Девелопмент в залоге

Осенью прошлого года у российских и западных банков, финансирующих девелоперские проекты в России, впервые возникли трудности, связанные с оценкой залоговых активов, переданных в качестве обеспечения по ранее выданным кредитам. На фоне финансового кризиса рыночная стоимость объектов начала резко снижаться. Спустя год банки по-прежнему не знают, что делать с залогами, а на рынке ждут грядущих распродаж.

Некогда считавшиеся самым надежными обеспечением кредитных ресурсов - земля, недвижимость, - в момент превратились в проблемные активы. «Сегодня перед банками встает проблема реализации заложенного имущества», - говорит генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Олег Барков.

Обладателем проблемного актива может быть любой банк, ранее кредитовавший девелоперские проекты. «Сегодня девелоперы не имеют средств на завершение проекта и пытаются договориться с банками о реструктурировании задолженности или отсрочках платежей. Если качество заемщика и условия реструктуризации долга приемлемы для банка, он идет на соглашение. Но чаще встречается ситуация, когда актив переходит в руки банка и становится проблемным. Проблемным в силу того, что из-за сложившихся рыночных условий цена актива стала ниже его залоговой стоимости. Продажа такого актива сегодня либо невыгодна банку, либо вообще невозможна», - констатирует президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая.

О проблемах говорят и сами банкиры. По словам заместителя начальника управления инвестиционных проектов АБ «Россия» Алексея Зезюлькова, определение проблемных активов для всех банков – одинаково. «Это либо активы, потерявшие свою стоимость, либо не приносящие доход вследствие падения рыночной стоимости объекта или денежного потока объекта, который находится в залоге», - считает он.

Сегодня банковское сообщество на перекрестке мнений: продавать или развивать. По словам вице-президента ВТБ Александра Ольховского, банкам зачастую важнее избавиться от актива, чем им управлять: «Для банков оптимальным вариантом становится ситуация, когда продаваемые объекты могут покрыть сумму задолженности по кредиту и проценты по нему. Определение наиболее эффективного использования залогового актива для банка вторично, поскольку владение залоговым активом существенно снижает ликвидность финансовой организации, ухудшая балансовые показатели и требуя формирования дополнительных резервов».

В сомненьях

О незаинтересованности банков развития проектов говорит и старший юрист международной юридической компании Hannes Snellman Юрий Пугач. По его мнению, основная проблема сейчас состоит в том, что банки не заинтересованы в активном сотрудничестве с девелоперами по вопросам работы с залоговыми активами. «Банки заинтересованы в скорейшей реализации актива с целью получения денежных средств и погашения ранее выданного кредита. При реализации данной задачи банки не видят необходимости привлечения сторонних специалистов, кроме оценщиков и аукционистов.

Впрочем, существует и второй путь – управлять полученным активом. Однако управление в области недвижимости не является профильной деятельностью банка. Стратегии банков по работе с залоговыми активами могут быть достаточно разноплановыми. Часть этих решений впрямую связаны с отсутствием технических групп, опыта работы с залоговыми активами. Однако, учитывая возможность массового невозврата кредитов и поступления залоговых активов, банки сейчас создают собственные управляющие компании, приглашая в штат квалифицированных и опытных специалистов с рынка недвижимости. Но формирование полноценных девелоперских компаний, либо компаний, управляющих экспозицией объектов, требует временного промежутка для организации внутренних процессов, поэтому эффективность таких компаний не очевидна», - замечает Юрий Пугач.

Президент Becar Realty Group Александр Шарапов подтверждает, что, в первую очередь, проблемы связаны с отсутствие у банков профессиональной команды, которая может управлять и развивать такой актив. Но предлагает альтернативное решение: «Недвижимые активы требуют дальнейшего финансирования и развития. Необходимо привлекать на аутсорсинг профессиональных управляющих. Некоторые банки создают собственные команды по управлению активами, но этот процесс небыстрый и довольно затратный», - говорит Александр Шарапов

«Пока банки, в большей массе, остаются на распутье, и пытаясь провести процесс реструктуризации, пытаются договориться о рассрочках погашения, чтобы не остаться с активом», - полагает руководитель отдела консалтинга и оценки, Knight Frank St.Petersburg Антон Реутов. По мнению эксперта, реализация активов может начаться в 2010-2011 годах, когда сроки договоренности о реструктуризации закончатся, и компании не смогут погасить кредиторскую задолженность. Впрочем, насколько успешно банки сумеют распродать заложенное имущество остается гадать. «Наибольшее количество активов, которые были заложены в банках, - это земельные участки, падение цен на которые оказалось драматичным. Цены на земли снизились в 5-7 раз по сравнению с докризисным уровнем. Больше всех подешевели сельхозугодья. Например, стоимость кв. м земли во Всеволожском районе до кризиса составляла порядка $30. Сегодня на рынке эта же земля без инфраструктуры оценивается в $5-7. Актив подешевел в 6 раз», - говорит Антон Реутов.

Масла в огонь подливают и юристы, указывая, что проблемы могут возникнуть не только из-за конъюнктуры. «Идеальных объектов нет. Изучив множество планов приватизации объектов недвижимости, наши специалисты сделали вывод, что в период пикового спроса на недвижимость продавцы и покупатели чаще всего закрывали глаза на то, что объекты не были оформлены соответствующим образом. А если нет надлежащего оформления, то сделка может быть признана ничтожной», - предупреждает партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Сергей Спасеннов.

Держать или не держать

Так что единого ответа на вопрос, продавать или держать, нет. Каждый конкретный случай требует специального рассмотрения, так как случаи бывают разные. «В одну оценочную компанию обратился клиент за переоценкой объекта недвижимости в Ленобласти, концепция развития которого предполагала строительство 300 000 кв.м. торгово-развлекательного комплекса, с большой частью площадей, предназначенных для встроенного паркинга. Под этот проект был получен кредит, однако проверить экономику проекта да и вообще - платежеспособного спроса в этом районе – никто не подумал. Даже при самых радужных перспективах бизнес-план был нереализуем. Сегодня же это - объективно мертвый проект: с такими входными параметрами шансов на реализацию у него нет, проще начать новый», - рассказывает Антон Реутов.

К тому же остается неясным, какой объем имущества заложен в банках. Все, что могут говорить эксперты и участники рынка, - лишь собственные ощущения. По мнению исполнительного директора Praktis CB Сергея Федорова, до четверти кредитного портфеля крупнейших 10 банков РФ находится в девелоперских проектах, но он не может оценить эту долю в натуральном выражении.

Автор: Игорь Фёдоров

БН.ру, 26 ноября 2009