Вторичная недвижимость: общие тенденции. Восток Петербурга. Сентябрь
Традиционно дешевые окраинные Невский и Красногвардейский районы продолжают радовать «медведей» от недвижимости падением цен. Но эксперты отмечают рост реального спроса на объекты восточных районов. А это может означать одно – скоро цены остановят падение.
Если сравнивать снижение цен на вторичном рынке жилья восточных районов Петербурга со снижением на первичном, оно выглядит более серьезным. По отношению к началу года, в конце августа стоимость квадратного метра в Красногвардейском районе опустилась на 17% (91,5 тыс. руб. за кв. м – против 75,8 тыс.) и на 18,7% – в Невском (89 тыс. руб. в январе и 72, 3 тыс. в августе). Хотя за три летних месяца цены в этих районах мало понизились: на 1,6% и 1,9%, соответственно. Вместе с тем количество объектов, выставленных на продажу, продолжает сокращаться. Если в июле в Красногвардейском районе предлагали 1 049 квартир, то в августовском листинге их осталось 870. Подобная ситуация и в Невском районе: в июле продавцов было 1 615, в августе – 1 387.
Но пока снижение объема предложения не сказалось на ценах. Средняя стоимость однокомнатных квартир в восточных районах Петербурга колеблется от 2,99 млн руб. в Невском районе до 3,1 млн – в Красногвардейском. В сегменте двух-, трех- и четырехкомнатных квартир также лидирует Красногвардейский район – 4 млн руб. за двухкомнатную квартиру, 5,6 млн – за трешку и 7,7 млн – за четырехкомнатную. Цена на апартаменты свыше четырех комнат начинается от 18,2 млн руб. Невский район сохраняет стабильную разницу в ценах на средние и большие квартиры, но квартиры свыше четырех комнат здесь не представлены. Двухкомнатная будет стоить от 3,8 млн руб., трехкомнатная – 5,1 млн, а четырехкомнатная – 6,7 млн руб. И если разница в цене за квадратный метр между одно- и двухкомнатной составляет почти 6 тыс. руб., то между двухкомнатными, трехкомнатными и четырехкомнатными она едва достигает 1 тыс. руб.
Разброс цен зависит и от материала, из которого построен дом. В Красногвардейском районе наиболее дорогими остаются постройки сталинской эпохи – стоимость «квадрата» здесь достигает 86 тыс. руб. На втором месте – кирпичные дома, где метр оценивают в 80,2 тыс. Новая и старая панель практически идентичны по стоимости – 71,9 и 71 тыс. руб. Самый доступный вариант из представленных на рынке – объект старого фонда с капитальным ремонтом, по 68,8 тыс. руб. за кв. м. Что касается Невского района, то градация здесь схожая, лишь квартиры в новых панельных домах стоят дороже, чем в кирпичных, и разница в ценах не столь значительна. Сталинские дома идут по 76,2 тыс. руб. за кв. м, кирпич предлагают по 72,6 тыс., новую панель – по 74,5 тыс., старую панель – по 70,2 тыс., объекты в старом фонде с капремонтом – по 66 тыс. руб. за кв. м.
Потенциальные покупатели наиболее активно интересуются однокомнатными квартирами – в обоих районах спрос на них примерно одинаков, он составляет около половины всех запросов. При этом предложений явно недостает – в Красногвардейском в общем объеме предложения лишь 22,8% однокомнатных квартир, в Невском – 29,3%. Двушки готовы приобретать 26% респондентов в Красногвардейском районе и 30% – в Невском, при предложении в 42,7% и 37,4%, соответственно. Трехкомнатные квартиры в Красногвардейском районе интересны 24% обратившихся, и это чуть меньше предложения (27%), четырехкомнатные представлены достаточно разнообразно – 6,3%, но значительного спроса на них нет (1,5%). Жилье в пять и больше комнат на востоке города не рассматривается покупателями вообще. Тем не менее желающих продать такие объекты чуть больше 1%. Трехкомнатные квартиры в Невском районе составляют 30% от общего числа запросов, в то время как спрос на них не превышает 18%. А четырехкомнатные предлагают 3% продавцов при интересе всего в 0,4%.
В целом на востоке, как и в других районах Петербурга, наибольшей популярностью пользуются недорогие однокомнатные квартиры. Так, почти 30% респондентов готовы вложить 2–2,5 млн руб. такую жилплощадь в Невском районе, 7% – в аналогичную, но расположенную в Красногвардейском. А 6,4% интересантов не против купить двухкомнатную квартиру в Невском районе за 2,5–3 млн руб.
Комментарии:
«
- Реальные продажи на востоке держатся на следующем уровне – однокомнатные квартиры площадью 29,5 кв. м продаются по цене около 2,2 млн руб., двухкомнатные, площадью 44 кв. м, – за 2,75 млн. Наряду с этим увеличивается интерес к квартирам размером в 38–42 кв. м в Невском районе, цены на которые колеблются от 2,95 млн до 3,4 млн руб., в зависимости от местоположения и статуса дома.
По рынку видно, что активизировались обращения покупателей, причем с «прямыми деньгами», хотя основная масса покупателей все-таки идет с различными сертификатами, субсидиями либо с ипотечными кредитами, в основном – от Сбербанка. Что касается объектов большей площади, то заметен интерес к трехкомнатным квартирам площадью 65–80 кв. м. Но спрос на них будет держаться до тех пор, пока цена квадратного метра в районе остается достаточно низкой, не больше 60 тыс. руб. за кв. м. А в целом многокомнатные квартиры покупателям пока неинтересны, хотя их и просматривают.
»
Татьяна Чуприна, заместитель генерального директора «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН):
«
- За последний месяц на вторичном рынке жилой недвижимости в восточных районах города наблюдается незначительное снижение стоимости квадратного метра (примерно 0,1% в неделю). Причем среднее понижение цены фиксируется за счет уменьшения стоимости двухкомнатных и трехкомнатных квартир. А вот цены на однокомнатные квартиры поднимаются с начала сентября, хотя рост этот пока не очень велик.
На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в жилом объекте недвижимости Красногвардейского и Невского районов Петербурга – около 75 тыс. руб.
»
Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Санкт-Петербурге:
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Истоник:Центр исследований и аналитики ГК БН
Автор: Оксана Колганова
БН.ру, 29 сентября 2009
