«Панель» идет на дно

Цены в нижнем секторе строящегося жилья Петербурга упали до уровня 2006 года. В ближайшие месяцы прогнозируют снижение стоимости «панели» до 30 тыс. руб. за кв м. Менее всего кризис отразился на «элитке». Она, можно сказать, его не заметила.

Два с половиной года — как не было

Аналитики GVA Sawyer отмечают, что цены в секторе строящегося жилья эконом-класса и «комфорта» упали до уровня конца 2006 года – начала 2007 года. Стоимость квартир бизнес-класса и «элитки» держится на уровне летних цен 2008 года.

Средняя стоимость жилой недвижимости на первичном рынке на конец I-го полугодия составила 75,5 тыс. руб./кв.м. По классам: «эконом» – 54,6 тыс. руб., «комфорт» – 70,1 тыс., «бизнес» — 120,3 тыс., «элит» — 213,6 тыс. На вторичном рынке квадрат в среднем предлагался по 85,8 тыс. руб./кв.м.

За полугодие квартиры обесценились на 12%. По классам: «эконом» — 21%, «комфорт» — 22%, «бизнес» — 5%, элит — 7%. На вторичном рынке — 14%.

Речь идет о цене предложения, а не реальной продажи. Так, на «вторичке» цена сделки и предложения может отличаться от на 15-20%, сообщает гендиректор АН «Адвекс-Недвижимость» Максим Чернов. Инвесторы также идут на различные скидки: «только для вас!», но значительно меньшие.

Эксперты GVA Sawyer прогнозируют существенное снижение платежеспособного спроса, и как следствие, дальнейшее снижение цен. Тем не менее, по их мнению, стабилизация и прекращение спада покупательской активности наступят уже в текущем году. Строители стимулируют спроса большими скидками (до 15%) и длительными рассрочками.

Директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец отводит кризису еще год – полтора. Именно к этому сроку рынок «остынет» и перейдет «в нормальный режим с нормальной прибылью».

Заместитель гендиректора АРИН Владимир Спарак предполагает, что на «вторичке» кардинального падения цен не будет.

Дно

По данным руководителя аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Андрея Соколова, падение цен на жилье составило с начала кризиса от 15 до 25% — в зависимости от местоположения. Наиболее уязвимыми оказались квартиры на окраинах и в пригородах Петербурга.

Средняя стоимость квартир на первичном рынке, по данным БСН на конец июня 2009 года, составила почти 73 тыс. руб./кв.м. По мнению аналитика ГУД, своего дна рынок жилой недвижимости может достигнуть буквально в течение ближайших месяцев: квадрат «кирпича-монолита» будет идти по цене 40-45 тыс. руб., «панели» — 30 тыс.

Эксперт отмечает, что за прошедший месяц покупательская активность на первичном рынке снизилась более чем в 2 раза. Государственные меры по стимулированию спроса практически отсутствуют. Более того, «те меры, которые озвучивает правительство для сокращения дефицита бюджета – увеличение акцизов, налогов и сборов, рост тарифов ЖКХ — прежде всего, приведут к сокращению платежеспособности как граждан, так и предприятий», заключает он.

По его словам, «локомотивом выхода мировой экономики из кризиса станут, безусловно, США и ЕЭС». Вслед за ними, после оживления мировой конъюнктуры, начнут всплывать «развивающиеся страны, в том числе и Россия». Возможно, этот процесс начнется после окончания второй волны падения мировых цен на нефть, черные и цветные металлы. За первые полгода 2009 года цены на эту продукцию выросли по сравнению с декабрем 2008 года, но это спекулятивный рост, не подкрепленный фундаментальными основаниями.

Что касается рынка недвижимости, то падение на нем сменится ростом только через некоторое время после оживления экономики России – требуется, что у граждан и предприятий появились деньги. В первую очередь этот рост начнется с наиболее привлекательных объектов, т. е. будет точечным и селективным, подытожил свой прогноз Соколов.

Полгода назад

Прогноз петербургских аналитиков в начале года был оптимистичнее, чем сегодня. Так Анастасия Негребецкая (GVA Sawyer в Петербурге) еще допускала оптимистический сценарий, при котором цены на жилую недвижимость упадут до 80 тыс. руб./кв. м к середине 2009 года. А затем начнется их рост. Уже в первом полугодии 2010 года они могут достигнуть докризисного значения (100 тыс. руб./кв. м). Согласно пессимистическому сценарию эксперта, цены к концу 2009 года опустятся до 60 тыс. руб. (они уже сегодня опустились ниже 50 тыс., — корр.). Перелом с последующим ростом цен произойдет в 2010 году.

Аналитики компании Becar в преддверии весны торжественно объявили о том, что «ценовое дно» на рынке недвижимости не просто достигнуто, а уже и пройдено.

«Штрейкбрехеры»

Первой дрогнула компания ЛЭК – сбросила цены на квартиры без обиняков. За ней со своими рождественскими «подарками» потянулись и другие.

Компания «Дальпитерстрой» первой пошла на сделку с государством – выставил на конкурс госзаказа свои квартиры по цене Минрегиона. Строительное сообщество осудило чиновников, заявив, что такая цена (почти на треть меньше рыночной) подталкивает отрасль к разорению. А участника первого конкурса заклеймили позором как штрейкбрехера. Сегодня в конкурсах госзаказа на условиях Минрегиона участвует несколько компаний.

Стойкие оловянные солдатики

Некоторые компании до последнего держались мертвой хваткой за свои цены, ссылаясь на особое качество производимой продукции. Стоимость была достаточно высока для массового жилья и в докризисный период.

Однако, похоже, нервы и у них сдали. Так, компания «Юит» опустила цены чуть ниже «психологической планки» — 3 млн за однокомнатную квартиру.

«Северный город» тоже стал «топтаться» у этой черты. Однокомнатная маломерная квартир в не самом тихом месте стоит около 3 млн руб. Но чаще, по прежнему, — дороже. Сегодня за эту цену можно найти двухкомнатную.

Пока намертво держится за докризисные цены девелопер «Балтийской жемчужины». Любопытно, что на сайте этой компании сообщается о чем угодно, кроме… цен.

Автор: Ирина Кравцова

Росбалт.RU, 29 июля 2009