Многие функции, многие перспективы

- Сегодня в условиях кризиса собcтвенники многофункциональных центров чувствуют себя увереннее на рынке, чем владельцы бизнес-центров или торговых площадей. Такие проекты в перспективе наиболее устойчивы, потому что позволяют получать прибыль сразу из нескольких составляющих. В настоящее время в среднем на рынке коммерческой недвижимости наблюдается снижение доходности до 10%, а срок окупаемости отдельных проектов приближается к 10 годам. Создание МФК позволяет сгладить колебания доходности отдельных составляющих бизнеса. Однако затраты на строительство МФК в среднем на 5-10% выше, чем возведение объектов по отдельности. Кроме того, обслуживание комплекса требует повышенных затрат, поскольку им управляют сразу несколько структур, например гостиничный оператор, администрация торгового или бизнес-центра, товарищество собственников жилья.

Говоря о развитии МФК в условиях кризиса, не следует упускать из внимания и инвестиционную привлекательность таких проектов. Инвесторы заинтересованы в финансировании подобного рода проектов: смешивание форматов позволяет получить приемлемую рентабельность. Формат МФК наиболее устойчив, ведь частично проект может начать окупаться уже на стадии строительства, например за счет продажи жилья. Гостиницы также являются более устойчивым форматом в целом и не настолько подвержены изменениям, вызванным на рынке недвижимости кризисом, а торговые операторы переезжают не настолько быстро, как офисные. Такой формат позволяет рационально планировать застройку территорий и дает возможность инвесторам, девелоперам и застройщикам диверсифицировать риски, поскольку в mixed-use центрах разные функции дополняют друг друга.

С течением времени, а также в кризисных условиях МФК могут гибко реагировать на изменения рынка. В процессе эксплуатации часть площадей может быть заменена на более востребованные и непредусмотренные на начальном этапе реализации проекта. Кроме того, при грамотном планировании МФК можно запускать поэтапно, извлекая прибыль на всех стадиях развития проекта, от запуска первой очереди до периода «изнашивания» площадей и их частичного перепрофилирования.

Секрет «микса»

Наиболее востребованными в настоящее время являются 2 типа многофункциональных комплексов, сочетающие жилую и коммерческую недвижимость и объединяющие недвижимость торговую и офисную. Существуют также многофункциональные комплексы, которые сочетают офисную и гостиничную недвижимость. Также популярностью пользуются комплексы торгово-развлекательного направления, поскольку вместе с торговыми залами в одном центре также проектируются отдельные площади под салоны красоты, фаст-фуды, аптеки, а также боулинг, кинотеатры. Перспективным также считается направление производственно-складских миксов, которые размещают в основном вблизи от крупной автомагистрали для удобства и экономии на перевозках габаритных и тяжелых грузов. Там же нередко располагают офисные помещения для нужд арендаторов производственной и складской недвижимости. При реализации такого проекта у инвесторов гораздо меньше права на ошибку, то есть нужно быть абсолютно уверенным в том, что ты строишь, как ты это делаешь и на какого покупателя (арендатора) это нацелено. При выборе формата, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности, а на исследования рынка и советы консультантов.

Самое главное в создании многофункционального комплекса - это правильно рассчитать его будущие составляющие. При реализации проекта многофункционального комплекса очень важную роль играет грамотная концепция, так как достаточно сложно гармонично увязать все компоненты объекта в едином пространстве. Здесь необходимо уделить внимание множеству аспектов: рыночным, техническим, маркетинговым, финансовым и т. д. Реализованные проектные решения mixed-use комплексов обычно укладываются в два базовых варианта: вертикальное и горизонтальное распределение функций. При горизонтальном распределении, которое иначе называется штабелированием, нижние этажи обычно отводятся под торговлю, средние - под офисные помещения и самые верхние - под жилье. При вертикальном распределении здание представляет собой несколько примыкающих друг к другу секций, каждая из которых соответствует своему функциональному назначению. Инвесторам проще продать одну функцию, чем многофункциональный комплекс в целом, поэтому им удобнее работать с проектом, где функции распределены по вертикали.

Для строителей более удобен первый вариант горизонтального распределения функций, потому что затраты на строительные работы, как финансовые, так и временные, меньше. Хотя горизонтальное распределение тоже несет определенные проблемы: в одном объеме надо соблюсти разные требования по пожарной безопасности, звукоизоляции, учесть разную нагрузку на перекрытия.

При условии профессионального подхода формат МФК является достаточно привлекательным для инвесторов. Грамотно сочетая в себе наиболее востребованные функции, а также уникальную и хорошо проработанную концепцию, которая учитывает все потребности будущих учитывает все потребности будущих арендаторов, можно сказать, что МФК будут развиваться и в дальнейшем.

Подводя итог, следует выделить несколько основных причин развития формата mixed-use, его популярности и востребованности даже в условиях кризиса на рынке недвижимости. Несмотря на кризис, подешевевшая земля остается основным невозобновляемым ресурсом, поэтому эффективное использование участка - это самый главный критерий для будущего объекта. Дороговизна и дефицит на рынке земли приводят к тому, что собственник стремится выжать максимум возможного из имеющегося. Строительство многофункциональных комплексов позволяет застройщику экономить ресурсы - как земли, так и энергоносителей. Совмещение нескольких функций в одном объекте выгодно собственнику, поскольку это повышает эффективность проекта в целом. В настоящее время продолжают реализовываться программы по выводу промзон за территорию города.

Этот процесс идет медленно, но верно. В результате освобождается земля, которая используется для строительства общественной, коммерческой и жилой недвижимости. Площадь территории одного промышленного предприятия может достигать 300 гектаров и больше, и создавать на ее территории, к примеру, один торговый центр неэффективно. Поэтому возникает необходимость разработки комплексной застройки освобождаемых территорий. Совмещение разных видов недвижимости дифференцирует риски и способно снизить сроки возврата инвестиций, вложенных в реализацию проекта.

- Бесспорно, многофункциональные комплексы более устойчивы по сравнению с проектами, направленными на одну функцию, тем более это важно в условиях нестабильной экономики. В случае когда в проекте сосуществуют несколько функций, они могут уравновешивать друг друга, обеспечивая таким образом баланс всему проекту, если одна из них начнет «проваливаться». Гостиницы - весьма сложный бизнес, и при развитии проектов МФК с гостиничной составляющей оператора лучше подбирать заранее, на первых стадиях разработки проектной документации. Это обусловлено тем, что у каждого гостиничного оператора, тем более международного, свои требования и стандарты к зонированию помещений и оборудованию гостиницы. Естественно, это должно быть предусмотрено заранее, до начала строительства. Гостиничная функция при грамотно разработанной концепции может удачно сочетаться и с офисными, и с торговыми площадями. Бизнес-центр, расположенный при гостинице, может определять состав посетителей отеля.

Однако важно продумать сбалансированный набор функций в составе такого МФК: все они должны быть одного ценового сегмента и соизмеримы по целевому клиенту. Так, нельзя сочетать отель эконом-класса с бутиковой торговой зоной или высококлассным офисным центром и т. д. Другой важный момент - для отеля в составе МФК обязательно должен быть оборудован отдельный вход, однако при этом постояльцам должен быть обеспечен удобный доступ к другим функциям, желательно внутри здания. В Санкт-Петербурге есть несколько вполне удачных примеров реализации МФК с гостиничной составляющей — «Владимирский пассаж» (гостиница и торговые площади), «Невский Плаза» (отель, торговые, офисные площади, конференц-залы).

Есть и обратные примеры, когда к уже функционирующему отелю постепенно добавляются другие функции, образуя МФК, -это комплекс «Москва», где появились торговые площади, развлекательная зона (кинотеатр). Инвестиции в создание многофункциональных комплексов с гостиничной составляющей, как правило, несколько выше, чем в проекты с другими функциями, так как для гостиниц требуется дорогая внутренняя отделка помещений. Коммерческая успешность проектов с гостиницами зависит от средней стоимости номера, уровня заполняемости в течение года, а это в свою очередь обеспечивается на этапе разработки концепции. Со спортивной составляющей ситуация более сложная. Пока в России коммерчески успешны только проекты со спортивной составляющей в виде фитнес-центров, бассейнов или развлекательного спорта (например, боулинг). Однако таких МФК уже достаточно много, конкуренция высокая. Добавление же менее распространенных спортивных функций, таких как баскетбольная площадка, теннисный корт, роллердром и т. д., не столь интересно собственнику, поскольку оператора такой функции найти практически невозможно, доход весьма сомнительный (ставка аренды для таких операторов минимальная - $180-250 кв. м/год), а эксплуатировать спортивные площадки самостоятельно невыгодно. Максимум, что собственник МФК со спортивной составляющей может эксплуатировать сам - это гольф-симуляторы, сквоши, а также небольшие ледовые катки. Спортивные функции могут сочетаться и с офисами, и с торговыми площадями, и с гостиницей, однако здесь действует тот же принцип сбалансированности - все функции должны быть соизмеримы по классу и ценовому уровню.