Денежные мигранты

До кризиса банковские конторы располагались в привлекательных местах с наиболее высокими ставками аренды. Сегодня этот сегмент рынка весьма мобилен: на смену закрывающимся подразделениям спешат новые игроки.

На конец первого полугодия, по данным Управления Банка России по Петербургу, в городе зарегистрировано 45 банков и 140 филиалов. Сейчас у нас работают примерно тысяча отделений (дополнительных офисов), кредитно-кассовых залов и операционных касс. За последние два года список банков пополнился шестью наименованиями, а число филиалов и других подразделений постепенно сокращается. Правда, по наблюдениям экспертов, не столь явно, как ожидалось: за год не более чем на 5%. Тем не менее, по оценкам Praktis CB, спрос на помещения для банков сократился примерно на 30% по сравнению с концом 2008-го.

Специфика бизнеса требует соблюдения довольно жестких параметров. Размер площадей зависит от функционального назначения: самые большие — головные офисы, под которые запрашивают 2000-3000 кв.м; для банкоматов и расчетного центра нужно 20-60 «квадратов». Основная часть подразделений может размещаться на первых этажах зданий площадью от 100 до 400 кв.м (отдельный вход с улицы обязателен).

Банковские отделения оборудуются специальным хранилищем для ценностей, кассовым узлом с решетками на окнах, бронированными дверями и усиленными стенами. Предъявляются повышенные требования к охранным системам, нужны мощная система вентиляции и дымоудаления, а также бесперебойное электропитание (не менее 40 кВт). Как правило, банки заключают договоры аренды не менее чем на 3-5 лет. Соответствие помещений нормативам Центробанка сертифицируется.

Центробежные цены

По оценкам брокеров, банки уже не готовы предлагать собственникам ставки в несколько раз выше рыночных, как это было до кризиса, и арендуют помещения по адекватной цене, соответствующей параметрам объекта и его местоположения. Средняя ставка варьируется от 800 до 1500 рублей за «квадрат» в месяц, максимальная — 2300-2400 рублей (данные Astera St.Petersbur).

Дисконт по арендной ставке, подтверждают в GVA Sawyer, составил от 20 до 40%, но на фоне других предложений цены остались весьма высокими. Например, раньше банковское помещение на Московском проспекте можно было снять за 2500 руб./кв.м в месяц, сейчас — за 1500-1600 руб.

В агентстве «Адвекс» отмечают, что банки сейчас стараются сохранить за собой наиболее активно посещаемые клиентами объекты. Даже если с такого места съезжают, оно долго не пустует в отличие от более «тихих» адресов, которые часто занимают магазины. Труднее всего переоборудовать банковские филиалы и отделения. Для касс подбираются универсальные помещения, где зачастую укреплялись только сейфовые хранилища. Залы обслуживания легко переделать под торговлю.

Новая смена

Обычно опустевшие банковские офисы занимают коллеги, пусть и с задержкой. В основном новоселья у банкиров участились во втором полугодии. Например, в конце прошлого года Ситибанк закрыл отделения возле станций «Сенная площадь» и «Петроградская». В конце лета туда пришли BNP Paribas (ул. Льва Толстого, 1) и «Ренессанс кредит» (Московский пр., 7).

Филиал калининградского Инвестбанка поселился на Фурштатской ул., 40, когда оттуда выехал Столичный Торговый Банк, переехавший на Большую Пушкарскую, 25а. Банк «Империя» открыл операционный офис на Невском пр., 137, где прежде располагался филиал Городского клиентского банка, ликвидированного в 2008-м (данные FinNews.ru). Московский Ланта-банк соорудил сейфовое хранилище (400 кв.м) в цокольном этаже бизнес-центра «Русские самоцветы».

В некоторых случаях происходит рокировка: финансисты переносят свои конторы с одного места на другое. Так, Московский банк реконструкции и развития закрыл свой ипотечный центр на Литейном пр., 54, но создал дополнительный офис на Малодетскосельском пр., 32Б. Тверьуниверсалбанк, поселившийся сначала на Невском, 163, ушел в бизнес-центр «Сенатор» на 18-й линии В.О., 31. Там же открыл недавно отделение столичный Мастер-банк. Энергомашбанк, активно создающий в городе свою сеть (с начала года — 19 новых офисов), открыл кассу на Московском пр., 216, закрыв такую же на наб. Мойки, 40.

Испытавший в прошлом году серьезные трудности банк «ВЕФК» с июля начал закрывать подразделения (всего — 32 адреса), а открыл взамен только три (теперь у него 177 адресов). Один из бывших офисов банка (Невский пр., 53) занял московский Первый республиканский банк. Филиал Русь-банка за последний год переезжал трижды (последний адрес — Владимирский пр., 23).

Филиал «Русского стандарта» перебрался с Ленинского пр., 138/5 на пр. Славы, 40/1. С начала сентября банк закрыл офисы на Невском пр., 40 и Балтийской ул., 2/14. Московский банк «Российский капитал» не стал открывать отделение в Финском переулке, 9. В брокерских базах можно найти предложение аренды этого адреса по ставке 1136 руб./кв.м в месяц.

«До кризиса чаще всего спрашивали небольшие офисы, — комментирует Ольга Мицеловская, гендиректор «Менеджмент компании БФА». — Сейчас готовы переезжать крупные филиалы. Заявки на осмотр нашего бизнес-центра «Невский, 38» поступают постоянно. Банки подыскивают не меньше 500-600 кв.м. Ипотечный центр Сбербанка по-прежнему занимает у нас около 900 кв.м».

Мнения экспертов

Константин МЕРКЕЛЬ, старший консультант департамента офисной недвижимости Colliers International:

Раиса БРЕЗГИНА, специалист по операциям с коммерческой недвижимостью GVA Sawyer в Санкт-Петербурге:

Татьяна ЗАЙЦЕВА, консультант департамента торговой недвижимости Maris Properties in association with CBRE:

Людмила РЕВА, директор по развитию бизнеса ASTERA St.Petersburg:

Роман КОССИКОВСКИЙ, директор департамента брокериджа NAI Becar:

Автор: Юлия Михеева

"Недвижимость и Строительство Петербурга" № 42(576) , 26 октября 2009