Вторичная недвижимость: общие тенденции. Центр Петербурга. Ноябрь - декабрь
Средняя цена предложения на вторичном рынке в центральных районах Петербурга колеблется где-то возле условного «дна». За последний месяц она либо осталась на прежнем уровне, как в Адмиралтейском районе, либо немного снизилась – максимум на 1,9 тыс. руб.
Максимальное снижение отмечено в Центральном и Петроградском районах. В Центральном – со 103,3 тыс. руб. за кв. м в октябре цена снизилась до 101,8 тыс. руб. за кв. м в конце ноября. В Петроградском в середине осени метр предлагали за 105,9 тыс. руб., в минувшем месяце – уже за 104 тыс. руб. за кв. м. В Адмиралтейском стоимость не изменилась – 88,4 тыс. руб. А на Васильевском острове снижение оказалось незначительным – около 600 рублей за «квадрат» (в октябре метр стоил 92,5 тыс. руб., в ноябре – 91,9 тыс.). Год назад, в ноябре 2008 года, стоимость квадратного метра жилья держалась на уровне 112–114 тыс. руб. в Адмиралтейском и Василеостровском районах и 123–124 тыс. в Центральном и на Петроградке.
Объем предложения снижался на протяжении всего текущего года, последний месяц не стал исключением. Если осенью 2008-го в Адмиралтейском районе предлагали 1 112 объектов, на Васильевском острове – 1 291, в Петроградском районе – 1 165, а в Центральном – 2 253, то в октябре текущего – во всех районах количество продаваемых квартир снизилось на 6%. А за прошедший месяц – на 10–13%. Наибольший спад – в Адмиралтейском районе, где сегодня выставлено на продажу 912 объектов (1 052 – в октябре), в Василеостровском и Петроградском районах количество квартир на продажу уменьшилось на 11% (в ноябре предлагалось 1 090 и 980 объектов соответственно). Меньше всех пострадал Центральный район – здесь спад едва достигает 10%, и количество продаваемого жилья выше – 1 967.
В центральных районах на вторичном рынке преобладает предложение жилья в домах старого фонда с капитальным ремонтом: в Адмиралтейском районе – 55,9%, в Центральном – 51,8%, на Васильевском острове – 22,3%, на Петроградской стороне – 27,9%. В Василеостровском районе весомую часть предложения занимают квартиры в кирпичных домах – 46%, в Петроградском доля подобного жилья – 26,8%, а в Адмиралтейском и Центральном – лишь десятая часть (8,4% и 10,2% соответственно). Квартиры в панельных домах предлагают лишь в Василеостровском районе, при этом на долю новой панели приходится 7,9%, а старой – 3,9%. Старый фонд без капитального ремонта также распространен: в Адмиралтейском районе – 32,5%, в Петроградском – 36,9%, в Василеостровском – 12,9%, в Центральном – 35,4%. Предложение в сталинских домах остается незначительным – от 3,2% в Центральном до 8,3% в Петроградском.
Относительно небольшой процент в центре Петербурга занимают однокомнатные квартиры, а также объекты, в которых более четырех комнат. Доля однокомнатных значительна лишь в Василеостровском районе – 19,7%. В остальных же – не превышает 8%. Просторные апартаменты в Петроградском и Центральном районах представлены на уровне 11%, в Адмиралтейском подобных вариантов – 9%, в Василеостровском – 6%.
Двухкомнатные и трехкомнатные занимают около трети объема по всем районам. Так, в Адмиралтейском, Василеостровском и Центральном районах доля двухкомнатных квартир колеблется в пределах 29–32%, в Петроградском их несколько меньше – 24,5%. Трехкомнатные также представлены достаточно равномерно – 32–37%. Причем наиболее широко они представлены в Петроградском (37,5%) и Адмиралтейском (36,6%). Предложение четырехкомнатных квартир в последние месяцы выравнивается: в Петроградском и Центральном районах таких объектов 19,1% и 16,7% соответственно. В Адмиралтейском и Василеостровском – чуть меньше (13,2% и 10,6%).
В сегменте двухкомнатных квартир наиболее дорогие объекты предлагаются в Петроградском районе. Квадратный метр в кирпичном доме стоит в среднем 133 тыс. руб., в сталинских постройках – 116,5 тыс. руб., в домах старого фонда с капитальным ремонтом – 96,7 тыс., без ремонта – 93, 9 тыс. руб. В Центральном районе метр в кирпичном доме обойдется в 114,9 тыс. руб. Сталинские дома предлагают за 111,6 тыс. руб. за кв. м. Старый фонд с капремонтом – 106,1 тыс. руб. за кв. м. (без ремонта – 98,7 тыс. руб.). Из центральной части Петербурга только на Васильевском острове представлены панельные дома: метр в двухкомнатной квартире в старом панельном доме предлагают за 83,6 тыс. руб., новая панель – 84,4 тыс. руб. за кв. м. В Адмиралтейском районе наиболее дорогое предложение – сталинские дома, где метр стоит в среднем 92,7 тыс. руб., а самый доступный вариант – старый фонд без капитального ремонта – 84,5 тыс. руб. за кв. м.
Однако самыми интересными для потенциальных покупателей остаются небольшие квартиры или комнаты в центре города. Большая часть интересантов ищут комнаты в Петроградском (стоимостью 1,2 млн руб.), Центральном (1,53 млн руб.) и Василеостровском (1,26 млн руб.) районах. Квартиры покупатели готовы рассматривать только в Василеостровском районе: двухкомнатные, цена которых не превышает 4 млн руб. либо однокомнатные до 3 млн руб.
Экспертиза:
«
– Спрос на вторичную недвижимость центральных районов города пока не вернулся на докризисный уровень. Если в целом по рынку спрос в преддверии Нового года традиционно вырос на 20–30% (хотя пока это проявилось в количестве просмотров, а не сделок), то в центральных районах даже этой тенденции нет. Дело в том, что львиная доля спроса приходится на недорогие однокомнатные квартиры, которых в центре практически нет. Центр – это районы крупногабаритных квартир бизнес-класса площадью от 55 кв. м. Такие объекты сейчас мало востребованы, так как кризис в первую очередь ударил именно по ним, точнее, по их покупателям.
Однако если раньше, в начале – середине 2009-го, сегмент бизнес и элит-класса был практически мертвым, то перед Новым годом появились клиенты и на объекты стоимостью от 20–30 млн руб. Чаще всего это люди, которые уже давно присматриваются к покупке, и именно перед каникулами они решили сделку провести. В «Бекаре» идет работа по нескольким крупным объектам. Такие сделки на общие показатели рынка повлиять не могут, но их наличие – уже позитивный фактор.
»
Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»:
«
– Анализ ценовой ситуации на вторичном рынке жилой недвижимости в центральных районах города за прошедший месяц показывает уменьшение стоимости во всех анализируемых районах. Наибольшее снижение произошло в Центральном, оно составило 2,4% за месяц. Средняя цена за квадратный метр жилья на вторичном рынке в центральных районах следующая: Адмиралтейский – 88 тыс. руб, Василеостровский – 92 тыс. руб, Петроградский – 103 тыс. руб, Центральный – 100 тыс. руб.
»
Владислав Фадеев, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Санкт-Петербурге:
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Автор: Оксана Колганова
БН.ру, 22 декабря 2009
