Эксперт. Инструменты нового брокериджа

Несмотря на кризис, активность торговых операторов сохраняется, хотя теперь они стали тщательнее выбирать объекты для развития. Приоритет за объектами с наиболее удачным местоположением, интересной концепцией и близким открытием.

Мало того что операторы стали очень критично оценивать объекты и выбирать только самые лучшие, условия, которые они предлагают собственникам ТРЦ, стали гораздо хуже, чем до кризиса. Снижаются ставки аренды, в некоторых случаях сокращаются арендуемые площади, часто требуется отделка помещений за счет собственника.

За прошедший год, в связи с кризисом, на рынке торговой недвижимости произошли существенные изменения условий аренды. Прежде всего, были скорректированы базовые арендные ставки, причем по большей части действующих арендных договоров. В целом за прошлый год ставки были снижены на 15 – 30%. По сути, к 2010 году были сформированы новые кризисные рыночные базовые условия. Стоит отметить, что по сравнению с докризисным периодом, когда высокая конкуренция среди арендаторов приводила к превышенному спросу на помещения, и, как следствие, позволяла собственникам поднимать ставки. На данный момент многие торговые компании приостановили или сократили развитие, спрос на помещения существенно снизился, и рынок перешел от рынка арендодателя к рынку арендатора. Теперь условия диктуют арендаторы, а собственникам приходится подстраиваться под новые кризисные условия, и рассчитывать доходность торгового центра исходя из новых условий.

Курс на понижение

До кризиса ставки рассчитывались с учетом роста рынка, высокого спроса и конкуренции со стороны потенциальных арендаторов. В каждом договоре была предусмотрена ежегодная индексация ставок. Сегодня же собственник объекта должен быть гибким, готовым к дисконту. Необходимо проявлять гибкость в переговорах по коммерческим условиям, т.к. на данный момент арендаторы сильно торгуются по арендным ставкам, некоторые из них переходят на процент от оборота вместо фиксированной аренды, при этом требования к состоянию арендуемого помещения возрастают – многие требуют частично или полностью выполненной отделки.

Но в то же время собственнику объекта нужно понимать и разумность пределов требований арендаторов. Для этого ему необходимо знать ситуацию на рынке торговых центров, мониторить предложения конкурентов, и одновременно понимать и рынок арендатора – чтобы знать, насколько хорошо у них идут дела. Очевидно, что дисконт для каждой ситуации свой и все примеры более чем индивидуальны. В зависимости от конкретной ситуации для привлечения арендаторов в ТЦ можно использовать различные способы.

В частности, при сдаче площадей в ТРЦ «Каскад» в Чебоксарах мы шли на снижение арендной ставки по договорам, подписанным еще до кризиса, в некоторых случаях был согласован процент от оборота арендатора вместо базовой арендной платы. С некоторыми арендаторами предусмотрена иная схема ежегодного изменения арендной платы, чем фиксированный процент индексации. Изменение арендной платы напрямую зависит от доходов арендатора. Пересмотр арендных ставок прямо пропорционален среднегодовому доходу арендатора. Гибкий подход к ситуации позволил нам не только сохранить пул уже имеющих арендаторов, но и привлечь новых.

Также на сегодняшний день многие операторы стараются сократить площадь арендуемых помещений, чтобы сэкономить на аренде, В такой ситуации хорошо, если возможность изменения нарезки помещений была изначально заложена в проект.

На службе у регионов

Актуальным трендом на кризисном региональном рынке стала работа с местными торговыми операторами. До кризиса в регионах наиболее активно развивались федеральные бренды, и местные сети с трудом попадали в качественный ТЦ, так как собственникам было более интересно работать напрямую с раскрученной брендовой компанией, иногда даже в ущерб ставке. Сейчас же более активно развиваются региональные ритейлеры, так как они лучше понимают специфику бизнеса в родном городе и, как правило, оперативнее реагируют на любые колебания местного рынка. При этом они менее подвержены финансовым рискам, поскольку не завязаны на больших кредитах, более внимательно и тщательно подходят к открытию магазина, так как рискуют, прежде всего, собственными деньгами. Однако необходимо подбирать таких арендаторов, которые будут соответствовать изначальной концепции ТЦ.

Поскольку набор товаров, качество обслуживания, внешний вид магазина – все это должно отвечать требованиям, предъявляемым к качественным ТРЦ, чтобы избежать превращения объекта в рынок. В зависимости от концепции объекта, его ценового сегмента в нем может присутствовать больше или меньше местных арендаторов. Так если ценовой сегмент объекта «выше среднего», большое количество несетевых компаний может испортить концепцию и понизить класс объекта. Если уровень ТЦ «средний» и «ниже среднего» - количество местных арендаторов может составлять до 30%. Однако если федеральные сети просто не идут в данный регион, и нет никакой возможности привлечь их в ТЦ, не остается ничего, кроме того, чтобы сдавать объект местным арендаторам. В любом случае, если собственник вынужденно сдал большую часть площадей несетевым компаниям, имеет смысл подписывать с ними договора на короткий срок – желательно не более двух лет, чтобы когда ситуация изменится и объектом заинтересуются федеральные бренды, была возможность безболезненно провести ротацию.

В одном из наших региональных ТЦ изначально было запланировано присутствие местных операторов, как франчайзи известных марок, так и местных арендаторов, имеющих свои магазины в городе. В связи с кризисом работа в этом направлении еще больше активизировалась, так как многие федеральные сети, которые раньше развивались самостоятельно, стали отдавать предпочтение франчайзиноговому развитию.

За чужой счет

Влиянием кризиса так же объясняется и тот факт, что крупные или знаковые для ТЦ арендаторы просят девелопера выполнить отделку арендуемого помещения за свой счет, потому что у них нет достаточных оборотных средств. Тогда как в докризисные времена площади в ТЦ сдавали в состоянии shell&core. Сегодня вопросы отделки нужно всегда рассматривать индивидуально, поскольку это требует дополнительных инвестиций со стороны собственника. В ряде случаев инвестиции в отделку оправданы, так как позволяют привлечь в проект «якорь», который потянет за собой и других арендаторов. Но прежде чем согласиться на такое предложение, не лишне сделать экономический расчет и посчитать, какую потенциальную выгоду ТЦ может принести данный арендатор. Также необходимо оценить соответствует ли концепция объекта его ценовой уровень изменившемуся в кризисный период спросу. Возможно, имеет смысл понизить ценовой уровень представленных в ТЦ арендаторов. Также можно увеличить количество якорных арендаторов в ТЦ, что позволит увеличить посещаемость ТЦ и, следовательно, привлечь в ТЦ арендаторов.

Немаловажным инструментом по привлечению арендаторов в проект сегодня является и наличие маркетинговой стратегии продвижения торгового центра. На фоне сокращения покупательского спроса, ряд строящихся ТЦ утратил лояльность арендаторов. Они относятся к приходу в новые ТЦ со скептицизмом и недоверием. Поэтому со стороны арендаторов появилось вполне обоснованное требование: собственник должен предоставить арендатору маркетинговую стратегию по привлечению в ТЦ посетителей. И чем точнее эта стратегия будет совпадать с интересами арендатора, тем быстрее он согласится обосноваться в конкретном торговом центре. Сейчас те торговые центры, которые не имеют данной стратегии или не готовы предоставить ее арендаторам, сталкиваются со сложностями в привлечении торговых операторов.

Если же предпринятые меры по увеличению заполнению ТЦ не сработали, возможно, торговая функция объекта изначально была выбрана ошибочно, поскольку объект работал на растущем рынке, и сдавались любые торговые площади, но в кризисный период политика развития торговых операторов изменилась и некоторые объекты остались без арендаторов. В этом случае, имеет смысл рассмотреть возможность смены функционального назначения объекта, тем более, что конечной целью каждого собственника должна быть продажа объекта. Однако продать региональный объект на сегодняшний день практически не реально, тем более, если он не достроен, или есть серьезные проблемы с его заполнением. Инвесторы рассматривают покупку только готового, успешного бизнеса. Впрочем, даже если ТЦ успешно работает продать его довольно сложно, т.к. покупатель, рассматривая объект, предъявляет очень высокие требования к его доходности. Если до кризиса рассматривалась капитализация ТЦ 11 – 12%, то на данный момент объект может быть интересен инвестору при ставке капитализации не менее 14 – 16%. Поэтому, если объект не заполнен, собственнику необходимо задуматься, прежде всего, о том, как привлечь в него арендаторов, поскольку избавиться от убыточного ТЦ на сегодняшний день не возможно.

Автор: Юлия Харчевина, руководитель отдела торговой недвижимости компании GVA Sawyer

Арендатор.ру, 26 января 2010