Обездоленный город
По данным департамента финансов Москвы, за 9 месяцев 2009 года бюджет Москвы получил от девелоперов по инвестконтрактам на 73,7% средств меньше (или на 7,964 млрд рублей), чем за 9 месяцев прошлого года. Если столица будет продолжать строить отношения с девелоперами по классическому принципу «утром – деньги, вечером – стулья», есть риск остаться и без «стульев», и без денег. Готова ли Москва пойти навстречу девелоперу? Чиновники утверждают, что уже в пути.
«Оброк» для девелопера
Не так давно Москва лишилась своей доли в девелоперских проектах. До этого девелоперы были вынуждены отдавать столице от 25 до 50% площадей объекта, несмотря на то что федеральным законом не предусмотрен подобный сбор. «Доля города – явление чисто московское и регламентируется постановлениями правительства Москвы, – говорит Сергей Гоголев, гендиректор Trigranit Development Russia. – Вопрос наличия или отсутствия противоречий между городскими и федеральными законами является предметом споров законодателей и юристов, для простого же инвестора дилемма состояла в следующем: соглашаться с действующим законодательством либо искать иные регионы для приложения своих финансовых и творческих ресурсов. Однако последнее в текущем состоянии рынков, пожалуй, слишком рискованно, так как наибольшую устойчивость к негативным последствиям кризиса недвижимость проявляет именно в Москве».
Доход от «оброка», ежегодно собираемого городом с девелоперов, составлял 11–12 млн рублей. Взамен девелоперы не получали ничего. По существу платить приходилось только за возможность построить объект в Москве. «Авторство понятия «доля города» приписывают мэру и его команде, – рассказывает Иван Потехин, гендиректор ГК «Эспро». – Произошло это в середине 90-х годов, когда стало понятно, что строительный бизнес бурно развивается и становится слишком прибыльным, а город получает от него только налоги. Тогда городские власти и приняли решение обязать девелоперов выплачивать определенный процент с каждого построенного в Москве здания. Сначала доля города редко превышала 10–15% от общего числа площадей, что определялось как невысокой рентабельностью этого бизнеса – цены на недвижимость были мизерными, – так и отсутствием зависимости девелоперов от чиновников, ведь свободных участков под застройку было более чем достаточно. Однако с развитием рынка недвижимости ситуация изменилась».
Законодательную основу доли города составляли московские нормативные акты: распоряжения мэра, закон г. Москвы от 9.07.2003 № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве», постановление правительства Москвы от 19.08.2003 № 698-ПП «Об утверждении методики определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов».
До 2005–2006 годов доля города взималась в натуральном выражении. Размеры доли города были определены только для жилого строительства. По Центральному округу базовая доля города составляла 50% на 50%, то есть половину площади объекта девелопер должен был отдать городу, по всем остальным – 30% на 70%. «В зависимости от затрат застройщика на подведение коммуникаций и прочее доля города могла уменьшаться. Для девелоперов механизм этот был абсолютно непрозрачным, – говорит Юрий Борисенко, руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс». – Каким образом доля города может уменьшаться, нигде прописано не было. Были внутренние инструкции ДЭПР, которые этот порядок регулировали. Эти инструкции старались никому лишний раз не показывать. В коммерческой недвижимости пропорции устанавливались в произвольном порядке и оплата выражалась в денежном эквиваленте. Банковская гарантия о выплате доли города должна быть представлена до подписания инвестконтракта и договора аренды. Как минимум 30% должно быть заплачено в момент подписания инвестконтракта, на остальное давалась рассрочка, как максимум год. Даже если девелопер получал помощь в подведении коммуникаций и прочего, помощь эта никак не была связана с долей города. Деньги, полученные в счет доли города, уходили в неизвестном направлении. Никакого целевого фонда не было». Однако в 2006 году Госдума приняла закон «О внесении изменений в Земельный и Градостроительный кодексы РФ», согласно которому взимание с инвесторов платы за подключение к инфраструктуре стало незаконным. Москва в качестве «нашего ответа Чемберлену» 7 ноября 2006 года принимает постановление № 882-ПП «Об утверждении методики определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализации инвестпроектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города». Согласно постановлению плату можно было осуществлять в денежном выражении, величина платы определялась специальной формулой. «Учитывая тот факт, что получаемая на основе приведенных в методиках расчетов сумма была чрезмерно высока – 20–50% от общего бюджета реализации проекта, на растущих рынках можно было бы реализовывать девелоперские проекты с большой дополнительной нагрузкой в виде платежа «доля города», хотя, как правило, такие вопросы решались индивидуально каждым застройщиком с московским правительством», – говорит Роман Кущук, руководитель проектов GVA Sawyer.Все зависело от объема, плотности застройки, баланса наземных и подземных площадей, функционального назначения и местоположения объекта.
Когда правительству Москвы стали задавать вопросы уже на федеральном уровне, почему для них не действует Земельный кодекс, столица в 2007 году ввела просто платеж городу – без всякого обоснования, без распределения площадей. «Постановление, по сути, служило маскировкой той же доли города, – говорит Юрий Борисенко. – Мы проводили исследования, в результате которых было выявлено, что социально-инженерная инфраструктура в большинстве своем не принадлежит городу. Деньги за подключение к сетям берутся дополнительно. Что касается дорог, то они общего пользования и девелоперы не должны за них платить вообще».
Торг уместен
«Доля города в силу неопределенности и размытости понятия – предмет спекуляций и торга между властью и застройщиками, – считает Иван Потехин. – Нигде не прописано однозначно, что город принимает в качестве оплаты доли, а что – нет. Доля города – цифра нефиксированная, она рассчитывается администрацией для каждого конкретного объекта. На практике сейчас город предпочитает живые деньги, хотя ранее предпочитал квадратные метры».
Для инвестора наличие в объекте квадратных метров нередко создавало и иные проблемы. «Если задача инвестора – создание объекта институционального качества, то наличие в здании «чужих» (пусть и городских) метров – это «дырка в собственности» и красный свет для потенциальных инвестиционных продаж, – считает Сергей Гоголев. – Хотя и здесь многое зависит от предыстории объекта и цены земли. Так, владение городом 30% площадей ЦУМа отнюдь не является признаком «некачественности» данного объекта. Однако уникально-центральное расположение здания, высокая стоимость и технические сложности реконструкции сделали объект чрезвычайно капиталоемким и без выкупа доли города, заявленная цена которой до сих пор считается завышенной».
Платежи городу порой доходили до астрономических цифр. «Самая большая цифра, которую мне доводилось видеть, – $180 млн – столько девелопер должен был заплатить за МФК в районе Шаболовской (застройщик – Mos City Group), $150 млн – за реконструкцию «Гостиного двора», – говорит Юрий Борисенко. – Если признать незаконной долю города, то только с 2006 года Москве пришлось бы вернуть из своего бюджета девелоперам более полутора миллиардов долларов. Москва в качества доли города собирала с девелоперов примерно по полмиллиарда долларов в год». В качестве примера Юрий Борисенко приводит строительство «Ашана» на территории завода им. Орджоникидзе. Несмотря на то что земля находилась в собственности завода, ритейлеру предложили выплатить $6 млн в качестве платежа городу. Вопрос стоял не о конкурсе, не об инвестконтракте. Заплатить нужно было просто за то, что город разрешил ритейлеру строить ТЦ. Правомерность доли города обсуждалась давно и давно вызывала недовольный ропот девелоперов, однако никто из них не решался положить себя на «алтарь революции». Строить в Москве хотели все.
Как вернуть свое?
На сегодняшний день существует только плата за право аренды земельного участка. Сумма определяется путем независимой оценки, и в каждом случае индивидуально. Как рассказала Марина Оглоблина, руководитель департамента экономической политики Москвы, 27 января 2009 было принято постановление № 46-ПП правительства Москвы, которое установило понижающие коэффициенты кадастровой стоимости. ФРС ставит кадастровую стоимость участка после получения граддокументации в Москомархитектуре. Кадастровая стоимость в зависимости от функционального назначения умножается на понижающий коэффициент.
«В постановлении говорится о более щадящих условиях оплаты «доли города»: понятие «стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для целей строительства и реконструкции» заменено на другое – «ставки арендной платы, подлежащей уплате в первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции), – говорит Роман Кущук. – При укрупненных расчетах, описанных в постановлении, стоимость «доли города» может быть уменьшена в несколько раз по сравнению с расчетами по ранее действовавшим методикам, что представляется несколько странным».
Сергей Гоголев замечает, что постановление принято в январе 2009, а средний срок девелоперского цикла проекта – от 3 лет (1 год проектирования + 2 года строительства), поэтому о положительных или отрицательных результатах принятия постановления говорить еще рано. На текущий момент с непростой ситуацией рынка в первую очередь сталкиваются те, кто начал свои проекты до кризиса и до принятия нового постановления. Тем, кто покупает землю сегодня, постановление № 46-ПП, конечно, позволит значительно сэкономить бюджет. «Стоимость платы за право аренды близка к рыночной стоимости аренды участка, – говорит Юрий Борисенко. – Эту цифру можно накрутить, но, конечно, не до стоимости половины (или трети) будущего объекта. Не знаю, сколько было земельных аукционов в Москве за последний год, но в регионах фонд РЖС продал несколько участков под комплексное освоение, и каждый раз оценка была в несколько раз выше кадастровой, но немного ниже рыночной. Вопрос о дополнительной выплате городу, насколько мне известно, больше не стоит. По крайней мере в нормативах его нет. Теперь остался другой вопрос: как девелоперу вернуть уплаченную долю города за проекты, которые не были реализованы – по техническим или другим причинам».
В каждом конкретном случае придется доказать, что Москва виновата в том, что проект не может быть реализован. По мнению Юрия Борисенко, это вполне возможно, так как условиями аукциона были АРИ – Акты разрешенного использования, выполненные самой Москвой, в которых устанавливались нормативы будущего строительства. Например, говорилось, что можно построить 100 тыс. кв. м, и продавалась с торгов именно эта цифра. Однако реально это сделать в большинстве случаев оказывалось невозможно – либо по техническим условиям, либо по земельным ограничениям, либо потому, что стартовые площадки оказались уже заняты третьими лицами и т. п. То, что Москва, мягко говоря, «ввела в заблуждение» множество застройщиков при продаже площадок, – это факт, никаких сомнений не вызывающий. Вопрос в том, что собрать документальную базу тяжело, нужна скрупулезная работа.
«Существует несколько вариантов решения проблемы, – говорит Юрий Борисенко. – «Интеко», например, передоговаривается с городом, отказываясь от каких-то проектов, и получает деньги обратно. По рынку ходят слухи о 30–50% «дисконте» при возврате уплаченной доли. Можно рассматривать и судебный вариант. Судебных решений по таким делам пока нет, но уверен, что скоро появятся, – мы ведем с несколькими компаниями такую работу. Деньги заплачены были большие, и не вернуть их в сегодняшней ситуации для многих девелоперов означает конец бизнеса».
Несколько шагов навстречу
Примером желания Москвы пойти навстречу девелоперу по уже «подлежащей к востребованию доле города» можно рассматривать проходящие сейчас переговоры с компанией AFI Development о том, чтобы зачесть 25% в проекте Mall of Russia, которые должны были отойти городу в случае финансирования компанией строительства прилегающих объектов на территории Сити. Свидетельствовать о том, что московское правительство готово пойти навстречу девелоперам, вполне мог бы тот факт, что компания MR Group получила рассрочку на год по оплате за право аренды земельного участка БЦ Victory Plaza. Однако привести данный факт в качестве положительного примера мешают по крайней мере две вещи. Во-первых, как рассказали в пресс-службе компании, получить рассрочку удалось только после письма, адресованного руководством компании непосредственно мэру столицы. Во-вторых, этот случай пока еще исключение, а не правило. «Случай с MR Group, когда компания получила рассрочку на год по оплате аренды земельного участка, выглядит вполне логично. Город вправе давать рассрочку на уплату за право аренды участка. Если у инвестора сегодня нет денег на оплату аренды участка, но платеж является рентабельным для инвестора, такая рассрочка совершенно легальна. Жаль только, что такие случаи являются исключением, а не правилом», – говорит Юрий Борисенко.
Помимо отказа от доли города Москва готова пойти еще на ряд мер. Например, на рассрочку по уплате денежных средств. «До кризиса город при заключении инвестконтракта предоставлял рассрочки по уплате денежных средств в бюджет на срок от одного года до конца срока реализации инвестконтракта, – рассказывает Марина Оглоблина. – Как правило, это касалось длительных инвестпроектов с большим объемом инвестиций. Понимая, что сейчас у строителей положение сложное, город принял решение: предусмотреть рассрочку платежа по тем проектам, на реализацию которых у инвесторов есть деньги, но в срок объект не может быть построен. В этих случаях мы продлеваем контракты, если инвестор подтверждает свою материальную состоятельность. Раньше применяли штрафные санкции». Для предоставления рассрочки инвестору необходимо будет подать заявление, предоставить сведения о финансовом состоянии компании и информацию об отсутствии задолженности за предыдущий год (квартал).
Не менее важным для девелопера во время кризиса является и вопрос о сроках получения разрешений. «Нашим департаментом были подготовлены, а правительством Москвы поддержаны предложения по сокращению более чем в два раза перечня документов, выдаваемых органами исполнительной власти города и подведомственными им предприятиями на платной основе, – рассказывает Марина Оглоблина. – Мы подсчитали: предложенные меры должны уменьшить расходы бизнеса на сумму свыше 3 млрд рублей. Следующим шагом должна стать оптимизация работы самих городских инстанций (ГУПов и ГУ) – их реструктуризация, слияние и даже упразднение. 5 мая 2009 года правительство Москвы приняло очередной в системе антикризисных мер документ, который должен стимулировать инвестиционную деятельность на территории города. Он предлагает, в частности, существенно сократить сроки рассмотрения условий инвестконтрактов, оформления соответствующих правовых актов и допсоглашений». Согласно существующему порядку, сроки принятия решений и подготовки соответствующих инвестдокументов Москонтролем составляют от 8–10 месяцев до 1,5 лет. Теперь сроки по выпуску правовых актов о внесении изменений в условия реализации инвестпроектов могут быть сокращены до двух месяцев при предоставлении инвесторам исчерпывающей информации и до трех месяцев в иных случаях. Срок оформления дополнительных соглашений предполагается сократить до трех месяцев. Предлагается также установить общий предельный срок согласования актов о результатах реализации инвестконтрактов до 30 рабочих дней, а срок согласования проектов инвестконтрактов и допсоглашений к ним, проектов протоколов предварительного распределения площадей – до 10 дней.
Девелоперы отмечают и другие важные шаги со стороны города, которые могли бы сегодня им помочь. «Наиболее актуальной для проектов, находящихся в стадии реализации, является возможность продления сроков выполнения требований города, что в равной степени относится к обязательствам в натуральном (например, строительство объектов дорожной и социальной инфраструктуры) и денежном выражении, – говорит Сергей Гоголев. – При этом речь не идет об акте благотворительности со стороны города, ведь именно город и станет основным получателем налогов и иных платежей, причитающихся от реализованных объектов недвижимости. Так, налог на имущество составляет 2,2% от балансовой стоимости здания, что при многомиллионных затратах выливается в немалые суммы источников пополнения казны».
Автор: Татьяна Демидова
Commercial Real Estate, № 22 (128), 16-30 ноября 2009
