммерческих целей возможно только в случае расселения всего дома, - объясняет Никита Явейн. - Именно так мы сделали, когда приняли решение переместить офис в другое помещение. Для этого полностью выкупили трехэтажный флигель доходного дома 1911 года постройки, расселили квартиры на первом и втором этажах и только после этого получили возможность надстроить флигель двухуровневой мансардой».

Мансарды в старых домах в качестве отдельной категории коммерческой недвижимости востребованы в основном как офисы закрытого типа, не предполагающие большого потока посетителей и активного передвижения сотрудников. Традиционно помещения мансардного типа больше всего привлекают представителей богемных профессий. «Мансарды сегодня очень популярны среди представителей творческих профессий - художников, дизайнеров, архитекторов, которые с радостью переоборудуют такие помещения в мастерские, - рассказывает Елена Просветова. - Кроме того, очень заинтересованы в таких объектах рестораторы, поскольку размещение заведений подобного рода в мансардах позволяет создать особенную атмосферу и уют». Также, по утверждению участников рынка, помещения мансардного типа вполне подходят для размещения представительств различных иногородних и иностранных фирм, радиокомпаний и интернет-агентств.

Два Мансара

История возникновения мансард как архитектурных элементов имеет как минимум две версии. Первая гласит, что идея создания этих конструкций принадлежит парижскому инженеру и архитектору Франсуа де Мансару. В середине XVII века ситуация в Париже во многом напоминала сегодняшнюю петербургскую. Правивший в то время Людовик XIV, заботясь о целостности исторической части города, запрещал надстраивать дома. Однако стоимость земли в центре французского королевства из года в год росла, и тогда домовладельцы предложили использовать для жилья чердаки. А в 1635 году во время реконструкции дворца Мезон-Лаффит в Блуа придворный архитектор Франсуа де Мансар впервые расположил жилое помещение под крышей, вероятнее всего четырехскатной.

Вторая версия связана с именем некого домовладельца Мансара, который, желая избежать уплаты налогов, начал сдавать чердачные помещения под жилье. Его примеру последовали владельцы других домов, а необлагаемое налогом жилье под крышей по имени автора идеи стали именовать мансардой. Через некоторое время мансарды появились и в других европейских городах, а само слово mansarde стало обозначать помещение, полностью или частично расположенное под крышей. Некоторые образцы таких надстроек вошли в историю архитектуры как самостоятельные образцы архитектуры, поскольку далеко не всегда мансарды строились в том же стиле, что и основное сооружение.

В России мансарды впервые появились в XIX веке в Петербурге. В те времена жилье под крышей больше напоминало скворечники, поскольку представляло собой своеобразные домики со слуховыми окнами - так называемые люкарны и дормеры. В таких домах было мало света. В мансардах проживала прислуга и расквартированные военные. При советской России мансарды чаще всего оборудовались под мастерские художников.

Автор: Татьяна Елекоева

"Деловая недвижимость" №01-02 (118) , Январь-февраль 2010