Кризисное определение арендной ставки на торговые помещения
Я никого не удивлю, если скажу, что и рынок торговой недвижимости не остался в стороне от финансового кризиса. Все видят, что и тут заметны определенные изменения и новшества. Ну что тут говорить, ни что не вечно…
Хочу обратить ваше внимание на собственников торговых центров. Ох, и нелегко им сегодня. Почему же? Да все из-за кризиса. Сложно им в нынешних условиях сформировать справедливую рыночную цену аренды торговых площадей.
Наверно, сейчас стоит поговорить о том, вообще как определяется эта ставка. Я не открою Америки, если скажу, что на рынке существует три метода. Вкратце расскажу о каждом из них:
- Определение базовой аренды через ставку капитализации – как правило, этот способ расчета используется при оценке эффективности арендного бизнеса и не может быть применим для определения ставки аренды конкретного торгового помещения в ТРЦ.
- Определение базовой аренды путем сравнительного анализа аналогичных помещений в сопоставимых объектах на рынке – этот метод применим к любому виду недвижимости, к помещениям любой площади. Основной сложностью для собственников при использовании этого метода является то, что они вынуждены использовать для анализа открытые данные о стартовых (заявленных к торгу) ставках аренды. Особенно это актуально для торговых помещений, т.к. разница между стартовой ценой и реальной ставкой аренды в договоре может быть очень большой. При этом нужно отметить, что торг для одинаковых торговых помещений, но для разных типов арендаторов очень разный. Скидка для знаковых брэндов и якорных арендаторов всегда значительно выше, чем для менее известных брэндов, местных операторов и т.п. В случае, если строящийся торговый центр по концепции, местоположению и т.п. не имеет аналогов в своем городе, то для анализа необходимо использовать данные других городов, выбранных по следующим базовым параметрам: численность населения, доходы населения, количество действующих и строящихся торговых объектов (конкурентная среда). Собрав такие данные, вы получите понимание реальных ставок аренды в сопоставимых объектах.
Для того, чтобы определить реальную ставку для своего объекта Вам необходимо:
- сформировать свою стартовую (к торгу) цену для каждого помещения, основываясь на реальной рыночной ставки, прибавив приблизительно 20 процентов.
- предложить помещение арендаторам той же товарной группы, что и арендаторы в сравниваемых объектах.
- после обсуждения ответных предложений от арендаторов, определить свою реальную ставку – максимально выгодную для собственника и реальную для данного конкретного помещения.
Но, нельзя забывать, что каждый торговый центр является уникальным по совокупности критериев и определенный процент погрешности в ту или иную сторону всегда возможен (с учетом местной специфики рынка, региональной ментальности и т.п.).
К сожалению, сегодня – в условиях кризиса ориентироваться на такой метод очень сложно. Т.к. многие собственники вынуждены демпинговать, а кто-то из владельцев держит докризисные цены (если они не зависят от кредитных обязательств, могут позволить себе более поздний запуск проекта и т.п.). Но даже на сегодняшнем рынке использовать этот метод возможно, но использую для анализа большее количество объектов/городов.
- Определение базовой ставки на основе денежного оборота потенциальных арендаторов. Этот метод применяется, используя открытые данные о ежегодном торговом обороте компаний – потенциальных арендаторов. Из рыночной практики, размер арендной ставки экономически целесообразной для арендаторов примерно соответствует от 2 до 4% и от 8 до 15% от ежегодного оборота, в зависимости от типа арендатора. Просчитав примерную ставку аренды для одного конкретного арендатора, ее можно применить к арендаторам аналогичного формата и общей товарной группы. Преимуществом этого метода является то, что он основан не на рыночной ситуации, а на реальных доходах арендатора с конкретного помещения.
В текущей кризисной ситуации эта ставка будет менее рискованной для арендатора, даст ему более стабильной прогноз успешности бизнеса и может служить для собственника ориентиром адекватности торга.
Также стоит отметить, что в текущей рыночной ситуации устойчивой тенденцией стал переход с фиксированной арендной ставки на процент с оборота арендатора или на минимальную фиксированную ставку + процент с оборота. Оба эти варианта все равно будут примерно соответствовать указанному стандартному диапазону – 2 до 4% и от 8 до 15% от ежегодного оборота.
Автор: Елена Шевчук
BlogEstate, 27 июля 2009
