Многоточие

Девелоперы вынуждены постепенно отказываться от точечной застройки и переходить к комплексному освоению целых микрорайонов.

Инфраструктурные проблемы стали бичом многих российских городов. Эксперты полагают, что решением мог бы стать повсеместный переход на комплексную застройку. В силу ряда экономических и политических причин девелоперы практически ушли от точечной застройки. Так, директор департамента жилой недвижимости ЗАО "ИНТЕКО" Николай Румянцев полагает, что отказ от точечной застройки определяется дефицитом свободного места. В старых жилых массивах нет свободных территорий, на которых можно разместить новые объекты без нарушения норм, да и ресурсы созданной в советские годы инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры практически полностью исчерпаны.

По мнению руководителя пресс-службы ГК "ДОН-Строй" Екатерины Кукановой, "интерес к комплексной застройке вполне объясним. Она создает единую среду проживания, дает возможность не ломать существующий городской ландшафт, а формировать новый район". Маркетолог управления маркетинга холдинга МГСН Динара Гарипова также полагает, что комплексная застройка имеет ряд преимуществ, которые прекрасно осознают потребители. Во-первых, это гарантированная однородность социального окружения. Во-вторых, рядом с жилыми домами возводятся новые поликлиники, детские сады, школы и гаражные комплексы. "По сути, муниципальные власти передают частным лицам возможность планировать будущее города. Комплексное планирование открывает перспективы создания качественно новых пространств", - резюмирует Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик GVASawyer в Санкт-Петербурге.

"Комплексное развитие территорий предусматривает формирование социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры района, как только мы исключаем любой из перечисленных элементов - исчезает само понятие комплексности", - говорит Николай Румянцев. Однако при всех плюсах комплексная застройка может применяться не везде, поскольку она рентабельна только при больших объемах строительства. По данным Румянцева, минимальный объем составляет 90-100 тыс. кв. м. Площадь нового микрорайона должна быть не менее 5-7 га.

А плотность застройки может быть разной, в зависимости от этажности и предполагаемого уровня комфортности. Для классических советских кварталов "Купчино" и "Ржевка" плотность составляет 10-12 тыс. кв.м/га, добавляет Негребецкая.

Кроме того, застройка должна обязательно соответствовать определенным требованиям к комфорту и объектам инфраструктуры. "Для объектов экономкласса достаточно стандартного набора: школа, детский сад, поликлиника.

У объектов бизнес-класса эксклюзивным должен быть не только архитектурный проект, но и инфраструктура района и прилегающих территорий", - полагает Динара Гарипова. Например, при разработке проекта экономкласса ЖК "Град Московский" изначально было предусмотрено возведение поликлиники, детского сада и школы, а также гаражного комплекса. А вот в проекте бизнес-класса "Красногорье DeLuxe" заложено строительство лицея, детского сада, подземного гаражного комплекса, а также яхт-клуба, ресторана и физкультурно-оздоровительного комплекса.

"Важны как единообразие внешнего облика, так и инфраструктурная начинка. Так формируется новое лицо района "Щукино", - говорит Екатерина Куканова. Здесь был построен жилой комплекс премиум-класса "Алые паруса", который стал визитной карточкой района. Одновременно возводится муниципальное жилье для переселения жителей из хрущевок. Все дома строятся по индивидуальным архитектурным проектам, но в общей стилистике. В подземной части домов размещены паркинги. В конце 2008 года в рамках данной программы было завершено строительство 27-этажного жилого дома (ул. Авиационная, д. 63-65). Этот дом был объявлен победителем конкурса "Лучший реализованный проект 2008 года" в номинации "Жилые здания и комплексы массового потребления". Жилые дома дополняются множеством инфраструктурных объектов. Здесь открыт детский сад с бассейном и спортивными залами. Благоустроена пешеходная набережная Москвы-реки. Открыт современный торговый центр, построена новая транспортная развязка и оборудованы остановки общественного транспорта. За несколько лет в "Щукино" появилось более 20 детских игровых городков, созданы новые зоны отдыха и спортивные площадки.

К районам комплексной застройки можно отнести крупные жилые комплексы, формирующие облик района и располагающие инфраструктурными опциями. Этими преимуществами обладает и жилой комплекс "Измайловский" из четырех корпусов, в общем стилобате которых запланированы многоуровневая автостоянка, торговый центр с супермаркетом и кафе, сервисные службы и комплекс "Лосиный остров" со спортивными и детскими площадками.

Еще один пример - "Дом на Беговой". Это жилой комплекс из трех корпусов, объединенных общим стилобатом, к которому примыкает 5-этажный торговый центр. Район застройки отличает прекрасная транспортная доступность, отмечает Екатерина Куканова, ведь он расположен в непосредственной близости от главных транспортных артерий города - станции метро "Беговая", Третьего транспортного кольца, Хорошевского шоссе и Ленинградского проспекта. "Очень важно, чтобы проекты были тщательным образом продуманы с точки зрения качественной инфраструктуры - социальной и транспортной. Ведь в новых кварталах будут жить десятки тысяч людей. Но очевидно, что эта территория не может вместить все необходимые рабочие места, поэтому маятниковые миграции неизбежны. Если люди не смогут добираться до работы - то не смогут и жить в новом микрорайоне", - добавляет Анастасия Негребецкая.

С точки зрения развития прилегающих территорий весьма интересен жилой квартал DOMINION, строительством которого занимается компания "ИНТЕКО". Квартал создается в соответствии с концепцией "Шести сфер", определяющей качество жизненного пространства: квартира, подъезд, дом, двор, территория, район. Здесь будут располагаться не только школа и детский сад, но и прогулочная зона с велосипедными дорожками, роллердром и спортгородок.

Кроме того, "ИНТЕКО" реализует крупнейший проект комплексного освоения территории на постсоветском пространстве - жилой район "Западные ворота" в Ростове-на-Дону.

"При возведении жилья эконом- и бизнес-класса комплексная застройка стала приоритетным направлением", - считает Динара Гарипова. А по словам Анастасии Негребецкой, сегодня в Петербурге доля комплексных проектов составляет около 20% от общего объема сдаваемого жилья. Однако уже к 2011 году эта доля достигла бы 75%, если бы кризис не сдвинул сроки сдачи многих объектов.

Автор: Николай Чеховский

"Профиль", № 31 (634), 31 августа 2009