Доходное место: Годовые испытания на сжатие

В сентябре международное сообщество отмечает годовщину начала финансового кризиса, в полной мере докатившегося до петербургского рынка коммерческих площадей в начале 2009 г.

Итоги полугодия неутешительны во всех секторах: резкое сжатие спроса, падение почти до нуля девелоперской активности и почти двукратное снижение цен в прайс-листах.

Правда, к концу лета кое-кто из брокеров и управляющих стал проявлять сдержанный оптимизм: падение арендных ставок привело к некоторому росту активности. В новых бизнес-центрах, которые пустовали в конце прошлого года, заключаются крупные сделки, а помещения на главных городских магистралях разбирают под общепит и магазины экономкласса.

Легкие на подъем

Если в начале 2009 г. большинству раскрученных и давно присутствующих на рынке петербургских бизнес-центров удавалось удерживать заполняемость, близкую к 100%, то к осени их средняя загрузка уменьшилась до 70-85%, а ценники заметно снизились. По данным Jones Lang LaSalle, уровень вакантных площадей достиг в классе А почти 33%, в классе В — примерно 15%, средний показатель — 19,4%. Падение ставок тоже более ощутимо в высшей офисной категории: некоторые объекты, позиционированные в классе А и расположенные на периферии, предлагаются уже по 700 руб. за 1 кв. м в месяц и ниже (при докризисном уровне ставок в этом сегменте 1800-2000 руб.). В первом полугодии расценки на помещения уровня А снизились в рублях более чем на 25%, а в долларах — более чем на 35%, отмечают эксперты Colliers International. Но если в окраинных деловых зонах коррекция происходила в основном в I квартале, то до центра, где конкуренция ниже, она докатилась только в апреле — мае.

Но в целом рынок остается закрытым. Многие собственники не афишируют ставки, договариваясь с арендаторами в индивидуальном порядке, сетуют в Becar Realty Group.

С начала года, по усредненным оценкам разных аналитиков, офисный рынок пополнился примерно 100 000 «квадратов». Среди сданных объектов — БЦ класса А «Линкор» (на Петроградской набережной), 2-я очередь «Корпуса Бенуа» (на Свердловской набережной), новый корпус «Сенатора» (на ул. Профессора Попова), B&D (на наб. Макарова), а также несколько объектов, позиционированных в категории В+ («Антарес», «Атрио», 2-я очередь «Империала» и др.). По итогам 2009 г. можно рассчитывать еще примерно на столько же. По оценке Colliers International, объем отложенного строительства составляет более 780 000 кв. м, заявленных к вводу до 2013 г.

Арендаторы окончательно утвердились в статусе хозяев рынка. «Мы впервые столкнулись с тем, что потенциальные клиенты, выбирающие между несколькими бизнес-центрами, приглашают нас поучаствовать в настоящем тендере за право стать арендодателем», — делится впечатлениями Анна Деркач, генеральный директор компании «Практис. Управление и эксплуатация».

Предприниматели в поисках лучшей доли активно мигрируют между деловыми комплексами, азартно торгуясь с собственниками и управляющими. Хит сезона — 20-30-метровые блоки, предложить которые часть бизнес-центров просто не в состоянии.

Нельзя сказать, что крупных сделок не происходит вовсе. Весной один из значимых за всю историю рынка рекордов установил новый БЦ «Атлантик-Сити» в Приморском районе (на ул. Савушкина), позиционированный в классе А. 7800 кв. м в нем занял интернет-провайдер Yota. По неподтвержденной информации, цена оптового договора могла составить всего 600 руб. за 1 кв. м в месяц.

Сразу несколько солидных арендаторов обрел летом БЦ «Линкор». К примеру, договор на 2600 «квадратов» заключила Open Way Service, занятая разработкой ПО. Ольга Мицеловская, гендиректор «Менеджмент компании БФА», которая управляет зданием, отмечает, что, за единственным исключением, все клиенты переехали к ним из других бизнес-центров, привлеченные более выгодными условиями.

Скучный шопинг

В первом полугодии в Петербурге заработало всего четыре ТЦ общей площадью менее 80 000 кв. м. Это два специализированных центра: «МебельWood» на углу Дальневосточного проспекта и ул. Коллонтай (21 000 кв. м) и пятая по счету обувная «Платформа» на пр-те Науки (около 4600 «квадратов»). Кроме того, Miller Center на Комендантском проспекте расширился за счет 3-й очереди, а ТРК «Феличита-Пионерская» на Коломяжском проспекте (бывший «Сити Молл») — за счет 2-й. Если сравнивать с первым полугодием 2008 г., темпы ввода площадей снизились на 45%, отмечают в Becar Realty Group.

В начале июля состоялось «мягкое» открытие «Дома декора» в составе МФК «Толстой сквер» на Петроградской стороне: 30 дизайнерских магазинов примерно на 4500 кв. м. Целиком он будет запущен осенью. В мае группа компаний «Фемида» завершила строительство ТЦ Cruise (22 000 кв. м) недалеко от ст. м. «Комендантский проспект». По плану он заработает в III квартале.

Других значимых открытий в ближайшие месяцы не предвидится. Аналитики «Knight Frank Санкт-Петербург» прогнозируют, что до конца года в городе появится не более шести ТЦ: девелоперы не спешат запускать полупустые комплексы. В Colliers International еще более скептичны: по их данным, девелоперы подтверждают планы по сдаче в эксплуатацию в 2009 г. лишь 55 000 кв. м (6,7% от запланированного до кризиса объема), или 12% от итогов прошлого года. «Прирост площадей обещает стать самым скромным с 2002 г.», — говорит гендиректор Colliers International St. Petersburg Николай Казанский.

По оценке этой компании, сейчас работы идут примерно на десятке стройплощадок, где возводится около 580 000 торговых метров. Между тем заморожены проекты более чем на 1 млн кв. м, из них около 300 000 «квадратов» на момент консервации находилось в активной фазе строительства.

«Темпы роста предложения в ближайшие два года существенно снизятся и скорее всего не выйдут на уровень 2007-2008 гг. в ближайшие 5-10 лет, — считает директор по маркетингу Becar Realty Group Наталия Черейская. — До кризиса ТЦ в Петербурге строились настолько активно, что уже ощущался дефицит торговых операторов. Можно сказать, что макроэкономические проблемы оказали отрезвляющее воздействие на местный рынок».

В Colliers International отмечают, что отток арендаторов из ТЦ замедлился и сводится в основном к ротации. Из-за отсутствия нового предложения операторы, ориентированные на увеличение своего присутствия на рынке, вынуждены расширяться в пределах действующих объектов. В профессиональных торговых комплексах, которых специалисты Colliers International насчитывают в Петербурге 1,3 млн кв. м, уровень вакансий невелик — всего 6%. В некоторых успешных ТЦ (обеих «Мегах», «Сенной», «Радуге», «Гранд-Каньоне», «Французском бульваре» и др.) до сих пор есть листы ожидания.

В среднем, по наблюдениям Becar Realty Group, в ТЦ освобождается от 10% до 30% помещений, а, к примеру, в «Северном молле» на пр-те Культуры пустует 80% площадей, в «Феличите» — 50%. Есть примеры, когда якорные операторы вообще освобождаются от арендных платежей и рассчитываются только за коммунальные услуги (как это происходит, в частности, в ТРК «Феличита», принадлежащем компании «Макромир»). В сегменте street retail падение расценок более заметно. За последние полгода, по данным Becar Realty Group, оно составило 50-60% для основных торговых коридоров города: например, актуальный диапазон для Невского проспекта — 1800-5100 руб. за 1 кв. м в месяц, для Большого проспекта ПС — 1000-4500 руб.

Кладовые пустеют

Склады, введенные в эксплуатацию в первом полугодии, можно пересчитать по пальцам. Их общее пространство не превышает 150 000 кв. м. Среди них нет ни одного гиганта, это компактные терминалы, часть из которых — очередные блоки крупных докризисных проектов. Среди наиболее заметных достижений девелоперов — новые очереди Логопарка «Нева» на Московском шоссе и терминала Ahlers в Горелово.

Однако и это предложение избыточно. По подсчетам GVA Sawyer, уровень свободных площадей в новых комплексах достигает 50-70%, а в целом по рынку доля вакансий составляет 25-27%. (Для сравнения: в 2007 г. современные склады, бывшие в дефиците, были заполнены на 98%.) В Knight Frank оценивают долю пустующих помещений в складах класса А более чем в 37%, в классе В свободно 11,4% помещений. Собственники, которые прежде настаивали на долгосрочных договорах (на 5-7 лет), соглашаются и на краткосрочные контракты.

Потребности арендаторов стали заметно скромнее: больше половины заявок приходится на складские блоки до 500 кв. м. Хотя несколько значимых сделок, ставших достоянием общественности, в первом полугодии все же произошло. В два приема Кондитерская фабрика им. Крупской арендовала на семь лет около 12 600 кв. м в комплексе «АКМ Лоджистикс» в Шушарах. Среди других крупных клиентов — новосибирская фармацевтическая фирма «Катрен», занявшая 6000 «квадратов» во 2-й очереди терминала «МЛП — Уткина заводь», голландская компания Linxtelecom — 5000 кв. м под дата-центр в комплексе Skytrade, компания WeMaTec — 2000 «квадратов» в «Кулон-Пулково».

Арендные ставки продолжают снижаться. По данным Colliers International, запрашиваемые ценники за склады категории А составляют $100-120 за 1 кв. м в год, для класса В — $85-100 (без НДС и эксплуатации). С начала кризиса они снизились на 15-20%.

Впрочем, специалисты GVA Sawyer констатируют, что рынок складов уровня В полностью ушел из валютной зоны, на национальную валюту перешла и часть собственников терминалов А-класса. Средние рублевые расценки за качественные площади — 3350 руб. за 1 кв. м в год (triple net). С учетом дополнительных платежей, возлагаемых на арендаторов, актуальный диапазон — 3400-5400 руб. за 1 кв. м в год (без НДС).

Аналитики Knight Frank оценивают качественный складской сток в Петербурге и его окрестностях примерно в 1,55 млн кв. м. До конца 2009 г. в Colliers International предсказывают ввод еще около 175 000 кв. м — вместо запланированного 1 млн кв. м. Заморожен самый крупный проект в окрестностях Петербурга — логопарк «Колпино» от «Евразии Логистик», а также терминалы УК «Теорема», компании «Пантикапей», Immo Industry Group и др.

По подсчетам специалистов GVA Sawyer, общая площадь строек, от которых временно или окончательно отказались девелоперы, составляет 480 000 кв. м. С учетом реализованных проектов и находящихся на финальной стадии недостатка в универсальных складах высокого класса в Петербурге не будет по крайней мере пару лет, считают в GVA Sawyer. Поэтому имеет смысл заниматься разве что специализированными объектами (например, «холодильниками» и овощехранилищами) или складами в тех зонах, потенциал которых пока не раскрыт. К таким в GVA Sawyer относят, например, участки вдоль КАД в районе Бронка — Таллиннское шоссе, которые после завершения Кольцевой получат дополнительный стимул для развития.

Автор: Анастасия Ясинская

Ведомости №182 (2452) , 28 сентября 2009