Активная недвижимость

Сложная ситуация на рынке недвижимости привела к тому, что кредитные организации стали получать на баланс залоги в виде недвижимости, находящейся в разной степени готовности. Вероятно, что в дальнейшем число таких активов будет только расти, ведь прогнозы по рынку отнюдь не радужные. Перед банками встает сложная задача - грамотно оценить тот или иной объект.

Разумеется, если речь идет о квартирах и земельных участках, оценка их стоимости может быть осуществлена по стандартной схеме с привлечением сертифицированных оценщиков. Совершенно иной категорией являются объекты коммерческой недвижимости, которые могут находиться в различной степени завершенности. Это могут быть не только здания, готовые принять арендаторов, но и проекты на различных стадиях реализации. Определить их стоимость по стандартным методикам затруднительно. Поэтому в этом случае речь идет не только об оценке, но и о перспективах актива. И здесь необходимы услуги не столько оценщиков, сколько девелоперов и консультантов по коммерческой недвижимости. Они должны получить юридические и технические аспекты актива, проверить соответствие заявленного уровня объекта принятой шкале стандартов недвижимости, определить, насколько объект соответствует спросу, и, в конечном счете, оценить конкурентоспособность и привлекательность объекта.

Такая профессиональная оценка необходима банку для принятия решения о том, что делать с объектом дальше: держать на балансе, продавать или сдавать в аренду, перестраивать.

НА СТАДИИ КОЛЫШКА

Практика свидетельствует, что сейчас банки получают немалое количество проектов, строительство которых еще не начиналось. Как правило, это совместные проекты банка с застройщиком, который в период кризиса оказался несостоятельным.

Получив актив в таком виде, собственник сталкивается с необходимостью ответить, как минимум, на два вопроса: «Какова реальная ценность актива?» и «Что с ним делать?».

Ответ на первый вопрос даст тщательный анализ разрешительной документации и всех полученных согласований, их комплектности и качества. Его результаты могут существенным образом скорректировать проект в части сроков и бюджета. Лучше всего с этим справится профессиональный девелопер-консультант, который во время кризиса реализует собственные проекты.

Еще более сложен ответ на вопрос «Что делать с данным активом?». Он особенно актуален в нынешней ситуации, когда под сомнение может быть поставлена сама концепция проекта, еще вчера грамотная и экономически целесообразная. Это чаще всего касается проектов в сегменте загородного жилья, где изменилась не только емкость рынка, но и требования к классу поселка, размерам домов, инфраструктуре. Та же тенденция доминирует и в офисном сегменте, где все большее значение приобретает фазирование проекта и изменение класса зданий.

Без экспертного анализа банку как непрофильному инвестору трудно принять обоснованное решение о целесообразности завершения проекта в том виде, как он задуман. Полезным может оказаться мнение эксперта и в части возможностей корректировки проектной документации, что зачастую можно сделать параллельно с реализацией проекта, не затягивая его сроки.

В случае принятия принципиального решения о завершении объекта банку необходим бизнес-план, включающий реалистичный бюджет, график выполнения работ, оценку рисков проекта, маркетинговый прогноз и многовариантный расчет рентабельности с учетом возможных изменений рыночных условий.

НЕЗАВЕРШЕНКА

Стоимость и ценность недостроя определяется чистотой исходно-разрешительной документации, а также документации, оформленной в процессе строительства, качеством строительства и техническим состоянием здания, а также качеством и возможностями инженерного обеспечения объекта. Эти факторы определяют, в какие сроки и с какими затратами объект будет завершен и выведен на рынок. При этом следует особо отметить, что техническое состояние объекта может сделать невозможным или нерентабельным завершение его строительства.

При этом следует учитывать, что для обследования фундаментов и несущих конструкций может возникнуть необходимость в привлечении специализированной компании, у которой есть лицензия на выполнение этих работ.

Не менее существенным фактором для принятия банком решения в отношении недостроя являются маркетинговые качества здания, такие как соответствие планировочных решений требованиям рынка, правильный выбор инженерного оборудования и отделочных материалов, что требует заключения специалиста в области недвижимости.

Отдельным аспектом технической проверки объекта является оценка осуществленных затрат на строительство объекта и составление детальной сметы на его завершение, что в немалой степени повлияет на инвестиционные решения банка.

ГОТОВЫЕ ОБЪЕКТЫ

Оценка готового и сданного в эксплуатацию здания, казалось бы, не требует привлечения дополнительных специалистов и может быть выполнена сертифицированным оценщиком. Но оценку с точки зрения соответствия требованиям изменившегося рынка, а также разработку рекомендаций по модификации или улучшению объекта полезно заказать профессиональному консультанту. Особенно полезно это будет для усовершенствования планировочных решений, которые могут потребоваться с учетом изменившихся требований арендаторов. Сегодня, например, повышенным спросом пользуются более мелкие по сравнению с прошлыми годами блоки офисных помещений. Более скромными стали также требования якорных арендаторов в торговых центрах.

Кроме того, профессиональный выбор отделочных материалов и решения о выборе, замене или доукомп-лектации инженерного оборудования могут существенно повлиять на рентабельность проекта и его маркетинговые качества.

Значительное число кредитных организаций в настоящее время идет по пути создания собственных структур, которые решают вопросы, касающиеся активов в сфере недвижимости. Но способны ли такие структуры осуществить полноценную оценку имеющихся активов и грамотное бизнес-планирование в отношении их дальнейшей судьбы?

Сегодня наиболее важным является аспект соответствия объекта новым требованиям рынка, а также умение правильно прогнозировать перспективы объекта и определять верные пути его развития. Успешное решение этих вопросов, по нашему мнению, требует консолидации усилий, как внутренних ресурсов банковских структур, так и внешних экспертов рынка недвижимости.

Акцент

Без экспертного анализа банку как непрофильному инвестору трудно принять обоснованное решение о целесообразности завершения проекта

Автор: Вера Сецкая, президент GVA Sawyer

Национальный банковский журнал, №8 (64), Август 2009