Залоговые активы банков – что с ними делать?

В Москве прошло закрытое Совещание по управлению недвижимыми активами с участием лидеров рынка: крупнейших банков – владельцев активов, юридических и оценочных фирм, девелоперов и управляющих компаний. Организатором мероприятия выступила Гильдия управляющих и девелоперов.

Залоговые активы, до последнего времени надежно обеспечивавшие строительные и девелоперские проекты, сегодня стали активами проблемными – и для девелоперов и для банков.

Проблемы, которые решает девелопер, связаны, прежде всего, с правильной оценкой залогового актива. На сегодняшний день реструктуризация является оптимальным и чуть ли не единственным вариантом выхода, поскольку продажа актива на рынке, в случае, если банк отказывается реструктурировать задолженность, обречена на провал.

«Девелоперы не имеют средств на завершение проекта и пытаются договориться с банками о реструктурировании задолженности или отсрочках платежей. Если качество заемщика и условия реструктуризации долга приемлемы для банка, он идет на соглашение. Но чаще встречается ситуация, когда актив переходит в руки банка и становится проблемным. Проблемным в силу того, что из-за сложившихся рыночных условий цена актива стала ниже его залоговой стоимости. Продажа такого актива сегодня либо невыгодна банку, либо вообще невозможна», – говорит Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer.

Задачи у банка другие. Основная цель – возврат денежных средств, в том числе и через предоставление дисконта в отношении реализации предмета залога.

«Вопрос продажи недвижимых активов – это вопрос мотивации участников рынка, – говорит Александр Ольховский, вице-президент ВТБ, вице-президент ГУД. – Для банков оптимальным вариантом становится ситуация, когда продаваемые объекты могут покрыть сумму задолженности по кредиту и проценты по нему. Определение наиболее эффективного использования залогового актива для банка вторично, поскольку владение залоговым активом существенно снижает ликвидность финансовой организации, ухудшая балансовые показатели и требуя формирования дополнительных резервов. В случае восстановления ликвидности на финансовых рынках банкам целесообразно иметь подразделение, осуществляющее анализ залоговых активов на предмет удержания, развития или продажи. Для девелоперов такого вопроса не существует. Для них продажа активов – вопрос жизни и смерти».

Помимо продажи у банка есть возможность управлять полученным активом. Однако управление в области недвижимости не является профильной деятельностью банка. Стратегии банков по работе с залоговыми активами могут быть достаточно разноплановыми. Часть этих решения впрямую связаны с отсутствием технических групп, опыта работы с залоговыми активами. Однако, учитывая возможность массового характера невозврата кредитов и поступления залоговых активов, банки сейчас создают собственные управляющие компании, приглашая в штат квалифицированных и опытных специалистов с рынка недвижимости. Но формирование полноценных девелоперских компаний, либо компаний, управляющих экспозицией объектов, требует временного промежутка для организации внутренних процессов, поэтому эффективность таких компаний не очевидна.

Президент Becar Realty Group Александр Шарапов подтверждает, что, в первую очередь, проблемы связаны с отсутствие у банков профессиональной команды, которая может управлять и развивать такой актив, предлагая, впрочем, альтернативное решение: «Недвижимые активы требуют дальнейшего финансирования и развития. Необходимо привлекать на аутсорсинг профессиональных управляющих. Некоторые банки создают собственные команды по управлению активами, но этот процесс не быстрый и довольно затратный», – говорит Александр Шарапов.

В рамках совещания участники обсудили также вопрос необходимости участия государства в решении подобных «споров».

«Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, участие государства нецелесообразно, – комментирует Александр Ольховский, – В сегменте жилищного строительства такое вмешательство является необходимым, когда речь идет о социальной значимости объекта, либо о социальной напряженности. Мне представляется, что участие государства должно быть заметным не на уровне позиции по отношению к отдельным объектам, а в системной организации функционирования рынка. И эти системные меры должны учитывать мультипликационные возможности используемых государством денежных средств». Примером такого участия могут стать дотации по ипотечной ставке, которые позволят эффективно увеличить спрос на объекты жилищного строительства.

«Лучшая помощь государства – меры по стимулированию экономики с целью ее восстановления и повышения спроса, который постепенно приведет и к стабилизации на рынке недвижимости, – продолжает Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов, Aberdeen Property Investors St. Petersburg. – При этом есть частные проблемы: решение вопроса с уплатой НДС при продаже залогового имущества».

Юрий Пугач, старший юрист Hannes Snellman, считает, что основная проблема сейчас состоит в том, что банки по ряду причин не заинтересованы в активном сотрудничестве с девелоперами по вопросам работы с залоговыми активами. «Банки заинтересованы в скорейшей реализации актива с целью получения денежных средств и погашения ранее выданного кредита. При реализации данной задачи банки не видят необходимости привлечения сторонних специалистов, кроме оценщиков и аукционистов. Активная позиция ГУД в пропаганде профессиональных услуг ее участников и преимущества работы с профессионалами рынка недвижимости, в том числе и среди банковского сообщества, может указать пути устранения такого непонимания», – считает эксперт.

На совещании также был рассмотрен целый ряд вопросов – ценообразования актива, оптимизации затрат на управление и эксплуатации, варианты рефинансирования проектов, пути возврата денежных средств.

Участники встречи пришли к выводу, что единого «рецепта» для всех ситуаций, связанных с непрофильными активами, нет – проблемы крайне индивидуальны и сложны. Банки совместно с консультантами и управляющими компаниями будут работать с каждым случаем в отдельности. «Безусловно, простых путей решения проблемы не существует, – говорит Дмитрий Чубик. – Нами предложено рассмотреть варианты реструктуризации, при которых банк, с одной стороны, не получал бы проблему на своем балансе, а с другой, минимизировал возможные риски по потере залогов. То, из-за чего в основном предметы залогов, видимо, и забираются».

В закрытом Совещании по управлению недвижимыми активами участвовало около двадцати экспертов рынка недвижимости Москвы и Петербурга. В том числе представители Абердин Проперти Инвесторс Санкт-Петербург, Национальная Сервисная Компания, ВТБ Долговой центр, Петрополь, Ирбис, Абсолют Банк, ЮниКредит Банк, Банк «Петрокоммерц», ROSS Group и другие.

Коммерческая недвижимость , 24 ноября 2009