От чего придется отказаться рынку недвижимости
Эксперты авторитетного аналитического портала IRN.RU пришли к выводу: за последние 10 лет рынок недвижимости прошел экономический цикл и сейчас по ряду критериев возвращается на уровень 1999 года - то был первый этап существенного роста. Тогда, напомним, никакого "крупняка" из числа частных компаний не наблюдалось, а слово "девелопер" и вовсе не было известно
Бывшие строительные госконторы, переименованные в ООО, ЗАО и пр., по-прежнему строили по госзаказу многомиллионные Митино, Жулебино, Бутово. Их раздавал и распродавал сам город и лишь частично застройщики, получавшие "зарплату" метрами. В фаворе были средней руки компании с хорошим административным ресурсом: им доставались "вкусные" участки в городе, дома строились на деньги соинвесторов, а цена на столичный "квадрат" колебалась на уровне 400-900 долларов (прибыль застройщика с метра составляла 30-50 долларов). Тогда старались строить как можно больше, зарабатывая на обороте. Это позже принялись разгонять рынок, подогревать цену (она выросла к моменту кризиса в 10 раз!) и получать сотни процентов прибыли. Появились частные девелоперы с портфелем проектов в миллионы квадратных метров, и все изменилось с точностью до наоборот: частники строили районами, а с городом расплачивались метрами. Теперь, когда кризис прервал эту гонку, в более выгодном положении, как в 1999‑м, оказались вовсе не лидеры рынка, заигравшиеся в гигантоманию и дешевые кредитные деньги, а компании на госзаказе и относительно небольшие застройщики, которые в серьезные долги не влезали. И это сегодня главная сенсация на рынке, которому в начале кризиса эксперты предрекали как раз массовые банкротства "середняков". В ближайшие годы, говорят теперь аналитики, грядет этап освоения накопленных земельных участков, в выигрыше окажутся те фирмы, которые нацелены на строительную, а не инвестиционно-спекулятивную деятельность. Рынку придется сбросить жирок - попрощаться со многими константами, которые казались незыблемыми: от супергонораров архитектурным звездам до суперприбылей владельцам компаний. Интересно, что эксперты, начиная говорить об этом, сами себя одергивают - верится с трудом, что уже невозможно будет продать квартиру за Третьим транспортным кольцом без отделки за полмиллиона долларов только потому, что девелопер назвал ее крутым бизнес-классом... Мы попросили экспертов назвать проблемы, которые выявил кризис, и составить свой список потерь, с которыми придется смириться игрокам рынка. На радость потребителю.
«
Рынок стал более жестким, конкурентным, рискованным. Одно из последствий кризиса - почти исчезнувшее кредитное финансирование проектов. Если 2 года назад для коммерческой недвижимости нормальным являлось соотношение собственных и заемных средств 20 к 80, то сейчас в проектах доля собственных средств 50 процентов и выше. Кроме того, до кризиса девелоперы покупали земельные участки, которые за время проектирования росли в цене. И при привлечении кредитов использовалась текущая оценка участка, позволяющая капитализировать прирост его стоимости и расценивать этот прирост как вклад в проект. Сейчас девелоперам приходится находить "живые деньги". К сожалению, нельзя исключать возвращение к "полусерым" схемам структурирования бизнеса и к снижению качества.
»
Виталий Антонов, гендиректор «Эспро Девелопмент»
«
Кризис выявил серьезную проблему управления отраслью в целом и отдельными компаниями в частности. Оказалось, что количество менеджеров в разы превышает необходимое, а уровень профессионализма многих из них критически низкий. Именно поэтому компании, затрачивавшие гигантские деньги на управленцев, экономистов и финансистов, оказались в сложной ситуации. Более того, на этих дрожжах выросли сопутствующие бизнесы: хед-хантеры, маркетологи и так далее. Оптимизация всех бизнес-процессов приведет к вымыванию с рынка обслуживающих компаний и непрофессиональных управленцев. Придется отказаться и от других излишеств - мода на то, чтобы глобальными проектами, фасадами из мрамора и интерьерами из золота увековечить свое девелоперское имя в веках, прошла. Ничего общего с эффективным бизнесом проекты типа башни "Россия" не имеют. Приоритетными станут реальные, земные проекты с понятными потребительскими характеристиками. Например, мы уже применяем технологию строительства жилых домов, близкую по сути к панельному домостроению: строятся быстро, продаются недорого, но имеют характеристики бизнес-класса. Такие проекты могут вытащить компании из кризиса.
»
Алексей Добашин, гендиректор концерна «КРОСТ»
«
Строительные компании уже от многого отказались - проводят сокращение штатов, проектов и проектных организаций, прекратили финансировать научно-исследовательские разработки. Будут очень медленно внедряться и новые технологии, поскольку все они капиталоемкие. Компании смогут вкладываться в инновации, если они дадут существенную экономию, обеспечат 50-70 процентов оборота. На мой взгляд, от многого предстоит отказаться государству и энергокомпаниям: например, от перекладывания на застройщика всех работ и затрат, связанных с получением земельных участков и документации, подключением к сетям. В конечном счете эти затраты закладываются в стоимость квадратного метра, что стало неподъемным грузом. Строители начнут создавать продукт, востребованный на рынке. Пример - строительство квартир с отделкой, меблировкой. В результате почти исчезнет разрыв между жильем в новостройке и на вторичном рынке. И уйдут в историю "однушки" экономкласса по 50-60 квадратных метров.
»
Алексей Пашкевич, гендиректор «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы»
«
Придется отказаться от строительства бизнес-центров в связи с уменьшением числа потенциальных арендаторов и оттоком оставшихся за пределы ТТК. Отложенный спрос вернется года через четыре. Рынок, вероятнее всего, будет склоняться в сторону эконом-сегмента. Ситуация может развиваться по германской модели 1992-1997 годов, когда для строительства дома использовался типовой каркас, а в зависимости от класса здания фасад моделировался по месту (с использованием навесных материалов). Стоимость квартир будет определяться не их размером, а качеством жилья.
»
Игорь Мурсалимов, гендиректор Kopernik Labs.
«
Если до кризиса объектами коммерческой недвижимости активно занимались непрофильные компании, то сегодня таких игроков меньше. Они все чаще распродают площадки или переуступают права на строительство. В этом году лавинообразно увеличился рынок субаренды. Компании, арендовавшие много офисных площадей, пытаются сдать излишки в субаренду. Иногда даже ставка аренды при субаренде ниже, чем предложения от собственников.
Появились явные преференции новым арендаторам - площади все чаще предлагаются внаем с уже полностью выполненной отделкой, и это включено в базовую ставку, парковочные места предоставляются бесплатно, гарантийный депозит сокращается или заменяется банковской гарантией, договоры аренды подписываются на любой срок от 11 месяцев даже в зданиях класса А.
Девелоперский бизнес становится более рискованным. И это надолго.
»
Елена Шевчук, вице-президент GVA Sawyer по брокериджу
«
Нынешние экономические реалии заставляют девелоперов искать новые бизнес-схемы. Сегодня почти невозможно получить финансирование на проектирование и запуск нового объекта. Ирина Дзюба , коммерческий директор MR Group, рассказывает, как в условиях финансового голода решить проблему:
- Банковское финансирование - самое консервативное и осторожное. Когда банки кредитуют девелоперские проекты - они уверены в этом бизнесе, риски минимальны, а кризис миновал. Но сейчас ситуация иная, и если есть желание запустить новый проект, надо искать другие варианты финансирования. Кроме банковских кредитов, у нас, например, всегда были частные инвесторы - партнеры, готовые вложить в проект до 500 тысяч долларов, покупатели-соинвесторы, а также крупные инвесторы (свыше 500 тысяч долларов). Сейчас мы делаем упор, во-первых, на работу с частными инвесторами, которые не рискуют играть на бирже и понимают, что спрос на недвижимость никуда не исчез - он отложен. Во-вторых, мы стали применять бартер. Это позволило нам привлечь в качестве партнеров наших подрядчиков. В основу такого сотрудничества положена инвестиционная цена за метр. Исходя из нее, объем подрядных работ переводится в квадратные метры - так мы расплачиваемся с партнерами. Понятно, что свои деньги они получат отнюдь не сразу - тогда, когда объект будет завершен. Но для оплаты труда своих сотрудников у компаний есть или собственные накопления, или банковские кредиты. Тут интересно то, что банки, не рискуя кредитовать девелоперский бизнес, вполне готовы кредитовать реальный сектор - поставщиков оборудования, материалов и пр., к которым многие из подрядчиков и относятся. У нас, например, были переговоры с поставщиками фасадов из Китая, и мы тут же получили предложение о встрече по вопросам кредитования от одного из китайских банков. Бартерная схема, конечно, не новость, но раньше она применялась на конечных стадиях строительства. На проектной такой практики я не знаю. Кроме того, от старта нового проекта до его завершения - два-три года, это даст нам возможность пережить кризис. А там ситуация изменится: спрос накопится, и его надо будет удовлетворять.
»
Ирина Мельникова.
Эксперт
Автор: Ирина Мельникова
Irn.ru, 28 июля 2009
