Как успешно сдавать торговый центр в кризис?
С наступлением кризиса условия рынка стали диктовать торговые операторы. И в этой связи неудивительно, что по сравнению с прошлым годом арендные ставки существенно снизились. Но это не значит, что выгодно сдавать площади в аренду девелопер ТРЦ теперь не сможет. Нужно лишь выбрать правильную стратегию поведения на рынке.
Новая экономическая ситуация
Многие торговые операторы сократили или приостановили свое развитие в последнее время по причине кризиса. И, прежде всего, это коснулось регионального рынка. Даже активно развивающиеся ритейлеры отказались от выхода в новые регионы, справедливо опасаясь сниженного потребительского спроса. К тому же, затраты в открытие первого магазина в регионе очень высоки.
При увеличивающемся количестве доли свободных площадей, такое снижение спроса дало ожидаемый негативный эффект. Уже начиная с осени прошлого года, многие арендаторы, стали лоббировать снижение арендных ставок, как в будущих, так и в уже подписанных договорах. Более того, в оборот рынка активно вошли новые для России правила, на которых давно настаивали арендаторы, но не могли отстоять на растущем рынке.
Так, теперь плата за площадку нередко рассчитывается на основании определенного процента от оборота компании-арендатора. Кроме того, владельцы торговых площадей вынуждены идти и на сокращение суммы обеспечительного платежа, или даже заменять его банковской гарантией. А одним из дополнительных условий договора все чаще становится пункт о выполнении собственником полностью или частично за свой счет отделки в помещении, тогда как ранее помещение предоставлялось в состоянии shell&core. И, наконец, во многих ТРЦ, расчет арендной платы стал осуществляться в рублях.
Однако собственникам торговых центров стоит учесть, что многие арендаторы стали требовать новых условий и скидок не по причине снижения своих доходов, а просто пользуются кризисной ситуацией, чтобы сэкономить. Для того чтобы понять это и не пойти на уступки, нужно быть в курсе ситуации, как на своем рынке, так и на рынке оператора. Очень сложным моментом для многих собственников объектов стала необходимость пересмотра условий по уже подписанным договорам.
Однако снижение покупательского спроса и сложные условия ведения бизнеса сегодня требуют от девелоперов гибкости. В частности, при реализации ТРЦ «Каскад», строительство которого подошло к концу в Чебоксарах, мы сели за стол переговоров с нашими потенциальными арендаторами и выработали приемлемые для обеих сторон условия.
Таким образом, мы не только сохранили имеющийся пул торговых брендов в нашем объекте, но и привлекли новых. Наш объект сегодня в активной стадии брокериджа операторов торговой галереи. С некоторыми «якорями» договоры были заключены в самом начале реализации проекта. И, несмотря на то, что договоры с ними были подписаны еще до кризиса, в текущей рыночной ситуации некоторые коммерческие условия были пересогласованы.
Зеленый свет для франчайзи
Отказ крупных сетей от развития в регионах, и, как следствие, падение арендных ставок, дал зеленый свет владельцам франшиз, работающих в тех же регионах. Теперь они могут выйти на новый уровень, открывая качественные магазины на освободившихся площадях в региональных ТЦ.
Тем более что франчайзинговый магазин не уступает по качеству сетевым федеральным магазинам, т.к. владельцы марок всегда курируют как открытие таких магазинов, так и их дальнейшую работу.
При этом собственнику подчас даже проще работать с арендаторами – франчайзи, поскольку последние хорошо знают местный рынок и потребности потенциальных покупателей. К примеру, ТРЦ «Каскад» первоначально был ориентирован как на федеральные, так и на местные торговые сети. Сейчас в «Каскаде» готовятся к открытию франчайзи Colin’s, «Милавица», «Красный куб», Glance, Zarina и другие.
Ведь на самом деле для собственника ТЦ неважно, по какой схеме открывается магазин: прямая аренда оператора или работа по франшизе. Самое главное, чтобы представленные бренды соответствовали общей концепции объекта, и качество работы операторов соответствовало уровню ТЦ.
Стоимость в ущерб качеству?
Снижение доходов торговых центров заставило многих владельцев задуматься о том, насколько необходимы в объекте ранее запланированные «изыски»: зоны отдыха, качественная вентиляция или, к примеру, профессиональная навигация. И не удивительно, что многие собственники предпочли сэкономить на строительстве — перейти на более дешевую отделку, отказаться от декора интерьера, использовать максимальное количество площадей для аренды или сэкономить на управлении.
Но надо понимать, что такой подход дает не только экономию, но и провоцирует сложности в работе с арендаторами. Ведь их требования к объектам в последнее время, напротив… возросли. При реализации ТРЦ «Каскад», которая активно велась весь кризисный год, собственники объекта постарались полностью сохранить запланированный интерьер комплекса: каскад фонтанов, качественную отделку общих зон и эргономичную навигацию. Такой шаг позволил привлечь в регион новых торговых операторов, которые были готовы «открыть» для себя город, но исключительно в лучшем и безошибочном проекте.
При этом надо понимать, что универсальных решений для всех торговых объектов сегодня, безусловно, нет. Кто-то выбирает экономию, а кто-то развитие. Точно так же как один собственник заполняет максимальное количество площадей по кризисным ставкам, в надежде пересмотреть договора, как только ситуация на рынке нормализуется. Другой же — старается удержать докризисную ставку в надежде переломить арендаторов и сохранить уровень доходов.
Выбор стратегии в этом случае должен основываться, прежде всего, на особенностях объекта. Словом, в нынешних условиях главным условием успешной работы становится поиск взаимовыгодных компромиссов для сторон. Так как именно готовность к сотрудничеству, на меняющихся вместе с рынком условиях, даст возможность арендатору развивать успешный бизнес, а собственнику — иметь максимально возможный доход от своей площадки.
Автор: Юлия Харчевина, руководитель отдела торговой недвижимости компании GVA Sawyer
Моллы.ру , 25 ноября 2009
